1. Prohibiciones de enajenar.

Concepto y clases. En general, la facultad de disposición puede estar sujeta a límites e incluso puede quedar anulada completamente. El art. 109 CC distingue, por su origen, dos clases de prohibiciones de enajenar: las legales y las voluntarias.

a) Las prohibiciones de disponer de origen legal o legales, dice el precepto, se rigen por las leyes que las establecen. Por tanto, su contenido, alcance, eficacia y oponibilidad se determinan por la ley que las establezca. Pero no todas las prohibiciones de disponer de origen legal responden al mismo fundamento: así, unas responden a intereses públicos y generales; otras tienen como fundamento la propia naturaleza del derecho que lo hace inalienable, como en el caso de los derechos personalísimos; otras veces, en fin, tienden a proteger intereses privados, como el supuesto de los bienes del declarado fallecido.

Asimismo, hay prohibiciones de disponer que tienen su origen en una determinada resolución judicial o en una disposición administrativa.

b) Las voluntarias o convencionales, en cambio, tienen su origen, en algunas ocasiones, en la voluntad del titular del dominio que la impone o en un acuerdo de voluntades. Las prohibiciones de disponer voluntarias o convencionales sólo se admiten si concurre en ellas un doble requisitos:

1. Si son temporales y
2. Si están justificadas por un interés legítimo y serio.

El precepto comentado, en cambio, no distingue si la prohibición de disponer tiene como objeto un bien mueble o un bien inmueble, los cuales (los bienes muebles e inmuebles) tienen diferentes regímenes de circulación. Tampoco distingue, entre las prohibiciones voluntarias, las apuestas en actos onerosos o en actos gratuitos.

2. Eficacia de las prohibiciones de disponer.

Como se ha dicho, las prohibiciones de disponer de origen legal (y, por extensión, de las judiciales y administrativas) se rigen por las leyes (resolución judicial o acto administrativo) que las establecen. Su eficacia deriva, por tanto, del acto legal, judicial o administrativo que las instauran. Por tanto, surten efecto como limitaciones del dominio con tal de que tengan plena eficacia jurídica sin necesidad (las de origen legal) de expresa declaración judicial o administrativa.

La cuestión fundamental se manifiesta en la determinación de la eficacia en las prohibiciones de disponer voluntarias, no tanto entre las partes cuanto frente a terceros. Es decir, si goza de una eficacia meramente obligacional o si tienen eficacia real o erga omnes. En el primer caso, su incumplimiento se resuelve en un mero incumplimiento contractual; en el segundo, en cambio, su eficacia sería oponible a terceros.

El Código civil sólo requiere que sean temporales y que estén justificadas por un interés legítimo y serio, con independencia de la naturaleza, inter vivos o mortis causa, onerosa o gratuita, del acto o contrato en que se apongan.

El primer requisito (que sean temporales) proscribe la amortización de la propiedad privada, es decir, impedir la circulación de los bienes, su sustracción del mercado. Es un postulado del liberalismo económico que impide una configuración feudal de la propiedad. La cuestión aquí radica en que el precepto no señala límite alguno a la temporalidad. En otras palabras, parece admitir todas las prohibiciones de disponer (justificadas por un interés legítimo y serio), salvo las vitalicias.

El segundo requisito se manifiesta como la causa o justificación del sacrificio patrimonial impuesto al (o consentido por el) adquirente sub (bajo) prohibición de disponer: ésta debe basarse en un interés legítimo y serio. En otro caso, la prohibición de disponer se debe considerar nula.

En el sistema español (arts. 16 y 27 LH española), en cambio, distingue un régimen propio si la prohibición de disponer tiene como objeto un bien inmueble o derecho real inmobiliario:

1. Las prohibiciones de origen legal surten efecto como limitaciones del dominio y no precisan inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad, con tal de que tengan plena eficacia jurídica sin necesidad de expresa declaración judicial o administrativa.
2. Las que tengan su origen en una resolución administrativa o judicial deben ser objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
3. Las que tengan origen voluntario o contractual se inscriben si se aponen a un acto o contrato gratuito (testamento, donación…); si el acto o contrato no es gratuito, no se inscriben en el Registro de la Propiedad (art. 27 LH española).

De tales preceptos deriva, por tanto, que la prohibición de disponer de origen voluntario apuesta en un contrato oneroso no tiene eficacia real, es decir, no es oponible a terceros, y se configura como una mera obligación negativa de no hacer, cuyo cumplimiento puede asegurarse mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real.