1. Introducción.

Los arts. 111 a 114 CC inauguran la regulación de la propiedad inmueble, configurando las disposiciones generales de dicha regulación con normas de fuerte raigambre y carga históricas.

Así, el art. 111 CC regula la extensión vertical de la propiedad; el art. 112 CC, el acceso de un tercero al fundo propio (como manifestación de la facultad de exclusión); el art. 113 CC regula la facultad de deslinde y amojonamiento del inmueble; y, finalmente, el art. 114 CC se refiere a la facultad de cerramiento del fundo (esta vez, como manifestación de la facultad de exclusión).

2. La extensión del dominio al vuelo y al subsuelo.

El artículo 111 CC contempla un problema de límites del ejercicio del derecho de propiedad privada y, en concreto, un problema de protección del interés del propietario o, si se prefiere, de exclusión de los otros en la utilización del espacio aéreo sobre el inmueble y del subsuelo del mismo.

El artículo parece reflejar el viejo brocardo en cuya virtud la propiedad se extiende, hacia arriba, usque ad sidera (hacia las estrellas), y, hacia abajo, usque ad inferos (hasta los infiernos), de tradición romanista, aunque no romana. Dicha regla, dice la doctrina, se consolida durante la Edad Media para defender a los propietarios de las pretensiones apropiadoras de las riquezas del subsuelo (las minas y los minerales) de los señores feudales y de los monarcas. Pero en realidad, el precepto no contiene dicha regla, no dice que la propiedad se extiende hacia arriba y hacia abajo sin límite alguno, sino que contiene las normas para resolver el conflicto antes dicho: el conflicto entre el propietario y quien manifieste cualquier pretensión de utilización no del inmueble mismo, sino del subsuelo o del espacio aéreo del inmueble. Difícilmente se podía pensar siglos atrás (en la Edad Media y menos en Roma) en la aprehensión del espacio aéreo, salvo que se reduzca a supuestos de caza, pero entonces creo que la cuestión es otra. Como fuere, creo que conviene precisar:

1. El precepto se refiere en su literalidad al vuelo, no tanto a la superficie, porque las cuestiones de obras y plantaciones se resuelven en sede de acción. Así, se referían explícitamente al vuelo, como objeto de la propiedad del titular del suelo, los arts. 552 del Code (CC francés) y 440 del Código civil italiano abrogado. El art. 111 CC, por tanto, determina la extensión objetiva del dominio en sentido vertical hacia arriba (el sobrevuelo) y hacia abajo (el subsuelo).
2. Explícitamente la norma establece una serie de límites y limitaciones, referidas tanto a la proyección de la propiedad sobre el vuelo como a su proyección sobre lo que hay debajo del suelo:

• La propiedad, entendida como ámbito legítimo de poder del propietario de un inmueble, alcanza hasta donde tenga interés el propietario para el ejercicio de su derecho.
• Esta norma no se aplica a las substancias minerales, a los hidrocarburos, a los objetos arqueológicos y a otros bienes regidos por leyes especiales.

Por tanto, la norma cede, obviamente, ante las servidumbres, pero también antes lo dispuesto en la legislación especial sobre minas y aguas, hidrocarburos y objetos arqueológicos.

3. La extensión vertical del dominio contenida en el art. 111 CC tiene una clara carga negativa:

tiende a resolver los supuestos en que el propietario puede excluir o no a un tercero de la obtención de un determinado rendimiento extraído del subsuelo.

Así, la propiedad se extiende hasta los mismos confines materiales o espaciales horizontales del inmueble objeto de dominio, respecto del que, por lo demás, el art. 113 CC permite su deslinde y amojonamiento (“El dueño de un fundo puede obligar a su vecino, en cualquier tiempo, al deslinde y amojonamiento”) y el art. 114 CC, su cerramiento (“El propietario puede cerrar su fundo en cualquier tiempo”).

El problema, por tanto, se produce en relación con la extensión vertical, hacia arriba y hacia abajo, de la propiedad de un bien inmueble. Y aquí el precepto comentado limita la protección jurídica de la propiedad al interés (legítimo) del propietario.

En realidad, el espacio aéreo no es una cosa, no puede ser objeto de dominio y, menos aún, separado del suelo sobre el que se proyecta. No puede haber, por tanto, un dominio sobre el espacio aéreo, sino una proyección de la propiedad sobre el inmueble. Mas, que no haya dominio, no significa que el propietario del suelo no tenga derecho alguno sobre el citado espacio vertical. Por eso, la primera cuestión consiste en determinar la cualidad y naturaleza de ese derecho de utilización del espacio aéreo, que no parece tratarse de una verdadera propiedad, sino que la fórmula “propiedad del espacio” sólo viene a significar que el propietario del suelo tiene derecho a hacer alguna cosa dentro de ese espacio, excluyendo a los demás (Montés Penadés).

Se trata de un problema de límites, tal como lo recoge la doctrina y jurisprudencia actuales a partir de Ihering. La cuestión se centra, pues, en determinar el interés del propietario y hasta dónde llega ese interés que, obviamente, debe ser serio, legítimo y, por tanto, digno de protección jurídica: así, la propiedad alcanza hacia arriba y hacia abajo hasta donde llega el interés del propietario que pueda ser perjudicado o dañado por la actuación de un tercero. Se trata, por tanto, de un interés práctico, real y actual, porque el problema se conecta directamente con el del aprovechamiento económico y la utilización del inmueble. En definitiva, la facultad de impedir la intromisión de terceros en el espacio aéreo no se le reconoce al propietario cuando carece de interés en evitarlas, es decir, cuando no sufre perjuicio alguno (vid. art. 840 CC italiano, art. 1344-2º CC portugués, § 905 BGB y Ley 17 Compilación de Derecho de Navarra) e incluso, en algunos casos, la propia ley puede imponer que debe soportar la intromisión, aunque con indemnización de los daños.

Perspectiva distinta, al menos en el planteamiento, cabe adoptar para el subsuelo. Este sí es objeto de propiedad, no una proyección de la misma, en principio, de la misma propiedad que recae sobre el suelo, hasta el punto de que el art. 111 CC parece estar pensando más en el subsuelo que en la superficie y que en el vuelo. Así, el número II del citado art. 111 CC se refiere expresamente a substancias minerales, a los hidrocarburos y a los objetos arqueológicos.
El problema entonces se centra en determinar qué cantidad de subsuelo conforma inmueble porque sería absurdo pensar que la propiedad se extiende hacia abajo, no ya hasta los infiernos, sino hasta algo más próximo y terreno, aunque también remoto, como el subsuelo de los inmuebles propiedad de los antípodas del dueño. Y la solución es la misma que la aplicada para el caso del espacio aéreo: la propiedad se extiende hasta donde tenga interés el propietario para el ejercicio de su derecho. Es decir, hasta el subsuelo necesario para que haya finca en sentido jurídico-económico, para que el propietario pueda obtener los aprovechamientos y utilidades de la finca. En definitiva, hasta donde llega el interés del propietario, igualmente legítimo, real, práctico y actual. En la actualidad, la amplitud dominical (vale tanto para el subsuelo como para el vuelo) viene determinada, pues, por el límite que alcance el razonable interés del propietario.

De este modo, como ha señalado la doctrina, la extensión de la facultad de excluir del dueño sobre el vuelo y el subsuelo es relativa: depende del estado de la técnica en cada momento y las posibilidades de influencia fructífera sobre el vuelo y el subsuelo, y ello en tanto en cuanto al disfrute y aprovechamiento de la finca por él como a la del espacio aéreo por los no dueños.

En definitiva, tanto para el subsuelo como para el vuelo, la situación del propietario está jurídicamente protegido hasta donde alcance su interés, de manera que no podrá excluir las intromisiones de terceros que no le perjudiquen o que no afecten ni perturben sus intereses o sean inocuas.

3. El acceso al fundo.

Es doctrina pacífica que las facultades de uso y disfrute que conforman el derecho de propiedad permiten al propietario excluir de las mismas a los terceros: la propiedad privada es la propensión a las cosas con carácter exclusivo y excluyente.

Esta facultad, sin embargo, encuentra varios límites, como, en determinados casos, el uso inocuo de la cosa o como el regulado en el art. 112 CC, en cuya virtud el propietario debe permitir el acceso y el tránsito por su fundo:

1. Al vecino que necesite hacer construir o reparar un muro, o realiza otra obra propia o común;
2. A quien quiera recobrar una cosa suya que se encuentre allí accidentalmente salvo que se le entregue la cosa reclamada.

Pero si el acceso ocasiona algún daño, el propietario debe ser resarcido.

4. El deslinde y amojonamiento.

Dice el art. 113 CC que el dueño de un fundo puede obligar a su vecino, en cualquier tiempo, al deslinde y amojonamiento.

A) El deslinde.

La finalidad del deslinde, tanto se actúe vía judicial como extrajudicial, no es otra que fijar o señalar los límites del inmueble cuando éstos no son claros o son discutidos por los colindantes, aunque a veces su distinción con la acción reivindicatoria no resulta fácil en el sentido de que bajo el ejercicio de una acción de deslinde (la antigua actio finium regundorum romana) se puede ocultar una acción reivindicatoria. Otras veces, no se trata de una acción de simple fijación de los linderos discutidos de un inmueble, sino que puede significar la rectificación de parte oculta de la finca colindante, que puede suponerse que ha usurpado al demandante terrenos que a éste correspondía. El deslinde, por tanto, tiende a trazar los límites entre fincas colindantes; límites que, antes del deslinde, son dudosos o discutidos. El deslinde puede verificarse vía extrajudicial, mediante acuerdo entre los propietarios colindantes o a través de tercero, o vía judicial mediante el ejercicio de la acción de deslinde.

B) El amojonamiento.

Distinto del deslinde de fincas colindantes es el amojonamiento, con el que el Código civil titula el art. 113 CC: “Deslinde y amojonamiento”. El amojonamiento es una facultad de conformar la propiedad en cuya virtud el propietario puede marcar (mediante mojones, hitos u otras señales como tapias, etc.) los límites no discutidos de su propiedad para hacerlos seguros y recognoscibles. Por tanto, no parece ser más que la facultad material de señalar los lindes o límites del inmueble objeto de la propiedad. Si se prefiere, con los términos del art. 111 CC el área limitada por el perímetro superficial desde el cual se prolonga o extiende la propiedad del suelo al subsuelo y sobrevuelo hasta el interés del propietario para su ejercicio.

Como acto material, puede ser la consecuencia de un deslinde, judicial o extrajudicial, previo; pero el amojonamiento no tiene por qué tener como antecedente previo y necesario un deslinde de fundos. Si los límites son discutidos o dudosos, habrá primero deslinde y después amojonamiento; si los lindes del inmueble no son discutidos (bien porque son ciertos y determinados, bien porque ya hubo deslinde), el propietario puede realizar directamente el amojonamiento de la finca.

5. El cerramiento del fundo.

El art. 114 CC establece que el propietario puede cerrar su fundo en cualquier tiempo.

El cerramiento del inmueble, así como su deslinde y amojonamiento, como ya se ha señalado, son facultades que conforman el derecho de propiedad privada: todo propietario puede cerrar o cercar su fundo en cualquier tiempo por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo. Esta facultad se entiende sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre el mismo.

El cerramiento del fundo es un acto voluntario y unilateral del propietario que puede realizar, como acto material, cuando crea conveniente (“en cualquier tiempo”, dice el art. 114 CC). Por tanto, es una manifestación del carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad. En todo caso, el propietario debe respetar las servidumbres constituidas sobre el inmueble (incluidas las adquiridas por usucapión) en tanto en cuanto el cierre del fundo no les perjudique. No parece que se pueda adquirir por usucapión una servidumbre que impida al propietario el cierre absoluto de su inmueble (una suerte de servidumbre de no cerramiento de la finca), aunque dicho resultado se puede alcanzar vía contractual como obligación negativa o de no hacer del propietario. Como acto unilateral, al cierre de las fincas no se pueden oponer los propietarios limítrofes, salvo que se discutan los linderos de la finca, en cuyo caso se verán abocados, el propietario que pretenda el cerramiento y los propietarios colindantes al deslinde de sus inmuebles. En cambio, sí se puede oponer, mediante la oportuna acción confesoria, el titular de la servidumbre perjudicada por el cierre de la finca.

Francisco de P. Blasco Gascó