1. Concepto de copropiedad.

Después de los artículos dedicados a la propiedad, los arts. 158 y ss. se refieren a la copropiedad.
La copropiedad es una forma de comunidad que significa que varios titulares disfrutan de un bien o derecho de modo conjunto, correspondiéndole una cuota ideal no susceptible de fraccionamiento sino a través de la acción de división cuyo ejercicio supondrá la salida de la situación de cotitularidad atención a su naturaleza y correspondiente adjudicación a uno de ellos o la venta en pública subasta del bien o derecho (AS 356/2013).

2. Distinción entre comunidad y copropiedad.

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que regulan la comunidad de bienes, en éste se regula directamente la copropiedad. Así, por ejemplo, el CC español no regula el régimen de la copropiedad, sino el de la comunidad de bienes, que, como califica la doctrina, representa el género y esta última, la especie, en aquellas circunstancias en que varias personas participan de la titularidad de un bien.

La comunidad de bienes se conceptualiza como aquella situación jurídica que se produce cuando la titularidad de un determinado derecho subjetivo pertenece a varias personas, por lo que hay unidad de objeto y pluralidad de sujetos. Constituye una categoría genérica frente al condominio que conforma una modalidad específica, cuyo elemento consustancial es la pertenencia proindiviso de un mismo derecho, por lo que en múltiples ocasiones se habla de “indivisión” o de “bienes indivisos”.

Por su parte, el condominio o copropiedad, establece una relación jurídica de propiedad, que está integrada por una pluralidad de sujetos, sobre la base de un objeto común. De ahí, que la doctrina tradicionalmente califique la relación jurídica de copropiedad como una especie dentro del género que es la relación jurídica de propiedad y que tradicionalmente la doctrina clásica española haya entendido que la copropiedad no es otra cosa que la comunidad aplicada al derecho de dominio.

Esta distinción entre ambas modalidades no es meramente conceptual, sino que presenta notorias diferencias. Así, el abanico de derechos reales u otros derechos sobre los cuales cabe hablar de comunidad de bienes es mucho más amplio que el condominio, puesto que incluye la copropiedad o condominio; la titularidad plural de un derecho real en cosa ajena; el crédito mancomunado y los patrimonios y masas patrimoniales bajo una titularidad colectiva.
Por ello, el condominio constituye un dominio limitado, por la participación de más de un sujeto, mientras que la comunidad de bienes al abarcar bienes tangibles e intangibles, y créditos tiene un objeto más amplio que la copropiedad.

El régimen de comunidad es más amplio, por tanto, que la copropiedad puesto que, a diferencia de ésta última, la comunidad de bienes no opera únicamente sobre el derecho real de propiedad, sino que abarca cualquier otro derecho, real o de crédito, como pueda ser un arrendamiento o una servidumbre en las que se ostenta la posesión, pero no la propiedad.

La distinción concierne en consecuencia a la titularidad del objeto sobre el que recae. Así, puede existir comunidad no sólo sobre derechos reales sino también sobre derechos de crédito, mientras que la copropiedad recae en sentido estricto, no sobre cosas sino sobre la titularidad del derecho de propiedad, quedando excluidos los derechos reales limitados.

3. Objeto de la copropiedad.

La copropiedad es una situación en la que dos o más sujetos son titulares del derecho de propiedad sobre un bien. Estos derechos que concurren sobre un mismo objeto no deben ser heterogéneos. Es por tanto la titularidad común sobre un mismo derecho y no la titularidad plural de varios derechos de distinta naturaleza sobre un mismo objeto lo que caracteriza este régimen.

Esta pluralidad de sujetos concurre sobre la titularidad tanto de una cosa, que puede ser mueble o inmueble, como de un bien inmaterial, como de un derecho. En todo caso, tener un derecho en proindiviso significa que el objeto cuya titularidad se comparte es contemplado en su unidad y, que todo él pertenece a las varias personas que lo tienen sin que materialmente esté repartido entre ellos, ya que si lo estuviera habría tantos derechos como partes, y entonces las titularidades serían individuales.

El CC, al igual que el resto de ordenamientos jurídicos, no define el modelo de comunidad de bienes descrito. El AS 356/2013 lo define como una comunidad de propiedad por cuotas, como un derecho patrimonial que se mantiene en proindiviso, en cuya virtud, los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas las partes de la cosa, en cierta proporción.

En otros ordenamientos jurídicos también se sigue este modelo más restrictivo. Así, por ejemplo, el CC peruano determina en su artículo 969 que hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

4. Tipos de comunidad.

El problema genérico que se plantea es el de determinar si cada uno de los comuneros lo es por una parte considerada de modo independiente o participa de esa titularidad conjuntamente con los restantes copropietarios.
Las formas en que la comunidad se puede constituir son varias en atención a que las cuotas se encuentren divididas o no.

Tradicionalmente han existido dos modalidades de copropiedad, la denominada comunidad romana o por cuotas y la germánica.

El CC, siguiendo el modelo del CC italiano queda primordialmente adscrito al régimen propio de la comunidad romana, o por cuotas.

5. Comunidad romana o por cuotas.

La comunidad romana es la que utiliza de forma generalizada el Código Civil español. Consiste en la división ficticia de la cosa en común en tantas partes como comuneros existan.

La comunidad romana se caracteriza porque en ella, la situación de los diferentes cotitulares está perfectamente delimitada por la pertenencia a cada uno de los mismos de una cuota en el derecho que representa una porción ideal del objeto sobre el que recae la comunidad.

Tiene las siguientes características:

• Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido;
• Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren conveniente respecto de la copropiedad;
• La copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria;
• Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos; y
• Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

El elemento central de su organización gira en torno a la cuota. Sobre dicha cuota, el comunero tiene un señorío exclusivo, sobre el que cada uno conserva su independencia y le permitirá disponer de ella libremente, pudiendo transmitirla a un tercero, el cual sucederá al transmitente en la comunidad.

Igualmente, sobre ella se articula la necesaria concurrencia de los comuneros para el funcionamiento de la copropiedad, y, a la hora de dividir la cosa común, es la que concreta la porción material que se le adjudicará a cada comunero, materialmente o en su valor económico.

Desde su origen, esta modalidad se ha concebido como una situación transitoria e indeseable que se rompe por la voluntad de cualquier comunero.

6. Comunidad germánica o en mano común.

A diferencia de la comunidad romana, se fundamenta en una concepción colectivista o de grupo, ideada como una situación ventajosa y estable para el aprovechamiento del objeto de la comunidad de bienes en la que prevalece el derecho del grupo sobre el del individuo.

A diferencia de la anterior, en ésta no existe un derecho exclusivo de cada comunero sobre la ficticia cuota propia de la comunidad romana, ni la posibilidad de extinguir la comunidad por voluntad de algún comunero, ni de dividirla puesto que la cosa pertenece a todos los comuneros colectivamente, sin determinación de partes de clase alguna.

La comunidad germánica posee las siguientes características:

• Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros;
• Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real;
• Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental;
• Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

7. Sujetos.

La situación de comunidad exige una pluralidad de personas titulares de un mismo derecho, que podrán ser tanto físicas como jurídicas. El número de sujetos no viene determinado por la ley por lo que el mínimo es dos, pero no existe un límite máximo.

8. Objeto.

La copropiedad no supone que un sujeto sea propietario independiente de una parte de un bien y otro sujeto de la otra parte, sino que ambos y cada uno de ellos son propietarios de la totalidad del bien, si bien participan en el mismo en función de su parte alícuota. Por consiguiente, no hay copropiedad si sobre un objeto recaen distintos derechos y tampoco cuando un mismo objeto pertenece pro diviso a varias personas.

El objeto de la copropiedad está constituido por los bienes sobre los cuales recae el derecho cuya titularidad comparten varios sujetos. Pueden ser cosas materiales concretas o un conjunto de cosas que forman una unidad física o cosas inmateriales.

El condominio constituye un derecho real, sometido a un régimen de especial naturaleza, porque la propiedad se ostenta por varias personas.

9. Naturaleza jurídica.

Tradicionalmente se han expuesto diversas teorías que han intentado explicar la naturaleza jurídica del condominio. Estas fundamentalmente se resumen en cuatro, conocidas como “la teoría de la interinidad”, la teoría de “la unificación del derecho de propiedad”, de “la división” y la teoría de la propiedad plúrima total”.

a) Teoría de la interinidad.

Para la teoría de la interinidad durante la indivisión no existe un verdadero derecho subjetivo, con lo cual la situación de comunidad no puede asimilarse al dominio, que se genera con la propiedad individual.

b) Teoría de la unificación del derecho de propiedad.

La teoría de la unificación del derecho de propiedad considera que en la comunidad de bienes existe un único derecho de propiedad o derecho real, que se presenta bajo una unión.

c) Teoría de la división.

La teoría de la división entiende que existen tantas titularidades como personas jurídicas y físicas se encuentren en la situación de comunidad.

d) Teoría de la propiedad plúrima total.

Finalmente, la teoría de la propiedad plúrima total, que es la teoría que más aceptación ha tenido, ve en la copropiedad la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre toda la cosa; derechos que están limitados en cuanto a su ejercicio por el que ostentan los demás comuneros, siendo la cuota la proporción o medida de la concurrencia de los que en ella intervienen.

10. Normativa aplicable.

En principio, la copropiedad se rige por el principio de autonomía privada, por lo que, el régimen de la copropiedad viene determinado, en primer lugar, por los acuerdos de los copropietarios. Sólo a falta de éstos, se aplicarán las reglas de esta sección, salvo que expresamente la ley disponga otra cosa o, en su caso, el título constitutivo. Por tanto, el Código Civil es la norma dispositiva y supletoria de las disposiciones entre las partes en la mayoría de los casos.

11. Tipos de copropiedad.

La clasificación más habitual se realiza en función del origen de la comunidad de bienes. Así, se pueden distinguir dos tipos:

Por un lado, las comunidades voluntarias, que surgen por la voluntad de los interesados. Es el caso de varias personas que se asocian bajo una comunidad de bienes.

Y, por otro lado, la comunidad incidental que es la que viene impuesta; esto es, no se constituye por la voluntad de las partes, como es el caso que se da entre coherederos en el caso de una sucesión.

12. Caracteres del régimen de copropiedad.

Los rasgos básicos que tanto la doctrina como la jurisprudencia española identifican como propios del régimen de copropiedad son los siguientes:

• Existencia de una pluralidad de titulares del derecho de propiedad en el que no hay límite máximo. Estas podrán ser físicas o jurídicas, bastando su capacidad jurídica, no la de obrar, la cual será precisa para el ejercicio de los derechos.
• El objeto de la propiedad se caracteriza por la unidad de la cosa, que no está dividida en partes correspondientes a los titulares.
• Existencia de una división intelectual en cuotas, típicas de la comunidad romana, cuyas cuotas son disponibles por sus respectivos titulares y señalan la amplitud de los derechos de cada uno y la participación material en el momento de dividirse la cosa.

13. Principios que rigen el régimen de comunidad.

Este régimen se rige por los siguientes principios:

• Principio de autonomía de la voluntad, que significa que su régimen viene determinado, en primer lugar, por los acuerdos de los copropietarios.
• Principio de proporcionalidad. Las cuotas de cada copropietario se presumen iguales.
• Principio democrático o de las mayorías. La mayoría, no de personas sino de cuotas, decide en orden a la administración y disfrute de la cosa.
• Principio de libertad individual. Cada comunero puede disponer o renunciar a su cuota libremente.

14. Distinción entre comunidad y sociedad.

En la práctica hay comunidades que se constituyen con el fin de ejercer una actividad de carácter lucrativo o empresarial. En este caso se plantea la duda de si se trata de una sociedad o de una comunidad.

Dicha calificación tiene especial trascendencia para determinar cuáles son las causas de extinción en cada caso, particularmente las del contrato de sociedad, que son más restringidas, como puede contemplarse en dicho régimen regulado en los arts. 750 y ss. CC, a cuyo comentario me remito.

Según entiende la jurisprudencia española y es aceptado por la doctrina, la denominada affectio societatis (voluntad de constituir y mantenerse en sociedad) es el criterio diferencial que sirve para distinguir entre comunidad y sociedad. Ello se complementa con el criterio de que la sociedad se trata de una comunidad de bienes dinámica o funcional, orientada al desarrollo en común de una actividad económica en el tráfico con la finalidad de obtener un lucro a repartir entre los socios, por lo que se afirma que constituye un patrimonio en movimiento mientras que la comunidad tiene carácter estático, ya que su finalidad reside en la conservación y disfrute del bien común.