1. Presunción de igualdad de cuotas.

Consecuencia de la adscripción al modelo de comunidad romana es que la cosa o derecho en común quede dividida intelectualmente en cuotas, disponibles por sus respectivos titulares, que, en atención al principio de proporcionalidad, que rige esta modalidad, se presume que cada una de ellas son iguales, salvo prueba en contrario. De la misma forma, el concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, se distribuye en proporción a sus respectivas cuotas.

Este recurso a la noción de cuota es característico y definitorio de la comunidad romana, y constituye el punto de referencia que sustenta su ordenación.

Esta idea es tomada como referencia del art. 674 CC italiano de 1865, del que ese precepto toma sus antecedentes.

El precepto consta de dos partes bien diferenciadas. En la primera se establece una presunción iuris tantum de igualdad de las cuotas mientras que, en la segunda, se establece la correlación entre la cuota de beneficios y cargas respecto a la cuota de cotitularidad.

Un sector de la doctrina española ha cuestionado si realmente se trata de una presunción o de un criterio interpretativo sin embargo lo relevante es que este criterio debe aplicarse en el caso de que el título constitutivo no recoja ningún indicio que permita deducir otro reparto de las cuotas. Para salvar este rescoldo la normativa española establece en su art. 54.1 del Reglamento Hipotecario, que cuando se trate de inscribir partes indivisas de una finca o derecho deberán precisarse las porciones ideales de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indudable.

Al lado, de ello, hay otras situaciones previstas en el propio CC que también establecen esta presunción si bien no con carácter general sino residual. En concreto, el art. 659.II CC en sede de donaciones, establece que ésta no será aplicable cuando la adquisición del bien que se hace común sea a título de donación. En tal caso, se dictamina que la voluntad del donante será la que determine la cuota de participación de los donatarios. En los restantes casos, no obstante, la donación hecha conjuntamente a varias personas se entiende efectuada en partes iguales, a menos que se indique otra cosa en el contrato.

La misma situación se produce cuando la adquisición del bien sea a título de heredero. En tal caso, como fija el art. 1160 CC, a cuyo comentario me remito, el testador podrá designar a cada uno de los herederos lo que quiera que reciban en tal concepto, pero, si al instituir a dos o más herederos en la totalidad de la herencia o en una cuota de la misma no expresa una parte en que herede cada uno, se establece que lo harán por partes iguales.

El criterio general en todo régimen comunitario es por tanto que, si no se especifica la cuota de cada comunero, todos concurrirán en la misma proporción.

2. Naturaleza jurídica de la cuota.

La doctrina tradicional española se ha detenido en establecer distintos criterios en atención a lo que representa la cuota.

Así, en primer lugar, se ha dicho que la cuota representa una división ideal de la cosa, es decir, una parte ideal en la que se divide la cosa común. En segundo lugar, otros autores han sostenido que la cuota es una fracción o parte ideal, no de la cosa objeto del derecho común, sino del propio derecho de propiedad y, en tercer lugar, y, con carácter aislado, algún autor ha mantenido que cuota es la medida del derecho de cada uno de los copropietarios, si bien cada comunero tiene un derecho de propiedad pleno sobre la cosa común, aunque limitado por el derecho de los otros copropietarios.

Al margen de estas interpretaciones, lo relevante es, en todo caso, como la doctrina ha puesto de manifiesto, que la cuota de cada comunero cumple una función como medida para los derechos y deberes de carácter obligacional de los partícipes entre sí en el marco de la relación existente entre ellos, al tiempo que constituye el contenido de la cotitularidad del partícipe en relación con terceros.

Puede suceder sin embargo que no se haya manifestado la voluntad en lo que se refiere a la atribución de la cuota de propiedad, pero sí, en cambio, en cuanto a la cuota de participación en beneficios y cargas, que es lo que recoge el número II del precepto.

En este caso parece desprenderse del precepto el criterio de que la cuota de propiedad es la misma que la expresada en la cuota en beneficio y cargas, siempre que no se pruebe lo contrario, por lo que, al ser una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario), bastará con probar que las cuotas son desiguales y aplicar los porcentajes correspondientes.

La reglamentación del CC diferencia el contenido de la copropiedad entre lo que se refiere a la titularidad que tienen los comuneros sobre la cuota que corresponde a cada uno de ellos en la comunidad, y lo que se refiere a las cuotas de los demás.

Las funciones que corresponde a la cuota están referidas a la parte de beneficios, frutos y utilidades, cargas en la cosa y gastos de conservación y administración, derecho al voto, parte material que corresponda en la división de la cosa y parte del importe del precio que recaiga en la venta de la cosa.

3. Beneficios.

Los beneficios están referidos al uso y a los frutos.

Todo copropietario tiene derecho a ellos.
Cabe entender que dentro de ellos quedan comprendidos los rendimientos y las utilidades de la cosa común como pueda ser su uso, los frutos civiles, naturales o industriales, los incrementos derivados de las reglas de la accesión, la indemnización del seguro concertado por los comuneros en previsión de la destrucción de la cosa común, el resarcimiento en el caso de haberse causado un daño por un tercero en la cosa común o el incremento del valor patrimonial que pudiera resultar de la venta de la cosa común, entre otros.

4. Cargas.

Por su parte, las cargas son las obligaciones anejas a la propiedad o al derecho que se imponen al propietario o titular del derecho.

Cada uno de los copropietarios queda obligado a su contribución de modo proporcional a su cuota de propiedad, salvo que se hubiera convenido otra atribución de cuota diferente.

Dentro del concepto de carga hay que entender, a modo de ejemplo, que quedan comprendidos los gastos de conservación y administración de la cosa común; los gastos de mejora, los derivados de obras realizadas en la cosa común y que hayan sido consentidas, los realizados para la obtención de frutos, los impuestos que graven la cosa común o el resarcimiento por daños causados por la cosa común.

Aunque el precepto no se pronuncia sobre la responsabilidad que asume cada uno de los comuneros frente a terceros derivada de las cargas de la comunidad, es criterio generalizado por parte de la doctrina entender que cada uno de ellos debe responder en proporción a la cuota que le corresponde y no de manera solidaria puesto que su obligación depende de ostentar la titularidad de un derecho real y, porque se aplica el mismo criterio que el determinado en el art. 162.III CC, conforme al cual, los copropietarios quedarán liberados de contribuir al pago de los gastos necesarios para la conservación y goce de una cosa si renuncian a dicho derecho.

5. Relaciones que tienen por objeto la cosa común.

Por lo que atañe a las relaciones que tienen por objeto la cosa común, las reglas que resultan aplicables son las siguientes:

En cuanto a su uso

Cada uno de los comuneros podrá servirse de la cosa siempre que lo haga conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho.

En cuanto al disfrute

Los copropietarios tienen la plena propiedad de los frutos y utilidades que les correspondan según su respectiva cuota, por lo que pueden cederlo sin restricciones a terceros ajenos a la comunidad.

En cuanto a la administración

Y mejor disfrute de la cosa común, será obligatorio regirse por los acuerdos adoptados por la mayoría de los partícipes. Si no se consigue mayoría, o el acuerdo de ésta fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

En cuanto a actuaciones ante los Tribunales

Cada partícipe puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, para ejercerlos o defenderlos. La sentencia favorable aprovechará a los demás, sin perjudicarles la adversa.

En cuanto a los actos de alteración de la cosa común

Ningún condómino podrá hacerlos sin consentimiento de los demás, aunque de ellos pudieran resultar ventajas para todos.

En cuanto a los gastos y cargas

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los de conservación, que parece debe hacerse extensivo a los que se realizan para mantener la cosa útil. Quedan excluidos las mejoras y gastos suntuarios.

La participación en las cargas, como también en los beneficios que produzca la comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas que, mientras no se pruebe lo contrario, se presumirán iguales.

La contribución es, tanto en las cargas, como en los beneficios en la misma medida, por lo que, si uno solo de los comuneros ha explotado en su exclusivo provecho la cosa común, no puede reclamar a los demás condueños los gastos hechos en ella, sin darles participación en los beneficios, porque esto supondría un enriquecimiento injusto en su favor.

6. Cuota individual.

En relación con su cuota, la representativa del interés de cada comunero en la comunidad es de su titularidad privativa, individual.

Lo que sucede es que mientras permanezca vigente la comunidad, la cuota sigue siendo una representación intelectual de lo que, sólo tras la división, concretará la porción material de cosa que le corresponde a cada uno de los copropietarios.

7. Cuotas de los copropietarios.

En relación con las cuotas de los demás copropietarios, cada uno de ellos tiene un derecho de retracto, que le permite adquirirlas en el supuesto de que sean enajenadas a un no propietario.

Este derecho surge como consecuencia de aplicar las reglas de la comunidad hereditaria, tal como dispone el art. 171 CC, y es una consecuencia, junto con la división a ultranza que también consagra, de la facilitación que el ordenamiento concede para terminar con los estados de comunidad; en este caso, reuniendo las titularidades en una sola mano, y en el de la división, haciendo propietarios individuales, de sólo una parte de la cosa, a cada uno de los que hasta ese momento eran copropietarios.

La desigualdad en las cuotas vendrá dada por el título adquisitivo o por las aportaciones realizadas por los comuneros al tiempo de comprar el bien (AS 379/2013).