1. Introducción.

La contribución a los gastos.

Este precepto establece con carácter general la obligatoriedad por parte de todos de los copropietarios a contribuir a los gastos que tengan el carácter de necesarios, con la finalidad de conservar el bien y evitar su pérdida o deterioro.
Como consecuencia del régimen de comunidad establecido surge para el comunero la obligación de responder a una serie de obligaciones que se reputan comunes para todos los partícipes en la titularidad de la cosa. Entre estas obligaciones la más característica quizás es la de contribuir a los gastos de conservación de la cosa.

El comunero no está obligado a asumir todos los gastos que se realicen sobre la cosa. Sólo lo está de aquellos que son necesarios para su mantenimiento y conservación. Evidentemente dicha valoración no siempre es acorde con la voluntad de todos los condóminos, por lo que precisará de una ponderación por parte de los tribunales que deberá hacerse en atención a la naturaleza y destino de la cosa en caso de controversia.

La proporción en que cada uno de ellos está obligado a contribuir será la que le corresponda en proporción a su cuota.

Como se considera que estos gastos son cargas de la comunidad no será necesario un pacto previo para su fijación, sino que se presume que su contribución va asimilada a la porción correspondiente a que ascienda su cuota, estando cada comunero obligado a soportarlos y hacer oportunamente frente a los mismos. Nada obsta sin embargo a que se pueda pactar otra proporción distinta.

2. Naturaleza del pago.

En cuanto a la naturaleza del pago de los gastos de contribución, la doctrina mayoritaria española la califica de obligación propter rem (por razón de la titularidad del derecho sobre la cosa), al entender que la condición de deudor en caso de impago surge de la condición de comunero y de pertenecer a la comunidad.

3. Tipos de gastos.

En razón a la naturaleza y destino que tenga el bien que se comparte en copropiedad, los comuneros se verán obligados a realizar una serie de gastos, pudiéndose ser estos de diversa naturaleza en atención a su carácter necesario, o no; al carácter suntuario del mismo y la urgencia en que precisen realizarse.

En atención a la calificación que merezcan habrá gastos que todos los comuneros estén obligados a sufragar sin necesidad de acuerdo; mientras que, en otra serie de gastos sólo quedarán obligados los comuneros si ha mediado un acuerdo previamente aceptado por la mayoría, en contraposición a otros, normalmente los suntuarios, decorativos… que sólo resultarán obligatorios para todos, pero si se aprueban, en este caso, por unanimidad.

4. Gastos de conservación necesarios.

Los gastos de conservación tienen carácter necesario y son obligatorios para todos los comuneros sin perjuicio de que el posterior precepto seguidamente permita eximirse de ese deber mediante la renuncia a su cuota en la comunidad, la cual acrecerá a los demás.

Dado su carácter necesario, su cumplimiento es individual y exigible a todo comunero y no depende de la contribución que realicen los restantes copropietarios por lo que no precisa acuerdo alguno para su exigencia puesto que incide en el interés de la comunidad.

Es más, como pone de manifiesto el siguiente precepto, el copropietario que soporte el pago de todos los gastos podrá dirigirse en vía de regreso contra los restantes comuneros para reclamarles la cantidad que adeuden en proporción a su cuota.

5. Presupuestos.

Los gastos de conservación exigibles deben ser de carácter necesario. Este carácter necesario hay que ponerlo en relación con que estén encaminados a mantener el goce de la cosa común.

6. Gastos de conservación.

Por gastos de conservación hay que entender todos aquellos que resulten necesarios para el mantenimiento del destino de la cosa común, excluyendo los que puedan resultar simplemente útiles u oportunos. Por tanto, deben reputarse como tales, sólo los tendentes a evitar la destrucción o deterioro de la cosa y los necesarios para mantenerla en condiciones de servir al destino al que esté afectada.

Desde esa perspectiva, la doctrina española entiende que los gastos de conservación incluyen, fundamentalmente, los de reparación y mantenimiento; los dirigidos a prevenir o evitar daños inminentes, no meramente probables; los gastos judiciales efectuados por un comunero en defensa de la cosa común, dada la legitimación activa individual que la jurisprudencia le reconoce, cuando la sentencia sea favorable; los gastos realizados para el levantamiento de las cargas o gravámenes que pesen sobre la cosa común, entre otros.

En el supuesto de que haya que realizar un gasto como consecuencia de un daño causado por un comunero, los restantes deberán contribuir a su reparación si se trata de un gasto de conservación, salvo si quien reclama la contribución es el propio comunero autor del daño. Si, por el contrario, la reclamación procede de cualquier otro comunero, los demás estarán obligados a contribuir, sin perjuicio de que puedan reclamar al comunero que causó el daño el montante de la indemnización correspondiente.

7. Gastos excluidos.

No quedan incluidos en este artículo los gastos útiles, que tengan por finalidad el aumento del valor o utilidad de la cosa. Tampoco lo están los gastos para la realización de obras de puro lujo o recreo, cuya finalidad es únicamente el embellecimiento de la cosa puesto que al derivar de un acto de administración extraordinario también es necesario que se haya acordado por unanimidad.

La exclusión de estos gastos significa, por un lado, que ningún comunero puede realizarlos por sí mismo, sin contar con la voluntad de los demás, y por otro, y como consecuencia de lo anterior, que ningún comunero por voluntad propia tiene derecho a imponer a los demás la obligación de su contribución. Únicamente los comuneros podrían resultar obligados con ocasión de los mencionados gastos si así se hubiera acordado.

En todo caso, los gastos para el mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios si se acuerdan por la mayoría de los comuneros que representen la mayor cantidad de intereses, al igual que los gastos de administración ordinaria.

8. Actos de conservación.

Ejercicio.

En ocasiones, la conservación de la cosa requiere, no sólo pagar los gastos sino realizar determinados actos. En este sentido, cada uno de los comuneros está legitimado para realizar por sí mismo actos de conservación de la cosa común.

El derecho a la conservación de la cosa común se configura como un derecho individual que corresponde a cada comunero, cuyo ejercicio genera en los otros partícipes el deber de contribuir a los gastos precisos para ello. No se puede impedir a un comunero ejercitar dicha facultad individual puesto que todos están obligados frente a todos y todos son acreedores frente a todos respecto de los gastos necesarios para conservar la cosa conforme a su destino. Tanto es así, que el precepto siguiente reconoce la facultad de todo comunero de derecho a exigir de sus copartícipes la parte que les corresponda. A falta de pacto, la contribución será proporcional a sus respectivas cuotas.

9. Venta de cuota.

El comunero obligado a contribuir a los gastos de conservación seguirá estándolo, aunque transmita su parte a un tercero. En este sentido se pronuncian la jurisprudencia y la doctrina, afirmando que el adquirente de una parte alícuota de la cosa común no queda vinculado por el deber de sufragar gastos de conservación nacido antes de su adquisición, el cual sigue recayendo sobre el transmitente. Además, aunque el adquirente consintiere en asumir dicha obligación, sería preciso que los demás comuneros, como acreedores, lo consientan.

10. Cesión de la cuota por el copropietario.

El copropietario tiene disponibilidad plena sobre su cuota, por lo que dentro de sus facultades se encuentra la legitimación para ceder a otro el goce de la cosa siempre en correspondencia con los límites de su parte.

La cesión de la cuota no impide sin embargo que el comunero siga estando obligado a pagar los gastos de conservación de la cosa nacidos con anterioridad a la cesión. Para afianzar este pago, se establece una obligación solidaria entre el copropietario y el cesionario respecto a los gastos debidos y no abonados por éste.

11. Valor de la renuncia de un comunero.

Dentro de los actos de disposición que puede realizar un copropietario se encuentra la renuncia a su cuota con el fin de eximirse del pago de los gastos comunes de conservación, como queda contemplado en el número III del primer precepto, produciendo como efecto la liberación del comunero.

La renuncia liberatoria es una medida privilegiada de exoneración del comunero que no quiera o no pueda sufragar la parte de los gastos de conservación que le correspondan.

El fundamento de esta exoneración se sitúa en la idea de no obligar al comunero a la conservación de la cosa en contra de su voluntad.

La medida no es en sí misma perjudicial para los otros copartícipes porque adquieren la parte del renunciante y es una consecuencia del carácter propter rem (por razón de la titularidad del derecho sobre la cosa) de esta obligación, puesto que obliga mientras se tenga la cualidad de comunero, pero deja de vincular cuando ya no se ostenta dicha cualidad.

12. Caracteres.

La renuncia liberatoria es un negocio jurídico unilateral, que no requiere el consentimiento de los demás comuneros puesto que si se exigiera se estaría produciendo una dación en pago de deudas.

En la doctrina española hay opiniones doctrinales contradictorias sobre su carácter recepticio o no. Así, mientras para un conjunto de autores, la renuncia tiene eficacia ipso iure (inmediatamente, en virtud de la propia ley), por lo que su conocimiento por parte de los demás comuneros no es relevante, otros la consideran un acto recepticio, por entender que esta exigencia encierra una mejor tutela de los intereses de los afectados al permitirles conocer su nueva cuota de copropiedad y de participación en gastos y beneficios.

De dicho carácter recepticio derivará además que pueda revocarse antes de que llegue a conocimiento de los otros comuneros, liberando al renunciante desde ese mismo momento.

Como acto de disposición se exige capacidad para enajenar en el comunero y le son de aplicación las reglas sobre vicios de la voluntad.

No se exige especial forma para su formulación, que podrá hacerse de manera expresa o tácita, si bien la doctrina jurisprudencial española exige, como a toda renuncia de derechos, que sea clara, terminante e inequívoca.

13. Efectos liberatorios.

El comunero que haya aprobado un gasto no puede liberarse de su pago mediante la renuncia, ya que no se ve obligado a conservar la cosa en contra de su voluntad. En consecuencia, no cabe renuncia liberatoria respecto de gastos aprobados por unanimidad.

Si se tratare de un gasto aprobado por mayoría, el comunero disidente puede renunciar a su derecho y liberarse, siempre y cuando, precisa la doctrina, haya recurrido el acuerdo ante la autoridad judicial o, no habiéndolo recurrido, formule la renuncia antes de que se hayan efectuado los gastos acordados.

En el caso de que, con posterioridad a la renuncia, no se realicen los gastos de conservación de la cosa común cabría su revocación puesto que se trataría de un supuesto de falta de causa.

14. Pactos de no renuncia.

La existencia de un pacto de no renunciar impide que ésta sea eficaz durante su vigencia. Sin embargo, dicha facultad no se ve afectada por un eventual pacto de no dividir la cosa común durante un plazo determinado.

15. Momento de la renuncia.

La renuncia puede tener lugar en cualquier momento.

El comunero que, sin haberse vinculado por pacto al mantenimiento de la cosa común, decida renunciar a su cuota para liberarse de dicha obligación, podrá hacerlo en cualquier tiempo, pero no así, si ha suscitado en los demás la confianza de que contribuirá a los gastos de conservación. En dicha ocasión, su actuación será contraria a la doctrina de los actos propios, que impide ejercer un derecho cuando previamente se ha suscitado con la propia conducta la expectativa de que no iba a ser ejercido.

16. Efectos.

La renuncia liberatoria produce la liberación del comunero renunciante de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, extinguiendo el derecho del renunciante en la propiedad de la cosa común.
Aunque el precepto no se pronuncia, la doctrina española afirma de manera unánime que la cuota del renunciante no deviene res nullius (cosa de nadie), sino que acrece la parte de los demás comuneros en proporción a sus respectivas cuotas en la comunidad. Estos asumirán a su vez la obligación de contribuir a los gastos originados por la cosa común en proporción a sus cuotas. En todo caso, como también es criterio jurisprudencial consolidado, el copropietario renunciante se libera respecto de los demás comuneros, pero no frente a terceros de los que fuere deudor por gastos de conservación.

En definitiva, la parte en la comunidad que ha sido renunciada acrece a los demás comuneros, lo que implica un aumento en proporción a sus derechos. Con el acrecimiento de las cuotas en la medida de la parte renunciada se compensa a los restantes comuneros de tener que soportar la obligación del renunciante.

Este resultado justifica la posibilidad de liberación del comunero que renuncia. Por ello, como justifica también la doctrina, si la renuncia se hace a favor de persona determinada sin que su efecto repercuta en los demás comuneros beneficiándoles, el renunciante no quedaría liberado puesto que tampoco los comuneros resultan obligados a asumir su parte en los gastos de conservación si no obtienen una compensación que fundamente un aumento en la participación de las cargas por el sólo hecho de la renuncia de un copartícipe en la comunidad.