Código Civil Bolivia

Sección III - De la propiedad horizontal

Artículo 198°.- (Estado de prehorizontalidad)

Puede constituirse hipoteca sobre los diversos pisos o compartimientos de un edificio en construcción o ya proyectado bajo el régimen de propiedad horizontal, y la inscripción que se haga del terreno sobre el cual se levanta o se levantará el edificio gravará la cuota parte de cada futuro copropietario y se extenderá a su piso o compartimiento respectivo, a medida que éstos se vayan concluyendo, proporcionalmente a su valor y sin necesidad de nueva inscripción.

Actualizado: 23 de mayo de 2023

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El art. 198 CC hace referencia al estado de prehorizontalidad que se trata de la situación jurídica anterior al nacimiento de la propiedad horizontal. Para la doctrina se trata de aquel supuesto en el que el edificio, proyectado y destinado a pertenecer por pisos y locales independientes a distintos propietarios, todavía no está terminado bien por encontrarse en fase de construcción o incluso por continuar todavía en fase de proyecto.

No obstante, el propietario ya ha procedido a vender a terceros algunos de los distintos pisos y departamentos que lo integran. Nos encontramos ante una propiedad horizontal que ya está en fase de constitución pero que todavía no se ha llegado completar por faltar el elemento material u objetivo (el edificio dividido por pisos). Así pues, la prehorizontalidad es un estado preparatorio de la propiedad horizontal que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada. También cabe la situación de prehorizontalidad cuando falta el elemento formal (la inscripción del título constitutivo en el Registro de Derechos Reales).

Ni en la LPH boliviana ni en la española hay referencias a la figura de la prehorizontalidad. Por el contrario, sí que hay referencias a esta figura en Argentina en cuyo Código Civil y Comercial que se le dedica el capítulo 10 (prehorizontalidad). En su art. 2070 CCyC el legislador argentino se refiere a la misma diciendo que los contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de ese capítulo. En el art. 2071 CCyC se exige la constitución de un seguro en favor del adquirente por si fracasa la operación.
En Bolivia la situación de prehorizontalidad es inscribible de acuerdo con el Reglamento de Derechos Reales. Así pues, en su art. 20 (requisitos y formalidades de la inscripción de la propiedad horizontal) se permite la inscripción de la propiedad horizontal de edificios todavía no finalizados, tanto si todavía están proyecto como si ya están en fase de construcción. En estos casos se permite su inscripción con base a las previsiones del art. 198 CC.

El art. 198 CC si bien gira bajo el epígrafe “estado de prehorizontalidad” realmente no describe en que consiste el citado estado, sino que se refiere a la posibilidad de constituir una hipoteca sobre los distintos pisos o compartimentos de un edificio que todavía se encuentra en situación de prehorizontalidad, bien por estar todavía en fase de proyecto o de construcción. La doctrina ha manifestado que este es el único supuesto en el que se admite la hipoteca de un bien futuro en Bolivia. En el art. 20 RDR también se permite la constitución de la hipoteca en la propiedad horizontal antes de la edificación.

En el art. 198 CC se posibilita la denominada compraventa sobre plano se trata del supuesto en que el comprador compra un departamento que todavía se encuentra en proyecto y la única posibilidad que tiene de comprobar sus características sobre el plano del edificio. Así pues, se trata de un supuesto de compraventa futura perteneciente a la modalidad conocida como emptio rei speretae (compraventa de cosa esperada).

En el art. 198 CC realmente lo que se está autorizando es la hipoteca sobre esos pisos o compartimentos futuros en régimen de propiedad horizontal. También se establece que la inscripción registral que se haga del terreno sobre el cual se levanta o se levantará el edificio gravará la cuota parte de cada futuro copropietario y se extenderá a su piso compartimiento respectivo, a medida que éstos se vayan concluyendo, proporcionalmente a su valor y sin necesidad de nueva inscripción. Con esta previsión se posibilita que se pueda comprar e hipotecar un piso cuya construcción todavía no se haya empezado o que todavía no esté terminado.