En el art. 199 CC se establecen los requisitos básicos que ha de contener el título constitutivo de la propiedad horizontal, si bien en el Código boliviano no se utiliza esta expresión sino las más abreviada de título, si bien con ese mismo sentido- en los arts. 187, 188.I, 191 CC. De modo un tanto sorprendente no se encuentra la expresión título constitutivo ni equivalente en la LPH. En el CCyC argentino sólo se utiliza en una ocasión expresión título (art. 2038) como equivalente de título constitutivo. En la LPH española se utiliza con gran profusión la expresión título constitutivo [arts. 2.b) y d), 3 a), 5, 9.1.e), 10.1, 17. 2, 3, 6 y 12].

La doctrina se refiere al título constitutivo de la propiedad horizontal como el acto jurídico en cuya virtud un edificio queda sujeto formalmente al régimen de la propiedad horizontal. De modo que hasta que no se otorgue este título la propiedad horizontal no habrá nacido. No obstante, en algunos países como España se admite la propiedad horizontal de facto [art. 2.b) LPH española]. Con el otorgamiento del título constitutivo tiene lugar la individualización jurídica de cada piso o compartimento, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio del que forma parte. Asimismo, en el título constitutivo se describe el edificio y se determinan las partes comunes, servicios e instalaciones con las que cuenta. Así pues, en el título constitutivo se realiza una descripción física y jurídica del edificio.

El art. 199 CC se refiere los requisitos para la constitución de la propiedad horizontal. Resulta un tanto sorprendente que se regule esta cuestión en el penúltimo artículo de los que regulan este tipo de copropiedad en el Código. Entendemos que hubiera sido más práctico que el Código Civil, en primer lugar, hubiera definido la propiedad horizontal y acto seguido hubiese regulado los requisitos para su nacimiento.

Así es como se ha efectuado en el caso del ordenamiento jurídico argentino. El primer precepto del CCyC argentino que regula este tipo de propiedad, el 2037, ya proporciona un concepto de la misma y en el siguiente, en el 2038 se especifica cómo se constituye este tipo de propiedad.

La LPH boliviana de 1949, de modo similar a la LPH argentina de 1948, no resolvió de forma adecuada la cuestión del nacimiento de la propiedad horizontal. En el caso de la norma boliviana, esta cuestión se regula de manera poco precisa en el art. 11 LPH donde se dice que para inscribir en el Registro de Derechos Reales un título de dominio sobre un piso o departamento sometido al régimen de propiedad horizontal será necesario acompañar un plano del edificio del que forma parte. También se exige que se indique la ubicación y linderos del inmueble en el que está el piso o departamento. Asimismo, se tiene que señalar el número y ubicación del elemento privativo dentro del plano que se ha acompañado.

En el art. 21 LPH, que analizaremos de nuevo al comentar el art. 200, exige a quienes pretendan edificar un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal que soliciten la autorización del Alcalde Municipal del correspondiente distrito. Esta expresión aplicada a nuestros días supone que se apruebe la correspondiente licencia urbanística de construcción y división horizontal.

Finalmente, en el art. 25 LPH hay una referencia a la escritura pública que constituya o traspase la propiedad de un piso en régimen de propiedad horizontal. Esta escritura, que no es sino el título constitutivo de la propiedad horizontal, no podrá ser autorizada por el notario ni inscrita en la oficina de Registros Reales si no va acompañada de copia auténtica de la correspondiente autorización municipal.

En el art. 199 CC se contemplan dos cuestiones: en primer lugar, los requisitos y formalidades para la inscripción de la propiedad horizontal; en segundo lugar, se exige como requisito la descripción física del edificio, así como la de los pisos y compartimentos en que aquel se divide.

Con relación a la primera cuestión, para realizar la inscripción de la propiedad horizontal señala el precepto que se tienen que cumplir los requisitos y formalidades del Título V (de los Registros Públicos), del Libro V. A su vez, dentro del citado título, se encuentra el Capítulo II (del Registro de los Derechos Reales) en el cual hay que destacar el art. 1538 CC (publicidad de los derechos reales), según el cual:

“I. Ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código.

II. La publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los derechos reales.

III. Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles, y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”.

De acuerdo con este precepto el régimen de propiedad horizontal no producirá efectos frente a terceros en el caso de que no se haya inscrito en el Registro de los Derechos Reales, de modo que su inscripción tiene carácter constitutivo a diferencia de otros sistemas como el español donde la LPH no establece la obligatoriedad de la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad.

En el art. 199 CC también se establecen los requisitos de la inscripción de la propiedad horizontal. En primer lugar, se exige que se aporte “plano del edificio en donde está el piso o compartimiento el cual se archivará y guardará en la oficina de registro de los derechos reales”. Por otro lado, la inscripción contendrá además “1. La ubicación y colindancia del edificio construido o ya proyectado bajo el régimen de propiedad horizontal. 2. El número y la ubicación que corresponda en el plano mencionado al piso o pisos y al compartimiento o compartimientos cuya inscripción se pide”.

Para precisar el momento en que tiene lugar el nacimiento de la propiedad horizontal, hay que completar las previsiones del art. 199 CC con lo dispuesto en el Reglamento de Derechos Reales (RDR) que permite la inscripción de la propiedad horizontal tanto en edificios en proyecto, en construcción o ya terminados. En el art. 18 RDR se contempla con carácter general la división física de inmuebles abriéndose una nueva matrícula para cada nueva fracción quedando la matrícula primitiva (“madre”) como antecedente de la nueva matrícula. En el art. 19 RDR se aplica el sistema de división de inmuebles descrito en el artículo anterior para la inscripción de la propiedad horizontal. Para ello es necesario inscribir previamente el edificio en favor de un titular creándose la matrícula “madre” a partir de la que se crearan las nuevas matrículas con sus Folios correspondientes, para cada departamento o unidad habitacional singular, sea ésta departamento, oficina, una simple habitación, estacionamiento o baulera, que se toman en cuenta como una propiedad individual, si así está en el proyecto, a la que se asigna, además de la propiedad privada individual, el derecho propietario de una fracción ideal de terreno y condominio de áreas comunes y servicios en forma proporcional. La matrícula “madre” quedará como antecedente dominical y se anotará en ella, el fraccionamiento operado, con presentación de planos aprobados por la entidad competente. Finalmente, en el art. 20 RDR se establece que la inscripción de la propiedad horizontal se hará con los requisitos y formalidades señalados en el art. 199 CC.

De la combinación del art. 199 CC y de los arts. 18, 19 y 20 RDR cabe deducir que se producirá el nacimiento de la propiedad horizontal cuando tenga lugar la inscripción registral de la escritura en cuya virtud se produce la división o fraccionamiento del edificio. Es decir, cuando a partir de la matrícula “madre” del edificio se inscriben otras matrículas con sus correspondientes folios para cada nueva fracción que se corresponde con los nuevos pisos o departamentos.

En el AS 155/2020, del 26 de febrero, se especifican los documentos que se han de aportar para la inscripción de la propiedad horizontal, para lo cual cita a Gonzalo Castellanos Trigo Derechos Reales en el Código Civil Boliviano: “para la inscripción de la propiedad horizontal, en la oficina de Derechos Reales a cuyo efecto deben acompañarse a tiempo de su inscripción: Título del derecho de propiedad sobre el inmueble donde se construirá el edificio; la ubicación y colindancias del edificio construido bajo el régimen de pre horizontalidad y posterior propiedad horizontal; Plano del terreno donde se construirá o construyó la propiedad horizontal; Plano del proyecto de obra de propiedad horizontal debidamente aprobado por la Autoridad municipal; el reglamento que regirá el destino de la propiedad. Asimismo, cuando cada propietario pretenda inscribir su derecho sobre su departamento, debe acompañar el plano individual, número de departamento, ubicación que le corresponda en el plano y el piso; la escritura pública o documento que acredite su derecho propietario sobre su departamento o piso; el pago de impuestos de transferencia y el pago de impuestos municipales”. En consecuencia, la inscripción resultante de la aportación de todos estos documentos constituye el título constitutivo de la propiedad horizontal en Bolivia.
En el citado auto se pone de manifiesto el sistema multidisciplinar de la propiedad horizontal en Bolivia puesto que exige la presentación del proyecto de obra, con sus respectivos planos, aprobado por la Autoridad Municipal, que tiene carácter administrativo. Como veremos al comentar el art. 200 CC sin esa autorización previa no es posible inscribir la propiedad horizontal.