El art. 284 CC contiene dos partes claramente diferenciados. La primera se refiere al titular de la servidumbre y a los actos que el mismo puede realizar, pudiéndose considerar, asimismo, como un límite a la facultad de realizar obras que se contempla en el precepto anterior. La segunda, por su parte, se refiere a los actos del dueño del fundo sirviente.

1. Agravación de la condición del fundo sirviente.

En relación con las actuaciones del titular de la servidumbre, se podría considerar que existe una agravación de la condición del fundo sirviente cuando el propietario del fundo dominante realice obras o actuaciones con las que pretenda que las servidumbres beneficien a fincas que, incluso perteneciendo al mismo dueño, sean distintas de las que eran dominantes originariamente. O cuando persiga nuevas utilidades que inicialmente no proporcionaba la servidumbre o bien pretenda modificar su forma de ejercicio utilizando medios no originariamente previstos ni análogos, siempre que ello empeore las condiciones del fundo sirviente.

Solo se prohíbe, pues, la agravación, pero no se hace referencia −como sí ocurre, por ejemplo, en el Código Civil español− a la mera alteración de la servidumbre como límite a la actuación del propietario del fundo dominante. Así pues, este último puede hacer cambios en la servidumbre que le reporten alguna utilidad, siempre que no supongan una mayor limitación o incomodidad para el predio sirviente.

En cualquier caso, habrá que acudir a los criterios concretos que proporcione la jurisprudencia al resolver los casos que le sean planteados. Si acudimos a la jurisprudencia española, podría considerarse que hay agravación en una servidumbre de paso cuando se altera materialmente el camino de personas y carruajes dándole mayor longitud y anchura o cuando se instalan escaparates a lo largo del paso porque provocan un aumento y estacionamiento de quienes lo usan. En el caso de las servidumbres de luces y vistas, se ha llegado a considerar que existe agravación cuando se abren ventanas donde antes solo existían huecos de luces o cuando esos huecos se agrandan o se cambian de sitio. En un supuesto de servidumbre de aguas, se estimó que existía tal agravación cuando, tras unas obras de profundización en un pozo para extraer mayor caudal, no se realizaron los reparos o construcciones accesorias y obras defensivas que se requerían para contener el mayor caudal, aumentándose, así, el nivel de una laguna, retrasándose la evaporación del agua y perjudicando, de esta forma, el rendimiento de la explotación minera perteneciente a otro sujeto.

Se ha de tener en consideración, en primer lugar, si la servidumbre se constituyó haciendo referencia concreta a su modo de ejercicio, en cuyo caso este se ha de atener estrictamente a lo contenido, o si, simplemente, se constituyó haciéndose mera referencia a su tipo, en cuyo supuesto el titular de la misma podría, dentro de los márgenes del propio tipo de servidumbre, ejercitar esta última con amplitud y alterar las condiciones de su ejercicio sin que ello suponga una agravación. A fin de apreciar esta última se habrá de atender al propio negocio de constitución de la servidumbre, al tipo de la misma, al estado de las fincas al constituirse o al modo en que la misma se hubiera ejercitado tras su constitución.

En segundo lugar, nótese que podría existir agravación con tal que las obras o actuaciones del titular de la servidumbre conlleven un incremento en el uso normal y propio de la misma, sin necesidad de que se produzca un quebranto económico actual para el dueño de la finca sirviente.

Ahora bien, hemos de advertir que el mero hecho de que una servidumbre se haya aprovechado durante un tiempo de una forma menos intensa de lo que permitiría su contenido, no impide que más tarde sí se lleve el ejercicio de la servidumbre a sus propios límites. Ello no constituye la agravación a la que nos venimos refiriendo. Otra cuestión es que ese no uso haya posibilitado la prescripción.

2. Disminución o incomodidad en el ejercicio de la servidumbre.

La segunda frase del art. 284 CC, por su parte, se refiere al propietario del predio sirviente a fin de establecer que el mismo no podrá realizar cosa alguna que tienda a disminuir o a hacer más incómodo el ejercicio de la servidumbre. Se trata, en definitiva, de que el uso de la servidumbre constituida no sufra menoscabo alguno por la actuación de aquel. Téngase en cuenta que el derecho real de servidumbre grava y limita el derecho de dominio del predio sirviente, pero ello no priva a su propietario de toda facultad de goce y disposición, sino que puede realizar actos de modificación o alteración, siempre que, como dispone el precepto, no menoscabe el uso de la servidumbre.

Ello implica que el dueño del fundo sirviente no puede realizar acto alguno que impida, dificulte o haga más incómodo el ejercicio normal de la servidumbre, comprendiendo tanto el contenido principal como el accesorio. Se trata, básicamente, del deber de abstención que conlleva todo derecho real para quienes no son titulares del mismo, pero que aquí se aplica con mayor intensidad respecto a quien es dueño del predio sirviente.

Ese menoscabo podría, incluso, ser causado por no cumplir, el dueño del predio sirviente, la obligación propter rem (por razón de la titularidad del derecho sobre el bien) que tenga de realizar obras de conservación de la servidumbre.

Menoscabo, este al que nos venimos refiriendo, que no depende de que se produzca un perjuicio considerable. Nótese, a modo ejemplificativo, cómo en España, la jurisprudencia ha considerado que la supresión de la tejavana que cubre una servidumbre de paso a una panadería conlleva un desmerecimiento de esta, en tanto que empeora la utilización del paso a los usuarios, aunque simplemente sea porque estos se vean obligados a abrir el paraguas por el corto espacio a recorrer.
Asimismo, y en sintonía con cuanto ya advertimos anteriormente, que una servidumbre se haya aprovechado durante un tiempo de forma menos intensa de lo que su contenido propio permite, no impide que más adelante se lleve su ejercicio a sus propios límites, en cuyo caso es posible que haya actuaciones del titular del predio sirviente que puedan considerarse menoscabo al contenido de la servidumbre, aun no afectando a su concreto ejercicio en ese momento.

3. Medidas de defensa.

Las medidas de defensa se pueden articular, dependiendo del caso, bien en el plano de los hechos (acciones para la tutela de la posesión), bien en el de los derechos. En casos tanto de agravamiento como de disminución o incomodidad del ejercicio −menoscabo−, lo procedente será no solo indemnizar el daño causado, sino, además, deshacer lo mal hecho.

Centrándonos en las acciones de carácter real, la legitimación pasiva corresponde al titular de la finca −dominante o sirviente− en la que se hayan ejecutado las obras o actuaciones, ya sea ese titular quien las realizó o bien sea un adquirente posterior. Estos no solo deben consentir que las agravaciones o menoscabos se deshagan, sino que deben deshacerlos y sufragar su coste como propietarios que son de la finca donde se han realizado actuaciones lesivas del derecho real de otro sujeto, ya sea el derecho real de servidumbre o ya el derecho de propiedad del predio sirviente. Cuestión distinta es que pueda existir, posteriormente, un derecho de repetición. No obstante, tendría cabida aquí también defender la relevancia de la buena o mala fe del tercer adquirente del predio.

En cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios que tales agravaciones o menoscabos haya podido conllevar, la misma deriva de la comisión de un acto ilícito, por lo que se trata de una obligación personal, que, como tal, solo será exigible a quien realizase tal acto o a sus herederos.
En el caso, por último, de que el titular de la servidumbre o el dueño del predio sirviente afectado no reaccionase en plazo contra los agravamientos o alteraciones en su derecho, este último podrá quedar afectado permanentemente por prescripción adquisitiva o extintiva.

Manuel García Mayo