1. Configuración y límites del derecho de propiedad.

El derecho de propiedad privada, como el resto de los derechos subjetivos, no legitima un ejercicio libérrimo; antes bien, el ejercicio de este derecho está sujeto a los conocidos límites de las exigencias de ejercicio conforme a la buena fe, la prohibición de ejercicio abusivo y antisocial del derecho y de su ejercicio más allá de los límites normales en daño de tercero, etc.; así como a los límites temporales derivados de la prescripción de los derechos y las acciones y de la usucapión.

El propio art. 105 CC define el derecho de propiedad como el “poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa (…) dentro de los límites y con las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico” y ordena que se ejercite de forma compatible con el interés colectivo.

Asimismo, el art. 106 CC determina explícitamente que “la propiedad debe cumplir una función social”.
Esto significa que no hay un derecho de propiedad distinto al que configura en cada momento el ordenamiento jurídico y que el propietario no goza de más facultades que las reconocidas por el ordenamiento jurídico y en los términos en que las reconozca.

2. Límites y limitaciones.

Los límites de la propiedad configuran y determinan el contenido del poder jurídico del propietario, es decir, delimitan el ámbito de poder jurídicamente protegido que el ordenamiento jurídico reconoce al titular del derecho de propiedad, de manera que, más allá de los límites, no es que el propietario tenga sus facultades restringidas o limitadas, sino que no hay propiedad, no hay agere (actuar) lícito del propietario en cuanto tal.

Así, los límites configuran el contenido normal del dominio (son las fronteras de la propiedad) y se basan, según doctrina comúnmente aceptada, en criterios de interés público o en el necesario equilibrio y ponderación de intereses entre los distintos propietarios cuyas propiedades son vecinas.

El límite no restringe ni constriñe el contenido de la propiedad, sino que lo configura, es decir, determina los confines del derecho o el ámbito de protección de la actuación y de los intereses del propietario y, por tanto, de ejercicio de su facultad de exclusión de los demás en la aprehensión de las cosas.

Por tanto, el límite de la propiedad no significa que el ordenamiento jurídico reduzca las facultades normales del propietario sobre la cosa, sino que no reconoce, ni siquiera al propietario, la posibilidad omnímoda de hacer o de dejar de hacer todo lo que quiera con las cosas que le pertenecen. Se trata de límites que circunscriben el contenido normal del derecho de propiedad, no de limitaciones que recortan desde fuera la extensión normal de ésta.
Así, los límites se definen como internos, institucionales a la figura del derecho de propiedad, generales y unilaterales.

En cambio, las llamadas limitaciones son reducciones del contenido de la propiedad en casos singulares, de manera que constriñen el contenido normal de la propiedad determinado previamente por los límites. Así, según doctrina generalmente aceptada, las limitaciones son reducciones del ámbito de poder normal del propietario tipificado por la ley que tiene carácter externo al derecho como tal, circunstancial o temporal, singular y bilateral. Por tanto, mientras que el límite es interno, normal, general e igual para todos los propietarios de la misma categoría de bienes, conformando su propiedad, la limitación es externa, excepcional, singular, y, por tanto, no igual para todos los propietarios. Además, la limitación es indemnizable; no, en cambio, el límite. Por otra parte, la presunción de libertad del dominio se refiere a las limitaciones, no a los límites que no precisan un acto de imposición sino la determinación normativa, las cuales, por tanto, deben ser probadas por quien las invoca y precisan un acto determinado de imposición.

El límite tiene por función la de consentir la tutela concomitante de un interés distinto al del propietario, generalmente público, a través de un pati (sufrir), de un facere (hacer) o de un non facere (no hacer). Los límites precisan la fisionomía concreta del contenido del derecho, afectan a su esencia y lo conforman.

3. Límites de la propiedad.

El art. 107 CC establece los límites del poder jurídico que llamamos propiedad, es decir, criterios de configuración y determinación del derecho de propiedad. Como tales límites, son válidos para todos los propietarios, no confieren derecho a indemnización y no se extinguen por el no uso (por ejemplo, las normas sobre relaciones de vecindad). A diferencia de los límites, las limitaciones constriñen el poder ordinario del propietario (como una servidumbre voluntaria o legal) y, por tanto, no son recíprocas, son indemnizables; se extinguen por el no uso y por prescripción.
Efectivamente, la propiedad, como derecho subjetivo, como poder jurídico permite al sujeto la tutela legítima de sus intereses; pero no permite un ejercicio omnímodo, sino sometido a determinados límites. Dentro de tales límites, el ejercicio del poder propietario no es fiscalizable por terceros; pero más allá de tales límites, el ejer¬cicio del derecho se torna ilegítimo.

Tradicionalmente se ha distinguido, aunque con terminología no muy afortunada, entre límites extrínsecos y límites intrínsecos.

El límite extrínseco tiene su origen en la concurrencia de derechos subjetivos; por tanto, deriva de la coexistencia de diversos derechos subjetivos en cuyo ejercicio simultáneo o sucesivo pueden colisionar. En este caso, el ordenamiento jurídico debe prever y proveer normas que ordenen el ejercicio de los distintos derechos, determinando cuál de ellos es preferente y cuál se debe sacrificar o someter al ejercicio prioritario del otro. En realidad, en estos casos, más que un límite en el ejercicio de los derechos, se produce una ordenación en el ejercicio de los mismos.

El límite intrínseco, en cambio, determina el alcance del ejercicio del derecho. Su origen se halla en la finalidad y naturaleza del derecho, pues éste tiene como objeto la satisfacción del interés de su titular. Por tanto, el ejercicio del derecho tendente a realizar un interés no legítimo de su titular, sino otra finalidad (como provocar un perjuicio a un tercero) es contrario a derecho. El ámbito de poder jurídico que otorga el derecho subjetivo alcanza hasta donde llega el interés legítimo de su titular. Y más allá se convierte en un ejercicio abusivo o antisocial del derecho.

Por otro lado, el ordenamiento jurídico exige un ejercicio ético de los derechos subjetivos. Esto significa que el titular del derecho subjetivo debe ejercitarlo con criterios de corrección y lealtad. Es decir, los derechos subjetivos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe en sentido objetivo.

Ambos límites intrínsecos son recogidos en el art. 107 CC en cuya virtud, el propietario (es decir, cualquier propietario):

1. No puede realizar actos con el único propósito de perjudicar o de ocasionar molestias a otros.
2. No puede ejercer su derecho en forma contraria al fin económico o social en vista al cual se le ha conferido el derecho.

Así, se proscribe el ejercicio abusivo del derecho y el ejercicio antisocial del mismo. Y, en positivo, se exige un ejercicio del poder jurídico que otorga el derecho de propiedad conforme a la buena fe.

4. El límite de la buena fe.

La buena fe significa, aquí, la observancia de una conducta correcta y leal en el ejercicio de derecho de propiedad (es decir, en los actos del propietario).

Así, se infringe la buena fe cuando el derecho se ejercita de una manera o en unas circunstancias que lo hacen desleal, según las reglas que la conciencia social impone al tráfico jurídico.

5. El abuso de derecho.

El ámbito de poder que el ordenamiento jurídico atribuye al titular del derecho de propiedad se manifiesta en la libre organización y disposición de sus intereses. Se trata, por tanto, de un poder afecto a una finalidad: la protección y ordenación de los intereses legítimos y dignos de tutela jurídica de su titular. Por tanto, cuando el titular del derecho subjetivo lo ejercita con otra finalidad, no ha¬ce un ejercicio normal del derecho. El art. 107 CC exige que la propiedad se ejercite dentro de los límites normales y proscribe el ejercicio que sobrepase tales límites con daño, perjuicio o molestia para tercero. En este sentido, se puede decir que el ordenamiento jurídico no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo.

El ejercicio abusivo o antisocial del derecho puede derivar tanto de una conducta positiva o activa como de una conducta negativa u omisiva; pero, en cualquier caso, debe producir un daño o perjuicio a tercero, dando lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Por tanto, es preciso:

1. La existencia de un derecho de propiedad.
2. Una conducta activa u omisiva en ejercicio del derecho: un acto de ejercicio del derecho de propiedad objetiva o externamente legal. Por conducta omisiva debe entenderse la no adopción de determinadas medidas a las que el sujeto no está expresamente obligado y cuya desatención causa un daño a tercero.
3. Un ejercicio que, por la intención del titular, su objeto o las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio del derecho. La norma no exige un especial animus nocendi o voluntad de dañar en todo caso de ejercicio abusivo del derecho: basta con que, por el propósito del titular, por la finalidad perseguida con el ejercicio del derecho o por el tiempo, lugar o modo de ejercitarlo, dicho ejercicio se considere extralimitado.
4. Un daño o perjuicio para tercero derivado causalmente de dicha conducta. El daño no debe estar enmarcado en el desarrollo de una determinada relación jurídica entre el titular del derecho subjetivo y el tercero.
5. Aunque no lo dice el art. 107 CC, se debe entender que se requiere que, del ejercicio de la propiedad, no derive beneficio alguno para su titular y que el interés perseguido por éste no sea signo de tutela jurídica.

Debe hacerse notar que la norma contiene una suerte de favor de ejercicio legítimo de la propiedad. Por un lado, carecería de sentido un ordenamiento jurídico que presumiera que los derechos se ejercitan contra la buena fe y con abuso.

El daño a que se refiere el precepto no es necesariamente un perjuicio económico. Si éste se verifica, se debe indemnizar; pero puede haber ejercicio abusivo del derecho sin perjuicio patrimonial alguno a tercero. En el ejemplo clásico, el sujeto que pinta de negro la fachada posterior de su edificio pa¬ra privar de luz a un vecino, no le causa necesariamente un perjuicio económico. En este caso, se pueden solicitar el cese del abuso mediante las medidas judiciales o administrativas que impidan su persistencia. Pero el daño no justifica, per se (por sí mismo), la ilicitud del ejercicio abusivo del derecho. En otras palabras, como ha dicho A. M. López, no es el daño lo que hace ilícito el abuso de derecho: la existencia del daño no sirve para calificar al acto de ilícito.

6. El ejercicio antisocial del derecho.

El art. 107 CC no sólo desampara el abuso de derecho, sino también el ejercicio antisocial del mismo, es decir “ejercer su derecho en forma contraria al fin económico o social en vista al cual se le ha conferido el derecho”.
De hecho, la construcción del ejercicio antisocial del derecho se realiza sobre la base del abuso del derecho. También se puede considerar que entre ambas hay una relación de género a especie, siendo la especie el abuso del derecho y el género su ejercicio antisocial. Así, todo abuso de derecho lleva aparejado un ejercicio antisocial del mismo, pero no todo ejercicio antisocial del derecho supone un abuso del mismo, pues puede estar referido a la colecti¬vidad. Pero en este caso el ejercicio antisocial del derecho acaba confundiéndose con la inobservancia de su función social, es decir, con un ejercicio del derecho que no toma en consideración los intereses de la colectividad, de los que no tienen el derecho.

Sea cual fuere la relación entre abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo, de lo que no cabe duda es de que la propiedad se atribuye a su titular para la satisfacción de determinados intereses subjetivos que el ordenamiento jurídico considera legítimos y dignos de tutela jurídica. Un ejercicio distinto o con otra finalidad del derecho subjetivo es un ejercicio abusivo del mismo. Igualmente, en la atribución de cualquier derecho subjetivo, junto con el interés de su titular, se halla el interés de la colectividad. El ordenamiento jurídico proscribe un ejercicio del derecho manifiestamente contrario a dicho interés (arts. 105 y 107 CC).

7. Las inmisiones.

Para la regulación de las relaciones de vecindad, en el Derecho Romano aparece la doctrina de la immissio (inmisión): se proscribió el immittere in alienum (inmiscuirse en los ajeno) en materias, como humos, ruidos, olores, al considerarlo un ejercicio anómalo del derecho de propiedad. Posteriormente, las relaciones de vecindad se rigieron por los llamados actos de emulación: el propietario de un fundo no podía realizar actos tendentes a perjudicar al propietario vecino sin reportarle utilidad o beneficio alguno. Final¬mente, se han tomado en consideración los criterios del uso normal del derecho y tolerabilidad ordinaria de las influencias ajenas. Así, el parágrafo 906 BGB dice que el propietario de un inmueble “no puede impedir las inmisiones de gases, vapores, olores, humo, hollín, calor, rumores, sacudidas y otras inmisiones que no perjudiquen la utilización de su fundo o lo hagan de manera no esencial o el perjuicio sea causado por una utilización del fundo vecino que es habitual, según las circunstancias del lugar, en los inmuebles que se encuentran en el mismo sitio”.

El art. 844 CC italiano, no en vano llamado código de la empresa, se refiere también a la necesidad de “conciliar las exigencias de la producción con las pretensiones de la propiedad”.

El art. 1346 CC portugués sigue también la tesis de la tolerabilidad y uso normal del derecho al señalar que el propietario puede oponerse a las inmisiones que impliquen un perjuicio sustancial para el uso del inmueble o no resulten de la utilización normal del predio de que emanan.

La doctrina y la jurisprudencia españolas (por todas, STS 12 de diciembre de 1980), ante la ausencia de una norma que regulara expresamente las inmisiones, han construido su régimen a partir de arts. como el 7.2, el 581 y 582, el 590 y los 1902 y 1908 CC español, de donde se ha derivado la licitud de las inmisiones que no deriven de un ejercicio anormal del derecho de propiedad y sean tolerables de acuerdo con los usos, los reglamentos y las circunstancias. La ilicitud de la inmi¬sión es objeto de tutela resarcitoria (indemnizatoria de los daños y perjuicios) e inhibitoria (arts. 1902 y 1908 y 7.2 CC).