1. Supuestos de accesiones artificiales en bienes inmuebles.

Los arts. 128 a 130 CC contienen diferentes supuestos de accesiones artificiales (esto es, realizadas por la mano del hombre) en bienes inmuebles. En todos ellos, materiales (en el caso de las construccio¬nes u otras obras), o árboles o plantas (en el de las plantaciones) se incorporan al suelo. Los preceptos, al igual que los concordantes del CC italiano (arts. 935 y ss.) no hacen referencia a los casos de siembra (como sucede en el CC español –arts. 358 y ss.-, cuando las semillas se incorporan al suelo), aunque una interpretación analógica permitiría, sin duda, la inclusión del supuesto.

Los preceptos, como veremos, se destinan a resolver distintos tipos de situaciones, según la procedencia, de los materiales (propios o ajenos) y según la propiedad del suelo, además de la buena o mala fe de los sujetos implicados.

Así, los principios rectores que se aplican para resolver dichas situaciones son dos: superficie solo cedit (según el cual, el propietario del suelo adquiere todo lo que a él por accesión se incorpora) y accesorium sequitur pincipale (que significa que lo accesorio sigue a lo principal, que es el suelo). En consecuencia, la regla principal es que lo construido o plantado, en cuanto accesorio, pertenece al dueño del suelo, que es lo principal. No obstante, como decía, habrá también de tenerse en cuenta la buena o mala fe del dueño del suelo y del de los materiales.

2. Construcción o plantación en suelo propio con materiales ajenos.

El art. 128 CC hace referencia al supuesto en que el dueño del suelo utiliza materiales ajenos para construir o plantar. Con independencia de la posible ilicitud de su conducta respecto a dichos materiales, las reglas para resolver el conflicto de intereses entre él y el dueño de aquéllos, desde el punto de vista del Derecho civil, son las siguientes:

• Si los materiales pueden separarse, sin destruir o menoscabar la obra o plantación, habrán de restituirse a su propietario. Así lo establece el último párrafo del art. 128.I CC al señalar que “el propietario de los materiales puede pedir que sean retirados sólo cuando no se cause menoscabo grave a la obra construida o perezcan las plantaciones”. Por tanto, si fuera posible retirarlos, el dueño de los materiales podrá exigírselo al dueño del suelo.
  El art. 128.II CC se encarga de recordar que, en caso de que proceda el retiro, el plazo para hacerlo será de seis meses desde que el dueño de los materiales hubiera conocido que fueron empleados por el propietario del terreno.
• Si fuera imposible la separación de los materiales, el dueño de estos los pierde y los adquiere por accesión el dueño del suelo, que habrá de abonar su valor. En el caso de que este último hubiera actuado de mala fe, además, deberá indemnizar los daños y perjuicios irrogados al dueño de los materiales.

3. Construcción o plantación en suelo ajeno con materiales propios.

El art. 129 CC hace referencia al caso de construcción o plantación en suelo ajeno con materiales propios. La consecuencia jurídica aplicable vendrá determinada por la condición o no de buena fe de dicho tercero que incorpora materiales o plantas al suelo ajeno.

¿En qué consiste la buena fe del tercero que así actúa, y lleva a cabo una construcción o plantación en el suelo ajeno con materiales o plantas propias?

Es lugar común entender que dicha buena fe radica en la creencia de que el suelo le pertenecía o de que, aun sin pertenecerle, estaba legitimado para actuar como lo hizo (por creer, por ejemplo, con un error excusable –esto es, que no habría podido ser evitado con el empleo de la diligencia de un buen padre de familia- que su título le permitía realizar dicha construcción, obra o plantación); no obstante, hay que tener en cuenta que si el tercero tuvo una relación jurídica con el dueño del terreno que hubiera quedado extinguida, la situación no se resolvería con las reglas de la accesión, sino con las de la liquidación del estado posesorio.

Así las cosas, cabe distinguir las siguientes situaciones en las que un tercero incorpora materiales o plantas en suelo ajeno:

A) Buena fe del tercero que construye o planta con materiales propios:

En este supuesto se aplican los principios antes aducidos: superficie solo cedit (superficie accede al suelo) y accesorium sequitur principale (lo accesorio sigue a lo principal). Por tanto, se protege al dueño del terreno y se le permite que se quede con lo construido o plantado, pagando, a su elección, el valor de los materiales y el importe de la mano de obra, o bien el aumento de valor que haya experimentado el fundo a consecuencia de la incorporación de esos materiales (punto segundo del art. 129 CC).

No obstante lo anterior, como vimos en el comentario al art. 127 CC al que ahora me remito, hay un supuesto en que, insisto, se exceptúa de la aplicación de las reglas contenidas en el art. 129 CC: el caso de la accesión invertida (también llamadas construcciones extralimitadas).

Aunque nada dice la norma al respecto (como tampoco lo hace su equivalente en el Derecho español, el art. 361 CC), la jurisprudencia interpreta que ese pago debería ser previo o, al menos, simultáneo al hecho de hacer suya la obra, para evitar un enriquecimiento injusto por parte del dueño del terreno. De ese modo, alguna sentencia del Tribunal Supremo español ha entendido que mientras esa indemnización no tenga efecto, el dueño del predio no ostenta el dominio de lo construido o plantado, y por el contrario el tercero de buena fe tendría una especie de derecho de retención sobre esos materiales.

En el Derecho español, en el caso objeto de análisis, el dueño del terreno puede elegir entre lo anterior (esto es, quedarse con lo construido o plantado, previo el pago de la indemnización al propietario de los materiales) u obligar al que construyó o plantó a que le compre el suelo. De elegirse esta última opción, el precio que ha de pagarse por el terreno es el del valor actual que éste en el momento en que haya de hacerse el pago y no en el del tiempo en que se construyó. La jurisprudencia española ha aclarado que la existencia de esta facultad de elección significa que en este supuesto no hay una accesión automática a favor del dueño del terreno, sino que simplemente se concede a éste un derecho potestativo consistente en optar por hacer suya la obra o, contrariamente, obligar al constructor a la adquisición del terreno; de modo tal, que ese derecho potestativo o en formación supone una facultad de decidir entre esas dos opciones.

En cambio, el art. 129 CC no contempla esa facultad de elección. El precepto, al igual que el art. 936 CC italiano en el que se inspira, en el caso de la buena fe del tercero, solo hace referencia a la posibilidad de que el propietario del terreno haga suyo lo plantado o construido, pero no le concede el derecho a obligar al tercero a comprarle la parte del suelo invadida con la construcción, obra o plantación.

De hecho, es conveniente constatar que el número I del art. 129 CC puede dar lugar a una interpretación engañosa: aunque señala que “el propietario del fundo tiene derecho a retenerlas (las construcciones o plantaciones) u obligar al tercero a que las retire” esa opción no se da en todo caso, sino -como se especifica, a sensu contrario (en sentido contrario), en el número II del art. 129 CC– solo cuando el tercero ha sido de mala fe. En ese sentido, la norma advierte que el propietario no podrá obligar a aquél a que retirase lo construido o plantado en el caso de que fuera de buena fe; ni tampoco, cuando las construcciones, plantaciones u obras se hubieran hecho con conocimiento y sin la oposición del dueño del terreno. En este último caso obsérvese que, con independencia de que el tercero supiera que el suelo no era de su propiedad, la tolerancia por parte del dueño del inmueble (que, como explico después, lo hace de mala fe) justificaría su actuación, con lo que tampoco procedería la opción de pedirle que retirase lo construido, obrado o plantado.

B) Mala fe del tercero que construye o planta en suelo ajeno:

En ese supuesto es cuando, en realidad, opera lo dispuesto en el punto I del art. 129 CC: el propietario del terreno tiene un derecho potestativo a elegir entre: a) hacer suyo lo construido o plantado; b) pedir al tercero que retire lo que construyó o plantó.

a) Si el dueño del terreno elige la primera opción, esto es, hacer suyo lo construido o plantado,

Se suscita la duda de si aquí también el propietario del terreno tendría que pagar al tercero el valor de los materiales más la mano de obra o el incremento del valor del terreno a consecuencia de lo construido o plantado. El art. 129.II CC no distingue según el tercero sea o no de buena fe. Sin embargo, en mi opinión, en el caso que nos ocupa, carece de sentido exigir ese pago al dueño del terreno cuando el que construyó o plantó era conocedor de que el suelo no era suyo o de que no tenía derecho a realizar esa construcción o plantación.

Además, no parece lógico exigir el mismo pago al dueño del terreno en el caso de que el tercero sea de buena que de mala fe. Por último, para reforzar esta posición, podría traerse a colación la solución que da el CC español que, en caso de mala fe del tercero, también concede al propietario del suelo un derecho potestativo a adquirir inmediatamente por accesión la propiedad de lo construido, plantado o sembrado, (art. 362 CC español) o a exigir la demolición de la construcción o el arranque de la plantación o siembra (art. 363 CC español), matizando que en el primer caso el propietario del suelo no tiene que pagar indemnización alguna.

Sin embargo, la jurisprudencia boliviana lo interpreta de forma distinta. En caso de optarse por mantener las construcciones realizadas de mala fe por un tercero, el dueño del terreno ha de pagarle igualmente la indemnización para evitar que se produzca un enriquecimiento injusto. Así el AS 203/2019, de 6 de marzo, señala que “al no otorgar la petición de demolición, se entiende que mantuvo las construcciones en favor de la propietaria, conforme a la figura de la accesión, la misma que de acuerdo al art. 129 del Código Civil, que describe dos posibilidades respecto al propietario del bien, de pagar una indemnización en favor del titular de las mejoras optando por la accesión o en su efecto levantar las construcciones efectuadas con el bien inmueble, y al no haber condenado la sentencia con demolición, se entiende que la propietaria asume la accesión de las construcciones, de lo contrario de no efectuar la indemnización se estaría posibilitando que la actora pueda beneficiarse con un enriquecimiento ilícito, pues la medida precautoria no fue efectivizada”. Se explica, además, que “esta concepción legal es coherente con el enriquecimiento sin causa, establecido en el art. 961 del Código Civil, pues las construcciones y mejoras que aumentan el valor de la propiedad deben ser reconocidas aun el poseedor hubiera sido de buena o mala fe”.

b) De optarse por la segunda opción, esto es, por la reposición del inmueble a su estado primitivo,

El coste de retirar las construcciones, obras o plantaciones lo ha de asumir, lógicamente, el tercero quien, además, según el número II del art. 129 CC debe indemnizar los daños y perjuicios causados al propietario del suelo.

Esta indemnización no parece que sea automática, puesto que el precepto hace referencia a que “puede, además, ser condenado”, con lo que solo se dará cuando el juez observe motivos suficientes para apreciar la responsabilidad civil del tercero (básicamente cuando concurra un daño causalmente vinculado con su conducta de mala fe).

En cualquier caso, cuando se opte por retirar las construcciones, obras o plantaciones, el plazo es de seis meses, transcurrido el cual ya no habrá derecho a hacerlo.

C) Cuando el dueño del terreno y el tercero son de mala fe:

Esta situación no aparece contemplada en el CC boliviano. Por ello, podemos recurrir a la que brinda el CC español como suerte de solución jurídica a tener en cuenta: Conforme al art. 364 CC español, cuando el dueño del suelo y el tercero son ambos de mala fe se produce una especie de “compensación de culpas”, de modo que se aplican las mismas reglas que si el tercero fuera de buena fe. Así, en el Derecho boliviano, como hemos visto, implicaría que el dueño del terreno podrá quedarse con lo construido o plantado, previos los pagos antes señalados.

¿En qué consiste la mala fe del dueño del terreno?

Parece que la habría en la situación descrita por el número III del art. 129 CC, esto es, cuando fueron las “construcciones, plantaciones u obras hechas con su conocimiento y sin su oposición”, o lo que es lo mismo, cuando fueron llevadas a cabo, como dice la norma española (art. 364 CC) “a su vista, ciencia y paciencia”.

D) Cuando solo hay mala fe del dueño del suelo, actuando el tercero de buena fe:

En este caso, la previsión se contiene en el art. 129.III CC que dice que el dueño del terreno no tendrá derecho a exigir al tercero que retire lo construido o plantado cuando las construcciones, plantaciones u obras hubieran sido “hechas con su conocimiento y sin su oposición”, ni tampoco cuando el tercero las hubiera hecho de buena fe.

En consecuencia, el propietario del inmueble solo tendría derecho a quedarse con lo construido o plantado, pagando al tercero el valor de los materiales más la mano de obra o el incremento del terreno a consecuencia de lo incorporado en él. Cabría, además, a mi juicio, plantear la posibilidad de que el dueño de los materiales solicitase una indemnización de daños y perjuicios, por el hecho de que el dueño del suelo, a sabiendas, no se hubiera opuesto a la construcción o plantación, cuando él creía que el suelo era suyo o estaba legitimado para construir o plantar.

4. Construcción, plantación u obra hecha en suelo ajeno y con materiales ajenos.

El art. 130 CC contempla un supuesto de difícil presentación en la práctica: el que construye, o planta lo hace en terreno ajeno y con materiales ajenos. Intervienen, por tanto, tres sujetos: el dueño del terreno, el propietario de los materiales, y quien realiza la construcción o plantación.

Las consecuencias jurídicas que anuda la norma a ese supuesto de hecho son distintas, según la posibilidad o no de separación de esos materiales, sin menoscabo de la obra o plantación y del terreno, y según la buena o mala fe de los sujetos actuantes:

A) Si los materiales no pueden separarse sin menoscabo (esto es, causando daño grave a la obra o plantación y al inmueble), el dueño del suelo los adquirirá en virtud de las reglas de accesión (art. 130.I CC).

En cuanto al pago de los materiales, hay que distinguir según la buena o mala fe de los sujetos actuantes:

• Si tanto el dueño del suelo como el incorporante de los materiales hubieran sido de mala fe, ambos estarían obligados solidariamente a pagar al dueño de aquéllos su valor y, además, a resarcirle los daños que se le hubiesen irrogado. Aquí parece que la mala fe del incorporante de los materiales reside en el conocimiento de que estos no son suyos;
• Si el propietario del suelo hubiera sido de buena fe, el precepto dice que el dueño de los materiales solo podrá exigirle su valor al propietario del suelo en caso de que “todavía no lo hubiese pagado” al tercero que los empleó. La solución parece lógica porque en ese caso la buena fe del dueño del suelo implicará la creencia de que la persona que está utilizando los materiales está legitimada para hacerlo (o dicho en otras palabras: supondrá la ignorancia acerca de la ajenidad de dichos materiales), con lo que puede erróneamente habérselos pagado al incorporante. Por ello, el precepto señala que solo puede quedar obligado a su pago, si no hubiera satisfecho todavía.

Además, aunque en caso de buena fe del dueño del terreno, el precepto no configura su responsabilidad formalmente como subsidiaria (solución que da el art. 365 CC español, por ejemplo), parece lógica su exigencia dado que va a ser él quien se beneficie de los materiales o plantas incorporadas a su terreno. Ello significaría que respondería cuando el tercero que hubiera empleado los materiales no tuviera bienes con que pagar.

B) Si los materiales pudieran separarse sin ocasionar un daño grave a la obra o al suelo, el precepto establece que su propietario podrá exigir que se le devuelvan (“puede reivindicarlos”). El coste de retirar los materiales corre a cargo del tercero que los empleó.

El plazo para retirar esos materiales es de seis meses desde que su dueño tuvo conocimiento de su utilización en una obra o plantación ajena.