1. Administración ordinaria.

La aprobación de un reglamento que regule los actos de administración ordinaria requerirá contar con la mayoría absoluta de los copropietarios.

Dicho reglamento no persigue plasmar las directrices a realizar sobre actos de disposición o de alteración de la cosa común.

La aprobación del reglamento no requiere ninguna formalidad. En él se establecerá el conjunto de reglas que establezcan los comuneros que afecten a la administración y mejor disfrute de la cosa común, de modo parecido a lo dispuesto en la regulación de la propiedad horizontal en sus arts. 194 y ss. CC.

Junto al sistema de administración también se podrá recoger otras previsiones organizativas y operativas e igualmente podrá establecerse los criterios para nombrar administrador, y todas las circunstancias que rodean su ejercicio, tales como duración del cargo, causas de remoción, retribución, cese …

Es conveniente asimismo que dicho reglamento recoja los derechos y obligaciones de cada comunero derivados de la gestión de la cosa común, así como la participación que corresponde a cada uno en las pérdidas y ganancias con el fin de determinar en qué grado contribuirán a la comunidad y se beneficiarán de sus resultados.

Con carácter general, el contenido del reglamento debe estar encaminado a regular el modo de ejecutar actos cuyo ejercicio exige el consentimiento de la mayoría, referida ésta a sus cuotas, no pudiendo extralimitarse contemplando actos que implícita o explícitamente precisen la unanimidad de consentimientos porque, en dicho caso, los actos son nulos.

2. Cláusulas de uso y disfrute.

Dado que el uso de los derechos y bienes comunes es con frecuencia materia de conflictos entre los comuneros, es recomendable que se fijen las reglas desde el primer momento del nacimiento de la comunidad de bienes para fijar el uso y disfrute que se les quiera dar a los mismos.

A este respecto la jurisprudencia española ha entendido, con base en la natural presunción de que el interés de la comunidad coincide con el interés de la mayoría de las cuotas de los comuneros, que la mayoría es el intérprete del interés de la comunidad, por lo que puede aceptarse la tesis que deberá presumirse ilícito el uso por un comunero de la cosa común que contravenga una previa reglamentación específica del uso de la cosa común acordada por la mayoría. Si bien matiza seguidamente, que la exclusión por la mayoría de la facultad de uso solidario, estableciendo por ejemplo un uso por turnos o por zonas, sólo será admisible cuando y mientras venga claramente exigida por el destino de la cosa o el interés de la comunidad.

También la jurisprudencia viene reiteradamente entendiendo que la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros y que la mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de acto de administración.

3. El uso exclusivo.

Con el fin de evitar situaciones que pueden derivar en abusivas o de precariedad debido al uso exclusivo de uno de los comuneros o en los casos en los que no sea posible el uso solidario, los tribunales españoles han establecido que se puede acordar expresamente que uno o varios comuneros detenten el uso de la cosa común normalmente por un tiempo determinado, a veces a cambio de alguna contraprestación económica, como pueda ser una cantidad fija por meses, o que todos los gastos del bien común sean asumidos por el comunero que tiene el uso exclusivo.

4. El uso por zonas.

El acuerdo que permita el uso de un bien común por zonas, sin que ello suponga una división material y menos aún jurídica de la comunidad de bienes es posible.

En dicho caso, este uso no tiene que coincidir necesariamente con la cuota de cada comunero.
Este pacto suele ser frecuente en la explotación de fincas rústicas comunes. En ellas se puede acordar el aprovechamiento distinto por cada uno de los comuneros en función de criterios económicos y de disfrute.

5. Cláusulas de disfrute.

Usar y disfrutar no son términos totalmente sinónimos. Tampoco lo son en el plano estrictamente jurídico, aunque muchas veces se utilizan indistintamente.

Disfrutar implica algo más que usar. Significa obtener un provecho, normalmente de tipo económico. El uso, en su sentido más estricto, es servirse de una cosa para algo.

En una comunidad de bienes se puede especificar el disfrute de los derechos y bienes comunes mediante las oportunas cláusulas. Ello vendrá determinado por el objeto de la comunidad. El servirse de algo económicamente traspasa lo que es propiamente el uso de la cosa, siendo entonces un disfrute de ésta. Partiendo de dicho planteamiento, los comuneros pueden acordar un sistema de gestión y explotación específico de los derechos y bienes que forman parte la comunidad de bienes.

El disfrute convencional en la comunidad de bienes, además de ser conjunto, puede ser también exclusivo, sucesivo o por turno, o por zonas.

6. El nombramiento de administrador.

Todos los comuneros tienen la facultad de realizar actos de administración siempre que beneficien a la comunidad.
Se dan sin embargo situaciones en las comunidades en las que es aconsejable elegir a un administrador único o a varios administradores para que se hagan cargo de los actos de conservación y mantenimiento de la cosa común.

El nombramiento de administrador supone la realización de un acto de delegación en una o varias personas, que pueden resultar o no, ajenas a dicha comunidad, siempre referido a actos que no impliquen alteración de la cosa común.

Se puede nombrar el administrador en el título constitutivo o regulador de la comunidad de bienes o mediante un acuerdo específico entre los comuneros.

El administrador deberá actuar conforme a los términos acordados por los comuneros, pudiendo ser impugnados sus actos cuando excedan de las atribuciones asignadas.

Se trata de un acto de delegación, siendo de aplicación subsidiaria las normas del mandato. Entre los principales actos está la rendición de cuentas. Como cualquier administrador, puede ser remunerado.

7. Nombramiento de dos o más administradores.

La administración conjunta por dos o más comuneros o por terceros en régimen de mancomunidad o solidaridad es perfectamente viable, especialmente en aquellas comunidades de bienes compuestas por un gran número de comuneros.

En el caso de ser varios, deberá especificarse si la forma de actuación es mancomunada o solidaria.
Ni el CC, ni tampoco el CC español se pronuncian sobre si se requiere mayoría o unanimidad para su nombramiento. Parte de la doctrina española ha entendido a este respecto que debe exigirse unanimidad ya que supone un acto de apoderamiento.

En todo caso, como la comunidad no es sujeto de derechos, ni tiene personalidad jurídica, tampoco puede tener patrimonio autónomo propio. Ello implica que la gestión no será de la comunidad en cuanto tal, sino de los bienes o elementos que la integran; de la misma forma, que la representación tampoco será de la comunidad sino de cada comunero individualmente.

Los poderes tanto para la gestión, como para la representación, deberán conferirse individualmente por cada comunero. Un sector doctrinal español estima que, en este caso no cabe ningún posible acuerdo de mayorías, sino que se trata del consentimiento individualizado de cada uno dado que se legitima a uno o varios comuneros, o a un tercero, para que actúen en nombre y representación de todos y cada uno de los comuneros, pudiendo incluso ejercitar el mismo poder de disposición que los comuneros tengan sobre los bienes y elementos integrantes de la comunidad.

Además, por no ser posible la representación orgánica se deberán identificar todas y cada una de las facultades que se quieran conferir, puesto que, en este caso no hay presunción, ni imposición frente a terceros de un contenido mínimo e inderogable.

En cualquier caso, tanto si se ha nombrado un administrador único como si se han nombrado varios, pertenezca aquél o éstos a la comunidad o fueran personas extrañas a la misma, tienen la obligación de rendir cuentas de lo realizado en el ámbito de la gestión de la cosa común.

Por su parte, el administrador quedará obligado a cumplir y hacer cumplir el reglamento, regular el uso de las cosas comunes asegurando el mayor goce a los copropietarios, hacer los gastos necesarios para su conservación y el goce de las partes comunes, y cobrar el montante resultante de los mismos.

También, según lo que disponga el reglamento, podrá ostentar la representación de los comuneros frente a terceros, así como accionar frente a estos últimos.