1. Precisión.

Los actos de administración han de ser adoptados por acuerdo de los partícipes que representen la mayoría de las cuotas de la comunidad.

Este precepto es de derecho dispositivo, por lo que podría establecerse un sistema de adopción de acuerdos distinto.

2. Actos de administración.

Los actos de administración son aquellos que necesariamente deben realizarse por estar directamente vinculados con la gestión ordinaria de los bienes y tener la finalidad de mantener el aprovechamiento de la cosa común para que siga sirviendo al uso para el que ha sido designado en atención a su naturaleza.

Como personas interesadas que son, los copropietarios puedan participar en los actos de administración con la finalidad de preservar el bien, atendiendo al interés común y al uso solidario del que cada uno de los copartícipes debe participar.

En España hay unanimidad por parte de la doctrina en definirlos como aquellos actos que permiten contrarrestar los efectos del transcurso del tiempo en el valor de la cosa, salvando su valor presente y sin comprometer su valor, ni destino en el futuro.

La jurisprudencia ha entendido que merecían dicha calificación, todos aquellos actos referidos al disfrute de la cosa que no alteren su sustancia, como puede derivar de la celebración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, salvo que sea de larga duración, así como la decisión de desalojar al comunero que ostentaba el uso exclusivo del inmueble.

3. Obligatoriedad de los actos de administración.

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos, el CC sólo declara el carácter obligatorio de los actos de administración ordinaria adoptados por la mayoría absoluta de los copropietarios, calculada según el valor de las cuotas, estableciendo a continuación que de no llegar a un acuerdo será la autoridad judicial a quien incumba decidir. Además de ello, los copropietarios quedarán vinculados por los actos que realice cada propietario en beneficio de la comunidad.

La exigencia de mayoría absoluta excluye la posibilidad de impugnación por parte de los disidentes, que se daría si para la realización de actos de administración se exigiese mayoría simple, como sucede en la mayor parte de ordenamientos jurídicos de otros países.

4. Nombramiento de administrador.

Aunque el precepto no lo indique, la declaración contenida en la enunciación de este número I no es impedimento para que los comuneros puedan nombrar uno o varios administradores, pertenezcan o no a la comunidad. Asimismo, podrán establecer el procedimiento por el que los administradores deben regirse para la adopción de acuerdos.

Este nombramiento de administrador supone una delegación del poder de administrar que corresponde a los comuneros.

Tanto el nombramiento de administrador/es como el procedimiento para que aquéllos adopten sus acuerdos deberán decidirse por la mayoría de los comuneros.

Es criterio generalizado, tanto por parte de la doctrina como de la jurisprudencia española, entender que al quedar establecida la regla general de la mayoría absoluta para que puedan adoptarse acuerdos sobre la administración, quedan excluidos de dicho régimen los relativos a la alteración material y a los actos de disposición sobre la cosa común.

Por el contrario, en relación con los restantes preceptos, la mayoría no podrá impedir a un comunero que lleve a cabo actos de conservación de la cosa común, ni tampoco que obligue al resto a su contribución; privarle del uso y disfrute de la cosa; modificar su cuota de participación o negarle su derecho a pedir la división, o su derecho a disponer sobre su cuota o a renunciar a la misma para eximirse de la obligación de conservar.

Tanto si se ha nombrado un administrador único como si se han nombrado varios, pertenezca aquél o éstos a la comunidad o fueran personas extrañas a la misma, tienen la obligación de rendir cuentas de lo realizado en el ámbito de la gestión de la cosa común.

En el supuesto de que el administrador no sea un comunero puede considerarse que actúa como un mandatario.
En el caso de que los propios comuneros realicen actos de administración también estarían obligados a dar cuentas de sus operaciones dado que su resultado vincula a todos los restantes, quienes por tanto tendrán derecho a requerir la rendición de cuentas de lo efectuado.

5. Administración ordinaria.

El precepto está referido únicamente a los actos vinculados con la administración ordinaria. Quedan excluidos en consecuencia todos aquellos actos que excedan de lo que pueda considerarse como actos de administración o mera gestión encaminados a la conservación de la cosa común.

Así, no ofrecen dudas los gastos derivados del mantenimiento de la cosa común en perfecto estado para servir al uso al que se destina o sus gastos de reparación cuando sean necesarios tras sufrir algún daño o deterioro.

También puede considerarse válido el acuerdo mayoritario relativo a la realización de actividades que tengan por finalidad mejorar la productividad de la cosa común, con el consiguiente aumento de su rendimiento, siempre que con dichas actividades no se altere aquélla e, igualmente entiende la doctrina jurisprudencial española que los gastos derivados de mejoras útiles por tener la finalidad de aumentar su valor o utilidad.

De manera especial, con relación al arrendamiento de la cosa común que implica la atribución al arrendatario del disfrute de la cosa por un período muy prolongado de tiempo, se entiende que, si bien no puede calificarse como un acto de disposición propiamente dicho, tampoco debe calificarse de acto de administración en sentido estricto, por lo que no debería someterse al régimen de la unanimidad, ya que su larga duración afectaría al derecho a usar y disfrutar que tiene todo comunero.

Por el contrario, no podrán adoptarse acuerdos por mayoría sobre la realización de obras de puro lujo o recreo, que sólo persiguen el embellecimiento externo de la cosa y que, además, implican un acto de administración extraordinario. En este caso, se requiere unanimidad.

6. Actos que exceden la mera administración de la cosa común.

El Tribunal Supremo español ha señalado a modo de ejemplo distintos actos que exceden de la mera administración en la copropiedad. Entre ellos merecen ser citados los siguientes:

a) Prohibiciones a la imposición de servidumbres sobre el fundo indiviso sin el consentimiento de todos los copropietarios.

b) Cualquiera de los herederos puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia, sin el consentimiento de todos los demás.

c) Del articulado del régimen de comunidad en el CC español se desprende la exigencia de unanimidad de los comuneros para la disposición de la cosa común. En los casos en que un copropietario transmita la totalidad de la cosa común, no su cuota, sin el concurso de los demás copropietarios, se dará la nulidad radical.

d) Una vez disuelta la comunidad de gananciales, pero aún no liquidada, se aplicarán las reglas de la comunidad hereditaria, debiendo contar los actos de disposición sobre la cosa común con la voluntad de todos los comuneros, so pena de nulidad. Y, con mayor razón si liquidada se acordase de la copropiedad sobre un determinado bien.

e) Se admite la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes, pero la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítima.

f) Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como sucede en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa.

Después de establecer la regla general de la mayoría absoluta para la aprobación de acuerdos sobre administración de la cosa común, el número II matiza que se alcanza dicha mayoría cuando el acuerdo se tome por los partícipes que representen la mayoría absoluta, que se alcanza en función de las cuotas y no en función del número de comuneros que participen en su adopción, por lo que, si un solo comunero ostenta la mayoría de las cuotas, podrá decidir por sí solo sobre la administración.

No obstante, también se sugiere que, para evitar la marginación de la minoría, sería necesario que, por lo menos, se les comunicaran los acuerdos de la mayoría o la decisión del único comunero mayoritario para que tuvieran conocimiento de ello, sobre todo teniendo en cuenta que dichos acuerdos o tal decisión obligan a todos los demás.
Para que sean vinculantes los acuerdos sobre la administración, es necesaria la mayoría de las cuotas, no de partícipes. Ahora bien, pese al silencio del CC, para que los condueños minoritarios queden obligados por las decisiones del grupo mayoritario, parece necesario dar carácter recepticio al acuerdo porque nadie puede estar obligado por acuerdos que desconocen, razón por la que el número II del art. 164 CC permite recurrir ante la autoridad judicial en caso de no llegar a un acuerdo.

En la relación interna entre los comuneros, la eficacia vinculante del acuerdo mayoritario obliga a todos a colaborar en su ejecución o a tolerar que se ejecute por quien estuviera encargado de hacerlo. Si para ello fuera necesario contratar con un tercero, todos los comuneros son responsables frente a aquél mancomunadamente y en proporción a sus respectivas cuotas de participación.

En caso de haber actuado un comunero sin que existiera un acuerdo aprobado por la mayoría, sólo aquél estará vinculado por el contrato celebrado con el tercero, pues frente a los copartícipes en la comunidad no despliega eficacia al faltar el consentimiento de la mayoría. Tampoco puede decirse que haya actuado en representación de los demás porque no es un representante. Se sostiene que la validez de lo realizado debe ponerse en relación con la intención de gestionar un asunto común. En dicho caso, se aplicarán las normas de la gestión de negocios ajenos por haberse encargado voluntariamente de la administración de un negocio de otros sin mandato.

7. Efectos de los acuerdos.

Los acuerdos para la administración o mejor disfrute de la cosa común, válidamente adoptados, tienen eficacia obligatoria para todos los copartícipes, quienes deberán contribuir a la ejecución del acuerdo o, en su caso, tolerar que sea ejecutado por los encargados de ello. En consecuencia, si el acuerdo consistiere en celebrar un contrato con un tercero, cuyo objeto sea la cosa común, no parece que los comuneros disidentes estén obligados a intervenir en la celebración de dicho contrato, sino sólo a tolerar que lo celebren otros condueños. Tampoco existe base alguna para considerar a los disidentes representados por los comuneros que celebren el contrato.

Los comuneros responden frente a terceros de las obligaciones que resultan de la administración de la cosa común de forma dividida y proporcional a sus cuotas respectivas. Ahora bien, los negocios de administración concluidos por un comunero sin el pertinente acuerdo mayoritario sólo vinculan al que prestó su consentimiento, no a los demás copartícipes. Pese a ello, la validez frente al tercero del negocio ha sido admitida por la jurisprudencia española cuando aquel se encuentre protegido por la fe pública registral y, en ocasiones, en atención a la buena fe del tercero.

También la jurisprudencia española reiteradamente ha declarado la obligación que incumbe al comunero que realice actos de administración de rendir cuentas frente a los demás.

8. Intervención judicial.

El número III de este artículo prevé dos supuestos en los que los comuneros pueden requerir la intervención judicial en defensa de sus intereses en la cosa común.

El primero de ellos consiste en que no se haya logrado la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo sobre administración y mejor disfrute de la cosa común.

a) La imposibilidad de alcanzar un acuerdo de administración.

El supuesto puede producirse no sólo cuando exista empate en la votación de un acuerdo, sino también en caso de negativa a votar, silencio o ausencia de los demás comuneros frente a la solicitud de alguno de ellos de decidir en torno a alguna cuestión atinente a la administración o mejor disfrute de la cosa común, de manera que se impida la obtención de una mayoría favorable o contraria al acuerdo propuesto.

Cualquier comunero interesado en que una cuestión se someta a votación de los partícipes está legitimado, frente a los demás, para solicitar la intervención judicial.

El criterio establecido al respecto por la jurisprudencia española es que las actitudes, que entorpecen la formación del acuerdo mayoritario, no deben impedir a un comunero o a la minoría el ejercicio de su derecho a participar en la administración de la cosa común, pudiendo entonces acudir al juez para que adopte medidas en tal sentido. De ahí, que la finalidad perseguida al conceder esta facultad sea la de proteger los intereses de la minoría que no pueden, aunque quieran, tomar acuerdos sobre la administración de la cosa común al tiempo que tampoco los adoptan quienes ostentan la mayoría.

Una situación distinta se produce si ante una propuesta de la minoría los comuneros mayoritarios se manifiestan en contra, puesto que, en este caso sí se han pronunciado al emitir su voto y se ha alcanzado la mayoría en sentido contrario. En este último supuesto también se protege a los comuneros minoritarios, pero no con base en la falta de mayoría que sí la habría, sino con fundamento en el perjuicio que causa el acuerdo negativo.

El segundo supuesto en que se puede instar la intervención judicial consiste en que el acuerdo de la mayoría fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común.

b) Los acuerdos gravemente perjudiciales.

Este segundo supuesto parte de la existencia de un acuerdo, adoptado por mayoría de cuotas, que perjudique gravemente a los interesados en la cosa común. No basta, pues, cualquier perjuicio; ha de ser un perjuicio grave.

La determinación de lo que sea gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común no se formula de forma unánime en la doctrina ni en la jurisprudencia, pero sobre lo que sí hay entendimiento es que, en todo caso, el perjuicio que se causa al comunero debe producirse en su calidad de interesado en la cosa común, al ser cotitular de un derecho sobre ella.

En este caso, podrá impugnarse dicho acuerdo a instancia de los comuneros que no estén a favor del mismo y de los ausentes, que deberán probar la existencia del acuerdo, del perjuicio y de su gravedad.

Con relación al perjuicio, debe ser grave, real y cierto, no meramente probable como ya se ha anticipado.
El precepto no establece ningún plazo para instar la impugnación del acuerdo gravemente perjudicial, aunque se ha entendido que podrá hacerse en cualquier momento antes de que se ejecute, por aplicación analógica de las normas de la sociedad civil en materia de administración.

El recurso subsidiario a la autoridad judicial se considera imperativo, como medida protectora, ya sea del interés común de tomar decisiones para la adecuada gestión de la comunidad, ya del interés del comunero disidente que resulte gravemente perjudicado por el acuerdo. Por ello, un acuerdo mayoritario no puede evitar que se inste la intervención judicial.

Entre las medidas que puede ordenar el juez se encuentra la de nombrar un administrador. Las funciones y facultades del mismo serán las que la resolución judicial le haya atribuido.

10. Reglas sobre la administración de la cosa común.

Las reglas sobre administración de la cosa común serán las que los comuneros hayan establecido.

Podrán acordar el nombramiento de uno o varios administradores, pertenezcan o no a la comunidad. Asimismo, podrán establecer el procedimiento por el que los administradores deben regirse para la adopción de acuerdos.
Tanto el nombramiento de administrador/es como el procedimiento para que aquéllos adopten sus acuerdos deberán decidirse por la mayoría de los comuneros.

Partiendo de la idea de que todos los copartícipes tienen derecho a administrar la cosa común, se considera que el nombramiento de administrador supone una delegación del poder de administrar que corresponde a los comuneros. Este acto de delegación de la función administradora no implica una alteración de la cosa común por lo que ha de hacerse por acuerdo de la mayoría. Por dicha razón también se defiende que, habiendo los comuneros nombrados varios administradores, pero sin establecer nada respecto a la manera en que éstos deben tomar acuerdos, se aplica el sistema de la mayoría por ser la regla general para los asuntos relacionados con la administración de la cosa común.

Fuera de las hipótesis anteriores, serán los propios comuneros quienes directamente realicen los actos de administración. En tal caso, las decisiones de la mayoría son suficientes si existiera desacuerdo.

11. El derecho de los copropietarios a la información.

Los comuneros deberán ser previamente informados del contenido de las deliberaciones a que se les convoque.

Este derecho, por analogía al derecho que deben recibir los copropietarios en el régimen de propiedad horizontal regulado en los arts. 184 y ss. CC, y, en particular en el art. 194 CC, no puede entenderse como la facultad de todo comunero a obtener cuanta documentación requiera, sino como el derecho a examinarla en el lugar donde esté a su disposición, o eventualmente obtener copia, en función de circunstancias que así lo aconsejen por la complejidad o interés específico del asunto, dado que ha de compatibilizarse este derecho a la información con el deber proteger el interés general, evitando conductas con fines obstruccionistas o de control o fiscalización general, que son más propias de una auditoria que de una petición de información.

En un régimen de comunidad el derecho de información es fundamental para que los miembros del colectivo conozcan el funcionamiento del ente y puedan ejercer los mecanismos de control, si bien por su naturaleza civil y no societaria, en el régimen de copropiedad resulta de menor contenido que en estas últimas.

En todo caso, este derecho debe quedar vinculado a las específicas finalidades que atañan a la conservación y disposición de la cosa común, especialmente cuando lo ejerzan los comuneros.