Código Civil Bolivia

Sección III - De la propiedad horizontal

Artículo 194°.- (Reglamento)

  • Al constituirse la copropiedad debe redactarse un reglamento que establezca las normas relativas al uso de las cosas comunes, a los derechos y obligaciones de los copropietarios y a las reglas para la administración.
  • Dicho reglamento puede modificarse por resolución de la asamblea de copropietarios en la forma establecida por el artículo 197.
  • Las normas del reglamento no pueden disminuir los derechos que los copropietarios tengan como consecuencia de la adquisición, ni pueden derogar las disposiciones de los artículos 188-III, 189, 190, 192, 195, 196-II y 197.
  • El reglamento y sus modificaciones deben ser elevados a escritura pública.

Actualizado: 23 de mayo de 2023

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El art. 194 CC impone la obligatoriedad del reglamento en el momento en que se constituye el régimen de propiedad horizontal. Por el contrario, en el art. 12 LPH el reglamento tiene carácter potestativo como se infiere de la utilización de la expresión “podrán acordar reglamento de copropiedad”, asimismo su carácter voluntario bajo aquella ley vuelve a reiterarse en el art. 13 LPH donde refiere a la “falta de dicho reglamento”.

En otros sistemas como el argentino también se establece su carácter obligatorio, así como la necesidad de su redacción en escritura e inscripción en el registro inmobiliario en el momento de la constitución del régimen de propiedad horizontal (art. 2038 CCyC argentino). En la LPH española se utiliza la expresión estatutos como equivalente del reglamento de Bolivia, pero su carácter es potestativo (art. 5, párrafo tercero, LPH española).

De acuerdo con el número I del art. 194 CC en el reglamento mismo han de establecerse las normas referidas al uso de las cosas comunes, a los derechos y obligaciones de los copropietarios y las reglas para la administración. Otras cuestiones que pueden regularse en el reglamento se encuentran de forma dispersa en el Código. En el art. 186 CC se precisa que cada propietario usará de su piso o compartimento conforme al destino que el reglamento asigne a su edificio. En el art. 196 I CC se establece que el administrador, entre otros, ha de cumplir y hacer cumplir el reglamento. Asimismo, se dice que el administrador tiene la representación de los copropietarios por las atribuciones señaladas o los poderes que le confieren el reglamento de copropiedad y la asamblea. En el art. 8 LPH se establece que el uso de las cosas comunes no podrá hacerse servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento. El art. 12 LPH se refiere al reglamento de copropiedad en parecido términos al art. 194 CC si bien, también dice que en el mismo podrán imponerse las limitaciones que estimen convenientes y en general proveer al buen régimen interno del edificio.

En la LPH argentina el contenido del reglamento se explicita de manera ampliamente detallada, hasta el punto de que en el mismo deben de contenerse hasta veintidós previsiones diferentes (art. 2056 CCyC argentino).
Ni en el Código ni en la LPH se dice quien está facultado para inscribir el reglamento. Cabe entender que lo estarán tanto el propietario o los propietarios únicos del edificio antes de la venta de uno de los pisos o departamentos.

Por el contrario, sí que se establece en el número II del art. 194 CC que el reglamento puede modificarse por resolución de la asamblea de copropietarios de acuerdo con las mayorías establecidas en el art. 197 CC. Es decir que la asamblea se considerará constituida con la asistencia de los copropietarios que representen tres cuartos del valor del edificio y los acuerdos -entre ellos el de la aprobación o de las modificaciones del reglamento- tendrán que aprobarse por un número de votos que represente al menos los dos tercios de valor que tenga el edificio. La aprobación de los acuerdos obliga a los disidentes. En el número IV del art. 194 CC no solo se exige que el reglamento se inscriba mediante escritura pública, sino que todas sus modificaciones también han de constar en documento público. Si bien, aunque no lo diga el precepto, si las sucesivas modificaciones del reglamento no se inscriben en el registro de Derechos Reales no podrán obligar a los terceros que adquieran un piso o local después de su modificación.

La obligatoriedad del otorgamiento e inscripción del reglamento en Derechos Reales se reconoce en el AS 155/2020, de 26 de febrero, que establece que. para la inscripción de la propiedad horizontal, en la oficina de Derechos Reales deberá acompañarse al tiempo de su inscripción, entre otros por “el reglamento que regirá el destino de la propiedad”.

En el número III del art. 194 CC se establece que las normas del reglamento no pueden disminuir los derechos de los propietarios que se hayan adquirido como consecuencia de la adquisición ni pueden derogar las disposiciones de los arts. 188.III, relativo a la prohibición de compensar el deber de contribuir a los gastos de conservación con la renuncia sobre los derechos sobre las partes comunes; tampoco puede afectar a los siguientes artículos: 189 (innovaciones), 190 (indivisión forzosa), 192 (inseparabilidad), 195 (nombramiento y revocación de administradores), 196-II (posibilidad de demanda al administrador por hechos relativos a las partes comunes del edificio) ni tampoco al art. 197 (asamblea de propietarios).

En el reglamento se puede contemplar los copropietarios adopten la persona jurídica tipo asociación respecto de las áreas de uso común. En el mismo reglamento, aunque no lo diga el Código Civil, en ocasiones se suele nombrar una dirección del edificio integrada por las figuras de presidente, vicepresidente, tesorero, secretario y vocal que se encargarán -sin reemplazar a la Asamblea- de la ejecución del reglamento. Toda una larga serie de cuestiones tienen cabida dentro del reglamento como la forma de realizarse las citaciones para la Asamblea, así como la fijación de las reuniones ordinarias y los criterios para fijar las extraordinarias entre muchas otras.