1. Introducción.

El consentimiento de todos los comuneros para realizar innovaciones y alteraciones en la cosa. Para realizar alteraciones sobre la cosa común se requiere la unanimidad o acuerdo de todos los partícipes, a diferencia de lo que sucede respecto de los actos de administración.

El distinto carácter de los actos que se pueden realizar sobre la cosa por parte de los comuneros tiene especial trascendencia en el régimen de copropiedad puesto que ello se traduce en la exigencia de que se requiera un mayor o menor número de comuneros en relación con sus cuotas para alcanzar un acuerdo.

Estos acuerdos girarán básicamente sobre dos categorías. La primera de ellas, de menor relevancia, pero mayor habitualidad, se establece sobre los actos de conservación, que se entienden que son necesarios para mantener la cosa en el estado en que se encontraba originariamente y pueda servir al destino que se le hubiese asignado en relación con su naturaleza. Estos actos podrán ser realizados por cualquier comunero o, en su caso, por un administrador. En cualquier caso, se requiere el acuerdo de la mayoría de copropietarios.

La segunda categoría, de mayor relevancia y trascendencia, no sólo física sino también jurídica, está referida a los actos que impliquen una alteración en la cosa.

Dicha alteración puede tener tanto un alcance material como jurídico de la cosa y requiere la unanimidad de todos los comuneros para lograr un acuerdo en atención a sus cuotas.

El reforzamiento en el sistema de votación se justifica en la naturaleza de estos actos que suelen ser de mayor envergadura que los meros actos de mantenimiento y conservación y suelen entrañar la disposición de la cosa común.

2. La alteración de la cosa.

El término alteración y el de disposición no son parejos. Así, habrá actos que impliquen la alteración de la cosa, pero no supongan su disposición mientras otros actos podrán ser enajenados sin haber sufrido ninguna alteración en su sustancia. En todo caso, las alteraciones que impliquen un acto de disposición exigen consentimiento unánime.

Según define la RAE el término alteración, su significado implica cambiar la esencia o forma de algo. Requiere por tanto que la cosa se vea afectada en su esencia tanto material, como también, según viene entendiendo la jurisprudencia española, como en su esfera jurídica.

a) Actos de alteración material sobre la cosa.

La alteración material en una cosa requiere que se produzca un cambio en la misma que afecta a su estado físico y a su configuración. Supone una modificación en las características, la esencia o la forma de una cosa y su realización exige contar con el consentimiento de todos los condueños de la cosa común.

b) Alteraciones jurídicas sobre la cosa.

La exigencia del consentimiento de todos los comuneros se traduce en su asentimiento de modo unánime. Ello sólo adquiere su justificación en la trascendencia del acto que se vaya a realizar.
Con base en dicha premisa la jurisprudencia y doctrina españolas han entendido que este precepto regula los actos de disposición sobre la cosa común, asimilando dicho término al de alteración de la cosa, porque ningún otro artículo dedicado a la comunidad de bienes prevé específicamente los requisitos necesarios para dichos actos sobre la cosa común. El CC sin embargo es más esclarecedor a este respecto puesto que de manera explícita requiere igualmente a unanimidad para realizar actos de disposición, con lo que parece distinguir entre actos materiales, que son lo que producirían alteraciones físicas en la cosa, de actos de disposición, que son los que aquellos que implican un acto con relevancia jurídica de enajenación.

A idéntica conclusión se puede llegar en este precepto contraponiendo su contenido con el del art. 160 CC, que permite a cada propietario servirse de la cosa común, pero estableciendo el límite de no alterar su destino, perjudicar el interés de la comunidad, o impedir a los demás participantes usarla según sus derechos.

3. El consentimiento de los copropietarios.

Inspirándose en el criterio antedicho, la jurisprudencia tradicional española ha venido sosteniendo que los actos de disposición sobre la cosa común, realizados por uno o varios comuneros sin el consentimiento de todos ellos, deben calificarse de nulos, en general, por falta de poder de disposición de los enajenantes. Sin embargo, esta solución, fue rebatida posteriormente en algunas sentencias que toman como referencia la tesis unánimemente admitida por la doctrina y la jurisprudencia de que la venta de cosa ajena es válida. En este sentido se alega que sería un contrasentido considerar que es válido el contrato por el que una persona vende una cosa que en su totalidad pertenece a otra distinta y en cambio, calificar de nulo el contrato por el que una persona vende una cosa de la que en parte es propietaria.

Con base en esta reflexión, la jurisprudencia española entiende en la actualidad, que la venta de cosa común realizada por uno solo de los comuneros es, estructuralmente, un contrato válido, que produce entre las partes que lo celebran sus efectos obligacionales típicos; y ello, sin perjuicio de que, obviamente, el comunero no pueda transmitir al comprador las cuotas de las que no es titular y sobre las que, en consecuencia, carece de poder de disposición, lo que afecta, exclusivamente, a la eficacia de la transmisión de dichas cuotas, pero no a la de la que le pertenece.

4. Actos prohibidos.

La exigencia de unanimidad de consentimiento a la par que impide que los copropietarios realicen alteraciones que afecten a la naturaleza esencial de la cosa, legitima a los restantes comuneros a oponerse o prohibir su realización, máxime cuando este precepto de forma explícita lo exige para realizar actos de disposición. Por ello, si un copropietario realiza directamente alteraciones en la cosa bastará con que uno de los copropietarios se oponga para solicitar la suspensión de la alteración o la retirada de la ya realizada y la restitución de la cosa común al estado anterior en que se encontraba, con independencia de que esa actuación sea ventajosa para todos.

En este caso, la jurisprudencia española admite que cada comunero pueda actuar en beneficio de la comunidad, bien ejercitando acciones, bien oponiendo excepciones, pero siempre que lo haga no mediando oposición judicial por parte de los demás comuneros.

5. Forma de prestar el consentimiento.

Al no haber una exigencia precisa sobre la forma de manifestar dicho consentimiento por parte de los copropietarios, cabrá aceptar que podrá manifestarse de manera expresa o tácita, mediante la aprobación de las alteraciones producidas o de actos de los que inequívocamente se pueda deducir tal consentimiento.

6. Actos de disposición de la cosa común.

Los actos que impliquen la disposición de la cosa común requieren el consentimiento de todos los copropietarios. Así pues, cuando no haya oposición la venta se habrá realizado y será plenamente válida y eficaz.

Puede suceder por el contrario que uno de los comuneros venda la cosa común sin contar con dicho consentimiento, pero tampoco con oposición. En este caso, ese acto no será inicialmente válido si bien puede subsanarse con la posterior ratificación de los restantes propietarios.

La situación más conflictiva puede darse cuando uno de los comuneros venda la cosa sin consentimiento del resto de la colectividad. En dicho caso, para resolver la situación hay que recurrir a la venta de cosa ajena, contemplada en los arts. 595 a 598 CC, a cuyo comentario me remito.

En este caso la jurisprudencia española ha dictaminado que no cabe incardinarla en el supuesto de venta de cosa ajena, sino que se hace como venta propia y en perjuicio directo de los copropietarios, por lo que entiende que le corresponde la sanción de nulidad absoluta.

7. Efectos de la venta de la cosa común por un solo comunero.

En principio, es criterio generalizado entender que la venta de la cosa común sin contar con el consentimiento de todos los comuneros y sin ratificación posterior es nula. Sin embargo, existe un criterio jurisprudencial sobre esta cuestión que se ha decantado por considerar válida la compraventa al suponer una venta de cosa parcialmente ajena.

La venta de cosa ajena en principio es válida y produce efectos jurídicos. Cuestión distinta es que el comunero pueda cumplir con su obligación de entrega de la cosa.

Los efectos que produce la venta de cosa se traducen en el plano obligacional por lo que, en principio, dicha relación jurídica será válida. Sólo en el momento de entrega de la cosa común será cuando el copropietario no podrá cumplir, por lo que la otra parte podrá exigir la resolución del contrato por incumplimiento pudiéndole exigir responsabilidad.

8. Constitución de un gravamen sobre la cosa.

La constitución de un gravamen sobre la cosa requiere igualmente el consentimiento unánime de los comuneros en tanto implica un acto de disposición.