1. La distinción entre bienes muebles e inmuebles.

El art. 75 CC, a semejanza de la mayoría de los Códigos civiles, no define los bienes inmuebles, sino que se limita a enumerarlos en sus dos números.

Por ello conviene tener en cuenta que la distinción entre estas dos clases de cosas (muebles e inmuebles)se funda en una variedad de causas, entre las que destacan:

(i) causas físicas, toda vez que los bienes inmuebles permanecen indefectiblemente adheridos a una porción de territorio, por lo que se encuentran permanentemente vinculados a la supervisión y vigilancia del Estado, al tiempo que los bienes muebles resultan sustraídos de esa circunstancia, pudiendo ser objeto de desplazamiento, ocultación o destrucción, debiendo tener en cuenta que los inmuebles son más señaladamente susceptibles de ser registrados que los muebles, a los efectos de facilitar la acreditación de su titularidad dominical;

(ii) causas económicas, siendo destacable actualmente el señalado valor del patrimonio mobiliario, no siempre inferior al inmobiliario como sucedía en épocas pasadas, así como su movilización propiciada por la posibilidad de conversión en valores comerciables y de tráfico, lo que resulta determinante de una extensión de la capacidad dispositiva del patrimonio mobiliario y un más acentuado rigor en orden a su disposición;

(iii) efectos jurídicos, derivados del diverso régimen jurídico al que se encuentran sometidos una y otra clase de bienes, que se traduce, con carácter general, en un formalismo menos acentuado en los actos jurídicos sobre bienes muebles, así como también en la propia regulación del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

2. El suelo, los edificios y las construcciones.

Las plantaciones y los frutos.

El precepto comentado se refiere, en primer lugar, a la tierra, es decir, al suelo, concepto que en su sentido técnico jurídico debe entenderse referido de manera esencial a los inmuebles de naturaleza rústica, como partes de un suelo debidamente delimitado (predios, praderas, montes, parcelas), inclusivo de su superficie y de lo que se encuentra por debajo de ella, esto es, el subsuelo.

En la mayor parte de las regulaciones civiles, los inmuebles por naturaleza, como es el suelo, presentan una regulación especial en el Registro de la Propiedad, partiendo de la distinción entre finca material y finca funcional, alusiva ésta última a la finalidad económico-social que la misma tiene; además de las señaladas, la finca registral se funda en el dato puramente formal de ser todo inmueble por naturaleza que abre folio en el Registro. Además de la tierra la doctrina considera inmueble por naturaleza también a los caminos.

Por su parte, las edificaciones, como todo aquello que se adhiere a la tierra natural o artificialmente (plantaciones o frutos) se consideran bienes inmuebles por incorporación, implicando su estructura una adherencia definitiva al suelo y una indisoluble integración de diversos muebles (así los materiales de construcción y otros, que conforman el conjunto unitario del edificio). En todo caso, el régimen jurídico de los bienes inmuebles por naturaleza o por incorporación no resulta uniforme en los ordenamientos jurídicos, si bien debe destacarse el recurrente intervencionismo administrativo en el régimen del suelo, diverso según Estado y circunstancias, como también en las edificaciones, de ordinario sometidas al intervencionismo urbanístico, si bien en el ámbito más estrictamente de Derecho privado el régimen de las edificaciones puede afectar también a su dominio o a su arrendamiento. La demolición de un edificio extingue lógicamente su condición de inmueble por incorporación, transformándose en escombros transportables y, en consecuencia, en bien mueble.

3. Las partes integrantes de los inmuebles.

La accesoriedad.

Los ordenamientos suelen atribuir la consideración de bien inmueble a todo aquello que se encuentra unido al mismo de manera fija, de tal manera que no pueda separarse del bien sin provocar un quebrantamiento de la materia o un deterioro del mismo objeto. Con ello se alude a lo que la doctrina denomina como las partes integrantes del inmueble en sentido propio; en definitiva, aquellas cosas que se encuentran con el inmueble en una relación de conexión tal que no pueden ser separadas del mismo por encontrarse incorporadas a éste. Y conviene subrayar la noción de “incorporación” al inmueble, toda vez que si la relación de conexión no implica la idea de incorporación nos hallaremos en el caso de las pertenencias y no en el de las partes integrantes de los inmuebles.

En todo caso, como claramente se desprende del tenor del precepto, la incorporación al inmueble puede realizarse de manera natural o artificial, resultando que la señalada incorporación de cada elemento no supone siempre necesariamente que el mismo se confunda, pues se puede presentar diferenciado, aunque jurídicamente pertenezca al mismo titular del inmueble en el que se integran. Es por lo que se diferencia la parte integrante de una simple accesión, por cuanto que ésta supone de ordinario un modo de adquirir el dominio sobre cosas unidas con anterioridad y pertenecientes a sujetos diferentes. La incorporación debe verificarse materialmente y, además, debe ser querida por el titular dominical.

Las partes integrantes que componen un inmueble o están unidas a él no tienen autonomía propia por lo que no son susceptibles de ser objeto de derechos individuales diferenciados del mueble del que forman parte, pues no pueden ser separadas sin resultar destruidas o sin alterar su esencia. No obstante, debe señalarse que el concepto de parte integrante va a depender, en todo caso, de la configuración del tráfico jurídico o de las perspectivas económicas adoptadas por el ordenamiento en cuestión, que puede llegar a atribuir la calificación a las cosas muebles o simples incorporadas al inmueble, aunque resulte posible su separación, si bien existiendo siempre una vinculación objetiva determinante de un quebrantamiento del conjunto en el supuesto de que resulten separadas.

En suma, partes integrantes de los inmuebles son, según lo indicado precedentemente, los árboles y las plantaciones, así como las cosas inanimadas que lo conforman y que no se confundan con alas pertenencias o inmuebles por destino, pues éstos últimos son susceptibles de autonomía jurídica o de derechos independientes de los que recaen sobre el bien principal, pudiendo suceder que las partes integrantes, sin perjudicar su condición inmobiliaria, sean objeto de copropiedad (así, en la regulación de la propiedad horizontal por ley especial, en Derecho español, la propia norma específica como también el CC -art. 396- refieren por ejemplo algunas partes integrantes del edificio, tales como cimentaciones, pasos, muros, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones, y otras).

Diverso del concepto de “parte integrante” es el de “cosa accesoria” o “accesorio” del inmueble, que según opinión común puede incluir tanto las partes integrantes como los inmuebles por destino; es por lo que, vgr., el art. 1097 CCC español, al disponer que con la cosa se han de entregar “todos sus accesorios”, entre los mismos incluye tanto partes integrantes como pertenencias, sin diferenciar entre unas y otras, e igualmente, el art. 883 CC español, al disponer la obligación del heredero de entregar la cosa legada con todos sus accesorios. Pero la relación de accesoriedad no debe entenderse implícita en la mera circunstancia de la proximidad física de la cosa accesoria a la principal, toda vez que a la señalada circunstancia debe adicionarse la de una vinculación objetiva que consiste en la utilidad que la primera presta a la segunda. Así, frente al de parte integrante el concepto de cosa accesoria de otra resulta más amplio, pues puede incluir también las pertenencias, cosas que en modo alguno se confunden con las partes integrantes. En suma, la cosa accesoria de otra principal puede tener autonomía espacial y económica, condiciones de las que carece la parte integrante. Además, desde otra perspectiva, no cabe identificar el concepto de cosa accesoria con el de “accesorio”, al menos en el ámbito de la accesión de bienes muebles, pues el concepto de “accesorio” denota vínculo de dependencia económica, ya concurra o no autonomía jurídica.

4. Los inmuebles por destino.

Las pertenencias (remisión al art. 82 CC).

Consideración separada merecen los denominados por la doctrina científica inmuebles por destino, entre los que se suelen agrupar aquellos inmuebles por destino agrícola, comercial o industrial, y los que lo son por destino suntuario u ornamental. Se trata de las denominadas pertenencias de un inmueble -a las que me referiré, con más detenimiento, al comentar el art. 82 CC-, en definitiva y en este caso las cosas muebles que sin perder su autonomía jurídica -adquisición, gravamen o transmisión separada) se encuentran en dependencia económica del inmueble al que sirven.

Con carácter general resulta lugar común considerar que la teoría de las “pertenencias” se desarrolla en la doctrina alemana desde la que se ha recibido en los ordenamientos de corte latino que la han transmitido a aquellos sobre los que ejercen influencia. Así, el BGB, en su § 97, define las pertenencias (Zuberhör) como aquellas “cosas muebles que sin ser partes integrantes de la cosa principal están destinadas a servir la finalidad económica de esa cosa principal y se encuentran con ésta en una relación espacial que sirve a su destino. Una cosa no es pertenencia si en el tráfico no viene considerada como tal”. En el párrafo siguiente, el precepto declara que “el aprovechamiento provisional de una cosa al servicio o finalidad económica de otra no fundamenta la cualidad de pertenencia. La separación provisional de una parte de la pertenencia respecto de la cosa principal no elimina su cualidad de pertenencia”. Como he apuntado, esta doctrina resulta acogida por los ordenamientos continentales, si bien el CC español no utiliza el término “pertenencia” para designar las cosas accesorias al servicio de otra principal, como tampoco lo hace el CC francés (art. 524), antecedente inmediato en este punto del español, no obstante, su significado consta extendido en numerosas normas, en especial en determinadas originarias Compilaciones de Derecho Foral.

En resumen, la doctrina señala como requisitos de las pertenencias:

(i) si se tratara de elementos de decoración o instrumentos industriales o agrícolas, que hayan sido colocados en el inmuebles por el propietario del mismo y no por el arrendatario ni por otra persona que carezca de poder dispositivo adherido al dominio;

(ii) la necesaria relación de servicio o utilidad, que debe ser directa sin suponer que la pertenencia se encuentre incorporada al inmueble al que sirve pues, en tal caso, se trataría de una parte integrante;

(iii) la permanencia o estabilidad al servicio del inmueble, señaladamente destacada en el art. 334 del CC español, cuando señala que el destino ha de ser de “un modo permanente” o “permanecer en un punto fijo” (cfr. núms. 4º, 6º y 9º de dicho precepto) o destinada la cosa mueble definitivamente en beneficio de un inmueble (núm. 7º, siempre del mismo precepto español).

5. Minas, aguas y otros.

Se refiere expresamente el precepto a las minas, las corrientes de agua, y a otros elementos. Por cuanto se refiere a las minas, es doctrina común considerar que, en un sentido amplio, incluye, además de las minas propiamente dichas, las canteras y escoriales, exigiéndose para serle atribuida la cualidad de inmuebles, que su materia permanezca unida al yacimiento pues, una vez separada, dejan de considerarse inmuebles. A las minas se equiparan los yacimientos de hidrocarburos, que participan de los mismos requisitos.
Son también inmuebles las corrientes de agua, lagos y manantiales, en suma, deben comprenderse en este ámbito tanto las aguas vivas -dotada de fuerza propia que se renueva permanentemente, aun permaneciendo inalterada en su realidad objetiva- como las estancadas, esto es, tanto el curso de las aguas como las subterráneas estáticas. De lo que cabría inferir que no es bien inmueble el agua de un estanque que se forme accidentalmente ni tampoco la que se almacene en un aljibe o en una cañería. Ni siquiera toda el agua que corre naturalmente es bien inmueble, pues de otro modo se alcanzaría el absurdo de tener que considerar de tal condición el agua destinada a usos domésticos de la que se abastece desde un grifo. Ahora bien, conviene tener presente que el curso del agua deja de ser inmueble cuando un volumen del líquido elemento resulte individualizado de la masa que fluye, por cualquier medio, como puede ser una presa, o un canal, u otro medio técnico, lo que determinaría que el agua pasara a tener la condición de bien mueble.

6. Las cosas registrables y las no registrables.

Resulta interesante, en el tránsito al comentario de los bienes muebles, anticipar la referencia a esta catalogación de las cosas basada, precisamente, en la de los bienes muebles e inmuebles, toda vez que por la unánime doctrina civilista resulta puesta de relieve la relevancia que para la vida económica y jurídica supone la consideración de los bienes susceptibles acceder a un registro público, en definitiva, aquellas cosas, ya muebles o inmuebles, que adquieren importancia para la industria o el comercio o en orden a su integración en patrimonios particulares, y que resultan individualizables como necesario presupuesto para su acceso al Registro público correspondiente, relevancia que demanda que la intervención de tales bienes en las relaciones que sustentan el tráfico jurídico se constate mediante la inscripción, otorgando de este modo seguridad a su titularidad y también a las eventuales variaciones que la misma pudiera experimentar.

En todo caso, conviene significar que el acceso a un Registro puede imponerse normativamente, como sucede en los bienes inmuebles y derechos constituidos sobre los mismos:

(i) bien a los efectos de otorgar a su titular dominical la protección que confieren los principios de publicidad y legitimación registral (como sucede en los supuestos en los que la inscripción de los bienes es declarativa, es decir, únicamente se requiere la inscripción de los derechos reales sujetos a ella si su objeto fuera dotar de efectividad en perjuicio de tercero a un derecho que debió ser inscrito),

(ii) o bien únicamente con el propósito de disponer un adecuado sistema de constitución de gravámenes y cargas que permita garantizar las relaciones crediticias en torno a los bienes muebles registrables (como sucede en la necesaria inscripción de la hipoteca inmobiliaria, o en los casos previstos por la normativa reguladora de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión (en Derecho español, cfr. la Ley de 16 de diciembre de 1954, que regula ambas instituciones) o, tal vez,

(iii) para establecer un medio de aseguramiento de la titularidad de los bienes inscribibles, como fase previa a la protección de los bienes inscritos en el ámbito del tráfico mercantil (tal como acontece en los supuestos de registro de los buques que, de ordinario, confiere la facultad de ostentar la bandera nacional, y el beneficio de los efectos jurídicos inherentes a la publicidad registral -tanto positivos como negativos-).