1. El deber general de mantener la propiedad en buen estado y no perjudicar la seguridad de terceros.

El art. 116 CC lleva por título edificios que amenazan ruina y árboles que constituyen peligro, cuestiones específicas a las que dedica los números II y III. No obstante, es importante destacar que el número I del precepto recoge un principio general que obliga al propietario a mantener su fundo en buen estado y en condiciones que no perjudiquen o afecten a la seguridad de terceros. Seguidamente, el Código concreta dos supuestos que pueden afectar a la seguridad, como son los edificios ruinosos o los árboles que constituyen peligro, pero habida cuenta del principio general previamente formulado, cabría hacer una interpretación extensiva del precepto o incluso aplicarlo a supuestos no expresamente previstos en el mismo.

Otra cuestión destacable en la formulación de ese principio general es que el art. 116.I CC impone al propietario del fundo una obligación de hacer, lo que implica que le corresponde adoptar las medidas necesarias para que el fundo se mantenga en buen estado y en condiciones que no perjudiquen la seguridad de terceros. A diferencia de lo dispuesto en los arts. 115.I y 117.I CC, que imponen al propietario abstenerse de todo lo que pueda perjudicar a la seguridad, salud o sosiego de los vecinos, así como evitar la penetración de inmisiones excesivas en los fundos vecinos (le imponen, por tanto, un deber de abstención o una obligación de no hacer), en el art. 116.I CC, el propietario debe llevar a cabo actuaciones positivas para que la seguridad de terceros no se vea afectada, lo que significa que, si el propietario no lo realiza, se podrá mandar ejecutar a su costa.

El art. 116 CC, aún incardinado dentro de los límites derivados de las relaciones de vecindad, lo cual es correcto, bien podría entenderse también como un límite en interés de la seguridad de personas y cosas, pues el principio general que formula no se refiere limitadamente a los vecinos, sino a terceros. Además, en el número III del precepto no se exige que el árbol constituya peligro para el vecino, sino que represente un peligro, sin más; y, ya en sede de responsabilidad, el art. 997 CC hace responsable al propietario del edificio o construcción del daño causado por su ruina, sean o no vecinos tanto el dueño del inmueble como el dañado.

2. Carácter preventivo del precepto.

El art. 116 CC es una norma de carácter preventivo, que permite exigir acciones para evitar que el daño se produzca. No es una norma de responsabilidad y, por tanto, no requiere para su aplicación de la producción de un daño, sino que basta la existencia de una amenaza o peligro que pueda afectar a la seguridad de terceros para que sea aplicable el precepto, que faculta al tercero cuya seguridad se ve comprometida a solicitar la adopción de determinadas medidas que neutralicen la amenaza o el peligro o que definitivamente lo eliminen.

La exigencia de responsabilidad al propietario por los daños causados por ruina de edificios o caída de árboles es posible, aunque no existiera este art. 116 CC, porque está expresamente prevista en el propio Código, tanto como principio general (art. 984 CC), como expresamente (art. 997 CC). El interés del art. 116 CC radica, precisamente, en su función preventiva, pues obliga al propietario a adoptar medidas para evitar que se produzca un hipotético daño y permite al sujeto amenazado solicitar medidas, sin necesidad de esperar a que el daño efectivamente se produzca.

3. Presupuestos del art. 116 CC.

A) La amenaza, peligro o riesgo que representa el edificio o el árbol.

Dado el carácter preventivo de la norma, el primer presupuesto para su aplicación es la amenaza, peligro o riesgo que representa el edificio o el árbol, porque si no existe esa situación, no es posible la apreciación de un riesgo potencial que permita la adopción de medidas de prevención.

Debe tratarse de una amenaza, peligro o riesgo inminente o próximo y de una situación objetivamente amenazante, sin que baste la simple apreciación subjetiva o el temor personal del posible perjudicado, pues se prevén medidas drásticas que, en ocasiones, pueden llegar a implicar la demolición del edificio o la desaparición del árbol, y esas medidas no pueden basarse en simples temores subjetivos o especulaciones, sino que han de estar fundadas necesariamente en un estado de cosas objetivo, que vendrá dado por las circunstancias del caso concreto.

El art. 116 CC no exige que la amenaza, peligro o riesgo sean imputables al propietario. Por tanto, las obligaciones que exige pueden imponerse sin analizar ni probar si concurre o no culpa del propietario. El fundamento de la obligación del propietario radica en el límite a su propiedad que representa el art. 116 CC, que se impone a todo propietario sin cuestionar si hay culpa o no por su parte en el estado de cosas creado.

No es necesario que la situación amenazante tenga una cierta duración en el tiempo; desde el momento en que se produzca la amenaza, peligro o riesgo puede exigirse la obligación de adoptar medidas, sin que el perjudicado tenga que esperar. Cuestión distinta es que al propietario se le dé un plazo para la ejecución de las medidas que se le han impuesto.

La ruina del edificio debe entenderse referida a la posibilidad de derrumbamiento o destrucción, total o parcial, del edificio, obra o construcción, así como a la posibilidad de caída o desprendimiento de algún elemento o parte del mismo. Ello puede venir determinado por la falta de reparaciones necesarias, por la antigüedad del edificio, por su estado de abandono o situaciones similares. Dependiendo de la situación, se adoptarán las medidas que procedan.

El concepto de peligro en relación con el árbol debe reconducirse al peligro de caída, aunque el art. 116.III CC no lo diga expresamente, pues el supuesto de ramas o raíces que penetran en la propiedad ajena ya está previsto en el art. 121 CC. Esa situación de peligro puede venir determinada, entre otros casos, por el mal estado del tronco, la falta de raigambre al suelo, la vejez del árbol, su pronunciada inclinación o el mal estado de sus ramas, que determinen ese peligro de caída del árbol o de parte del mismo.

B) La posibilidad de causar un perjuicio a una finca ajena o a terceras personas.

El art. 116 CC resulta de aplicación tanto entre fincas limítrofes o contiguas como entre fincas próximas, no necesariamente colindantes, así como cuando el riesgo afecta a terceras personas que tengan necesidad de transitar por la zona donde se encuentra el edificio o el árbol. También cuando la amenaza de ruina del edificio o caída del árbol pueda causar daño a un bien mueble.

El art. 116.I CC obliga a mantener el fundo en condiciones que no afecten a la seguridad de terceros, en general, por lo que cualquier persona que pudiera verse afectada por el mal estado del edificio o el peligro del árbol podría solicitar las medidas previstas. Ciertamente, lo normal es que sean los vecinos, que son los que más directa e inmediatamente pueden ver comprometida su seguridad, los que soliciten las medidas preventivas, pero no sólo ellos son los que pueden sufrir un perjuicio, por lo que también terceras personas estarían legitimadas. Por el contrario, si el edificio o el árbol por estar en un lugar aislado y no transitado no son susceptibles de causar posibles daños con su caída, no se cumpliría este presupuesto de aplicación de la norma.

4. Contenido de las obligaciones impuestas por el art. 116 CC.

A) La demolición o las reparaciones necesarias del edificio.

Las medidas previstas en el art. 116.II CC son la demolición o las reparaciones necesarias. La demolición implica la destrucción definitiva del edificio o parte del mismo, mientras que las reparaciones necesarias suponen su mantenimiento, evitando la situación de peligro que representaba. Lógicamente, la adopción de una u otra medida dependerá del caso concreto, pues si una reparación no es suficiente para eliminar el peligro de caída, procederá la demolición, total o parcial; de ahí que el Código señale que se puede exigir la demolición o las reparaciones necesarias, según corresponda. Las reparaciones necesarias están directamente relacionadas con la estabilidad y seguridad del edificio o construcción, no con su mayor perfección, belleza o aspecto.

El Código habla de que el vecino puede exigir la demolición o las reparaciones necesarias, lo que deberá determinarse a juicio de peritos, pero en última instancia corresponderá al dueño adoptar las medidas que considere, atendiendo también al coste económico de las mismas, pues si las reparaciones tienen un coste tan elevado que el propietario prefiere optar por la demolición total o parcial, así puede hacerse, pues la finalidad del precepto es prevenir los daños que puedan derivarse del estado del edificio o construcción, no imponer una medida concreta (todo ello sin perjuicio de que pudiera tratarse de edificios protegidos).

B) Arrancar o retirar el árbol.

Posibilidad de adoptar otras medidas. Las medidas previstas en el art. 116.III CC son arrancar o retirar el árbol. Arrancar significa sacar de raíz, pero no es lo mismo que talar, que significa cortar por el pie el árbol, lo que sí supone la definitiva destrucción del árbol. En cualquier caso, una vez arrancado o talado el árbol peligroso, el propietario está obligado también a retirarlo. El precepto habla de arrancar o retirar, como si el propietario tuviera que hacer una cosa o la otra, pero cabe entender que la finalidad de la norma es que se ponga fin a la situación de peligro que representa el árbol, no sólo arrancándolo para evitar su caída, sino también retirándolo para que no se convierta en un obstáculo que pueda ocasionar molestias o peligros (así se regula en el art. 390 CC español, que obliga a arrancar y retirar el árbol).

El art. 116.III CC establece que se puede hacer arrancar o retirar el árbol que constituye peligro. Llama la atención que sea potestativo la adopción de las medidas, pues así se deduce al indicar que se puede y no que se debe. Sin embargo, cabe entender que el sentido de la norma es llegar a posibilitar la medida más radical, que es arrancar y retirar el árbol, que se puede hacer, sin perjuicio de que se deben adoptar otras medidas que sean suficientes para evitar la caída del árbol.

Por tanto, si existen medidas que permitan la conservación del árbol evitando la situación de peligro, debe optarse por dichas medidas, siendo la tala del árbol el último recurso. Así, se puede arrancar el árbol conservándolo para trasplantarlo en otro lugar o se puede conservar el árbol en su lugar adoptando medidas correctivas que eviten su caída (en este caso, no habría obligación de retirarlo). Esta interpretación es acorde con el respeto a los árboles, como parte integrante del ambiente, propiciando su conservación.

5. Legitimación activa y pasiva.

El art. 116.II CC se refiere únicamente al vecino como sujeto legitimado para exigir la demolición o las reparaciones del edificio, lo cual tiene sentido, porque lo normal es que el edificio ruinoso comprometa la seguridad de la finca vecina. Sin embargo, la posibilidad de exigir la adopción de medidas debería concederse a todo aquel que vea comprometida su seguridad personal o la de alguna propiedad suya, porque transita habitualmente por la zona donde se encuentra el edificio ruinoso (pensemos, por ejemplo, en personas que tienen necesidad de pasar por la zona o aparcan allí un vehículo). De hecho, cuando el art. 116.III CC se refiere a los árboles que constituyen peligro, habla de hacerlo arrancar o retirar y no menciona ni siquiera al vecino como sujeto que solicite esas medidas, de donde se deduce que puede ser cualquiera que vea comprometida su seguridad quien exija al propietario la adopción de las medidas pertinentes.

Por tanto, la legitimación activa debe ampliarse, con carácter general, y no deriva de la propiedad o posesión de la finca perjudicada, por lo que estaría legitimado para solicitar medidas no sólo el propietario, sino cualquiera que ostente un derecho sobre la finca que se puede ver afectada, y también los terceros que puedan verse amenazados en su persona o bienes porque tienen necesidad de transitar por la zona.

En cuanto a la legitimación pasiva, el obligado a adoptar las medidas es el propietario, no cualquier otro sujeto que disponga del edificio o la construcción o elemento por cualquier título. También en el caso del árbol, es el propietario del mismo el obligado a adoptar las medidas preventivas. Ello es así porque la norma es un límite a la propiedad y porque las obligaciones impuestas implican un acto de disposición o destrucción sobre la cosa que sólo el propietario tiene facultades para realizar. Normalmente, es el propietario del edificio o del árbol quien tiene la cosa bajo su ámbito de control, pero si así no fuera porque la posesión efectiva la ostenta otra persona, sigue estando obligado el propietario, sin perjuicio de poder accionar contra quienes no le han advertido de la situación de peligro.

Si el propietario no lleva a cabo las medidas, pueden mandarse hacer a su costa.

6. Posibilidad de aplicar el art. 116 CC a otros supuestos.

Aunque el art. 116 CC se refiere sólo a edificios y árboles, puede entenderse aplicable la norma no sólo a los dos casos expresamente contemplados, sino a otros similares.

Así, el art. 116.II CC se puede aplicar también a otras obras o construcciones, así como a otros elementos, como paredes, columnas y similares (así se recoge en el art. 389 del Código civil español), que con su caída o por su estado ruinoso puedan comprometer la seguridad de terceros.

Igualmente, el art. 116.III CC puede aplicarse no sólo al árbol en su conjunto, sino a una parte del mismo, como las ramas, y también a otras cosas, que, de forma similar a los árboles, pueden comprometer la seguridad de vecinos y terceros porque constituyan un peligro (y pueden causar daños con su caída), como postes, andamios, farolas, grúas, carteles anunciadores no incorporados a una construcción y similares.

7. Indemnización de daños.

Como hemos señalado, el art. 116 CC es una norma de carácter preventivo, que permite exigir acciones para evitar que el daño se produzca, pero no hay duda de que hay posibilidad de pedir indemnización si se han causado daños y perjuicios, al amparo de lo dispuesto en el art. 997 CC, aunque el art. 116 CC no se remita expresamente al mismo, lo cual tampoco es necesario, porque la responsabilidad por daño por ruina de edificio u otra construcción está recogida positivamente en el art. 997 CC y puede exigirse, con independencia de que exista una norma que impone una obligación de prevenir posibles daños. En cualquier caso, conviene insistir en que el art. 116 CC no necesita para su aplicación que se haya producido un daño por la ruina del edificio o por el árbol peligroso, sino que la responsabilidad por daños puede o no acumularse al ejercicio de las acciones preventivas que posibilita el art. 116 CC, pues el daño por la ruina de edificio u otra construcción o por la caída de un árbol puede producirse sin que previamente se advierta un riesgo o amenaza sobre los que actuar preventivamente. Si el daño se produce, entonces se aplicará el art. 997 CC.

El art. 997 CC recoge expresamente la responsabilidad por ruina de edificio o de otra construcción, pero el Código Civil boliviano no contiene una regla expresa de responsabilidad por caída de árboles, en línea general con otros códigos civiles europeos e iberoamericanos, que tampoco la contienen (salvo el art. 1908.3 CC español). No obstante, podría entenderse subsumido el supuesto de responsabilidad por caída de árbol en este art. 997 CC, dado que en el ámbito preventivo ambos supuestos se regulan conjuntamente y, en definitiva, forman parte del estatuto del propietario y del contenido normal del derecho de propiedad, por lo que debe responder el propietario de los daños que ocasione el mal estado de su edificio, árbol y demás supuestos a los que resulta de aplicación el art. 116 CC, que encuentra su correlativa responsabilidad en el art. 997 CC.