1. Introducción.

En la copropiedad concurren las facultades propias del derecho del condómino sobre su cuota como titular pleno con las que puede ejercitar sobre la cosa común. En este último aspecto, cada comunero está legitimado para usar o utilizar la cosa común, con los límites derivados de la naturaleza de la cosa, el interés de la comunidad y de los demás comuneros.

El art. 160 CC reconoce tal derecho al decir que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, sin perjuicio de que, a continuación, establezca los límites dentro de los que podrá ejercerse. Sin embargo, no hace referencia a la cuota para determinar la proporción en que cada comunero podrá usar o utilizar la cosa común, por lo que, tener una cuota mayor en la comunidad no conlleva necesariamente la facultad de usar la cosa común en una extensión más amplia que la tengan los demás titulares de cuota inferior.

2 Derechos del copropietario.

El art. 160 CC reconoce a cada partícipe una facultad individual de usar las cosas comunes. Establece con ello la regla general de lo que ha venido denominándose uso solidario de las mismas, desvinculando su uso de la cuota que corresponda a cada copropietario.

El derecho de uso se reconoce a todos y cada uno de los comuneros individualmente sin designación de medida alguna en la que ejercerlo más que la derivada de los límites establecidos.

Este uso, en todo caso, no es libérrimo, puesto que su ejercicio queda vinculado al destino de la cosa, al interés de la comunidad y a que su utilización no impida el ejercicio por parte de los restantes partícipes.

Esta norma tiene carácter dispositivo, de forma que su aplicación subsidiaria depende de que no hubiera pactos relativos al uso de la cosa común.

Los comuneros pueden acordar las condiciones de uso o utilización de la cosa común, estableciendo un sistema de organización en tal sentido y atendiendo a la naturaleza de la cosa. A dicho sistema habrá que estar en primer lugar.
La distribución del uso podrá implicar un reparto por turnos, acordando períodos temporales dentro de los cuales cada comunero utilice la cosa común, o bien un uso por partes siempre que su naturaleza lo permita y con el fin de optimizar la utilidad del bien.

3. Acuerdos sobre uso y utilización de la cosa común.

El uso y utilización de la cosa común requerirá ajustarse a un régimen previamente determinado por los comuneros.

Con carácter general, la adopción de acuerdos sobre el uso y utilización de la cosa común requiere ajustarse a unas decisiones que, según su trascendencia jurídica, deberán someterse al sistema de mayorías o de unanimidad de los copropietarios. Así, según se desprende de los preceptos siguientes, y en concreto, de los arts. 164 y 165 CC, la realización de actos que impliquen actos de mera gestión y administración ordinaria, pero no disposición requerirá el acuerdo de la mayoría absoluta de los copropietarios, calculada según el valor de las cuotas mientras que los actos que impliquen disponer en todo o en parte de la cosa común precisan de la unanimidad. A ello habrá además que adicionar que dichos acuerdos no atenten contra el destino natural de la cosa o los derechos de los restantes comuneros.

4. Pactos modificativos de la regla de la unanimidad.

No obstante, y, sin perjuicio de ello, los copropietarios podrán modificar el porcentaje atribuido inicialmente a través de los acuerdos a que lleguen por el sistema de mayoría de cuotas previsto en el art. 165 CC.

Efectivamente, con base en la autonomía privada los comuneros pueden establecer en un contrato de comunidad de bienes, si bien con el consentimiento de todos, reglas de mayorías que rebajen el criterio de la unanimidad que legalmente se exige para cualquier acto de disposición sobre los derechos y bienes comunes.

En el derecho español, esta cláusula tiene eficacia real y es inscribible en el Registro de la Propiedad.

5. Límites impuestos a los copropietarios.

Las limitaciones que genéricamente se les impone son tres.

a) No alterar el destino de la cosa común.

Uno de los límites que se impone a cada uno de los copropietarios es el de no alterar la cosa común.

Ello encuentra su justificación en que, a diferencia de lo que sucede respecto de los actos de administración, para realizar alteraciones en la cosa común, se requiere la unanimidad o el acuerdo de todos los partícipes.

Como ha destacado la doctrina, se trata de una prohibición de carácter preventivo para impedir abusos e intromisiones en la esfera que es propia de los derechos de los demás.

El destino de la cosa referido en el precepto es comprensivo de varias interpretaciones sobre su alcance. En este sentido, puede estar referida tanto al destino derivado de la propia naturaleza como del destino natural de la cosa; al destino que las partes hayan fijado previamente o al que la cosa tenga que cumplir de conformidad con los usos del tráfico, entre otros fines salvo que se hubiese pactado una especial finalidad. Igualmente, puede ser tanto de carácter físico como jurídico.

a´) Alteraciones sobre la cosa.

La alteración física es una modificación permanente que afecta a la sustancia o a la forma de la cosa mientras que la alteración jurídica implica un acto de disposición sobre la cosa común, como pueda ser su enajenación o la constitución de un derecho real sobre ella, como un usufructo o una hipoteca. A estos actos de alteración, la jurisprudencia española también ha asimilado la celebración de un arrendamiento, rústico o urbano de larga duración, que se considera un acto de administración extraordinaria; la resolución del contrato de compraventa de la cosa común o el ejercicio de un derecho de retracto.

La realización de alteraciones sobre la cosa común requiere la unanimidad o el acuerdo de todos los partícipes, a diferencia de lo que sucede respecto de los actos de administración, aunque también se sostiene que, si el destino exige un uso directo y por entero de la cosa, no basta la mayoría para acordar una alteración de ésta.

Aunque los preceptos que regulan la copropiedad no hacen referencia alguna a la posesión de la cosa común, el uso directo de la cosa implica su posesión, por lo que los comuneros son coposeedores en concepto de dueño de la cosa común. Mientras uno de los comuneros tenga físicamente la cosa común en su poder, los demás serán considerados poseedores mediatos.

b) Utilización acorde con el interés de la comunidad.

Un segundo límite impuesto a los comuneros en el uso de la cosa común reside en que no perjudicar el interés de la comunidad.

Dicho límite tiene por finalidad la protección del interés general de la comunidad en los casos en que pueda entrar en colisión con el interés particular de alguno de los comuneros. Es más, servirse de la cosa respetando su destino se considera que es una manifestación del interés de la comunidad. De hecho, los comuneros pueden pactar una finalidad específica a la que destinarla. Sin embargo, una alteración en el destino natural o convencional de la cosa por parte de uno o varios comuneros implica una actuación individual en contra del interés de la comunidad.
La consideración de perjudicial para el interés de la comunidad de un determinado uso o utilización de la cosa común es cuestión de hecho que corresponde ponderar a los tribunales en atención a cada caso concreto.

c) Respeto a los restantes comuneros.

Un tercer límite es el respeto del derecho de todo comunero a servirse de la cosa común.

La facultad de uso de cada uno está limitada por la de los demás según su cuota. Un uso que monopolice la cosa o que resulte excesivo con el resultado de dificultar o llegar a imposibilitar su utilización por parte del resto de comuneros además de ser contrario al interés de la comunidad debe considerarse ilegítimo.

6. Acuerdos de los comuneros sobre el uso de la cosa común.

Con relación a los acuerdos de los comuneros sobre el uso de la cosa común, su adopción requiere la mayoría de las cuotas, salvo que se pretenda conceder a un comunero un uso exclusivo indefinido o por tiempo excesivamente largo, en cuyo caso sólo podrá aprobarse si todos los comuneros lo consienten. Por tanto, la finalidad de la inclusión de este límite es que, teniendo cada partícipe derecho a servirse de la cosa común, ninguno podrá ser privado del mismo por la actuación individual de otro comunero salvo que así lo consienta.

Asimismo, frente al comunero que ostente de manera exclusiva la cosa común sin consentimiento de todos se podrán ejercitar las acciones de defensa de la posesión, puesto que son coposeedores además de copropietarios.
Como señala de manera expresa el AS 735/2014, a pesar de la falta de mención en el régimen legal de la comunidad de bienes, según doctrina jurisprudencial consolidada, cualquiera de los comuneros está legitimado activamente para ejercitar acciones judiciales en defensa de los intereses de la comunidad frente a terceros.

Cabe entender que, en este caso, no será necesaria una actuación judicial conjunta de todos los comuneros, por lo que no es requisito procesal el litisconsorcio activo necesario. Tampoco es necesario que el comunero que defiende judicialmente los intereses de la comunidad ostente la representación de los demás para ello.

El criterio fijado por la doctrina jurisprudencial española es presumir la actuación en interés de la comunidad.
Partiendo de dicha premisa se considera que, cuando se produzca la oposición por parte de algunos comuneros, el que hubiera litigado carece de legitimación activa, puesto que, en dicho caso, no puede afirmarse que actúe en beneficio de todos.

Junto a ello se considera que una actuación judicial individual, tanto por vía de acción como de excepción, en defensa de la comunidad, no perjudica a los demás comuneros, en la medida en que la sentencia resultante del litigio que sea favorable produce efectos respecto a ellos beneficiándoles y, en el caso de resultar desfavorable la resolución judicial, tampoco les perjudicaría puesto que no produce efectos frente a los comuneros que no fueron parte en el procedimiento.

Diferente es la situación cuando es un tercero quien ejercita acciones contra la comunidad de bienes.
Al no tener personalidad jurídica, la demanda no podrá dirigirse contra la misma como entidad propia. Por tanto, si un tercero ejerce algún derecho vía judicial que afecte a la comunidad tendrán que ser demandados todos los comuneros, de modo que el litisconsorcio pasivo necesario es requisito para que la relación jurídico-procesal se constituya correctamente.

7. Cesión de la cuota.

El copropietario tiene disponibilidad plena sobre su cuota, por lo que dentro de sus facultades se encuentra legitimado para ceder a otro el goce de la cosa siempre en correspondencia con los límites de su parte.
De igual forma, también es posible que el titular de la cuota grave su propiedad estableciendo un derecho de arrendamiento o cualquier otro de uso y disfrute en atención a la naturaleza del bien o derecho.

Para la conservación, pero también para la continuidad de la comunidad convencional puede resultar conveniente incluir un pacto de prohibición de disposición de la cuota o convenirse que la disposición sobre ella sea sólo entre cotitulares, con atribución preferente a favor de algunos comuneros puesto que el CC no se pronuncia sobre ello.