1. Concepto de la propiedad horizontal.

En la doctrina se ha criticado que el Código Civil no empiece la regulación de esta figura con una definición precisa de la misma. Sin embargo, el 184 CC se limita a manifestar que los diferentes pisos y compartimentos de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios. Así pues, no es hasta el art. 187 CC cuando encontramos la primera referencia a la existencia de una propiedad común sobre las denominadas partes o elementos comunes.

La solución prevista en la LPH de 30 de diciembre de 1949 nos parece más plausible por cuanto que en su art. 1 ya se reconoce que los distintos pisos y departamento de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios. A continuación, en el art. 2 LPH se dice que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común. Una solución más práctica que la del CC boliviano es la del CC español, así como la del CCyC argentino, que sí que proporcionan desde un principio definiciones de esta figura en su arts. 396 y 2037 respectivamente.

No obstante, en Bolivia podemos encontrar una definición muy similar a la de los mencionados códigos en el Código de Urbanismo y Obras de Santa Cruz (CUO) aprobado mediante Ley Autonómica municipal 28/2014 en cuyo artículo 17 definiciones, se proporciona el siguiente concepto: “Régimen de copropiedad o propiedad horizontal: Régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

La propiedad horizontal se regula tanto en el Código Civil Boliviano como en la LPH como una especial forma de copropiedad que, por lo general, recae sobre edificios de varias plantas divididos en pisos o departamentos pertenecientes a distintos propietarios. La propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad, pero de objeto complejo puesto que dentro del mismo, a su vez, coexisten de dos formas distintas de propiedad: una exclusiva o privativa sobre los distintos pisos y compartimentos en los que se divide el inmueble y otra de carácter comunitario sobre los denominados elementos o partes comunes (muros, pasillos, escaleras, ascensores, porterías, jardines, piscinas, etc.) que son necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos. En este especial régimen de propiedad se establece la relación entre los diferentes propietarios de bienes privativos con los bienes o partes comunes. El funcionamiento del régimen y la adecuada gestión del edificio exige la existencia de una serie de órganos como la asamblea de copropietarios y el administrador.

No obstante, la naturaleza de la organización en que consiste la propiedad horizontal varía de unos países a otros. En el caso de Bolivia, la propiedad horizontal puede tramitarse ante la Prefectura del respectivo Departamento como una asociación a los efectos de que la organización de propietarios esté dotada de personería jurídica (arts. 58 a 66 CC). En otros ordenamientos jurídicos, como el argentino, la constitución de la propiedad horizontal provoca que automáticamente se le reconozca personalidad jurídica del tipo “consorcio” (art. 2044 CCyC argentino). Finalmente, en otros países como España las comunidades de propiedad horizontal son organizaciones sin personalidad jurídica.

La doctrina ha considerado que esta individualización de propiedades separadas dentro de un edificio y la subordinación de la cotitularidad de las denominadas partes comunes al servicio de la propiedad privativa constituye un régimen jurídico que favorece el acceso a la propiedad privada. Las construcciones de edificios de varias plantas en vertical permiten dotar de muchas más viviendas a las ciudades que las tradicionales casas de una o dos plantas. Si bien ya en la antigua Roma ya existían edificios de varias plantas, lo novedoso de las leyes de propiedad horizontal es el hecho de que se permita la coexistencia de partes privativas y comunes dentro de un mismo edificio. Para flexibilizar el régimen de la propiedad horizontal en la mayoría de los ordenamientos jurídicos se han excluido dos de los caracteres principales de la comunidad ordinaria como son la posibilidad de ejercer la acción de división sobre los elementos comunes, así como el ejercicio de las figuras del tanteo y el retracto de comuneros en favor de los dueños de los otros pisos o locales del edificio.

En cuanto a la naturaleza jurídica de esta figura en la mayoría de países de nuestro entorno jurídico se ha optado por regularla en sede de comunidad de bienes como una forma especial de condominio. Este ha sido tanto el caso de Bolivia como el de Argentina, Colombia o España. Sin embargo, en algunos países, como en Francia ha llegado a regularse como una especial forma de medianería. Eso ha sido así puesto que la separación entre plantas, el suelo de un piso y el techo del que está debajo, realmente constituyen una suerte de pared medianera tumbada.

2. Regulación de la propiedad horizontal.

La Propiedad Horizontal no fue regulada en los códigos civiles decimonónicos de nuestro entorno jurídico, de modo que en estos sólo había referencias a la copropiedad o condominio como única forma de regular aquellos edificios de varias alturas en los que existían varios departamentos pertenecientes a diferentes dueños en cada una de las plantas.

Este sistema pronto empieza a ser insuficiente y en muchos países empieza a regularse la Propiedad Horizontal en leyes especiales. Este ha sido el caso de Argentina (Ley Nº 13512 de 13 de octubre de 1948), Bolivia (Ley Nº 130 de 30 de diciembre 1949) y España (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal). No obstante, en algunos países se ha superado la regulación de la materia en una ley especial para volverse a recodificar. Así ha sucedido en el caso de Bolivia con el Código Civil de 1975 que regula esta figura en los arts. 184 a 200. También está el caso de Argentina, que en su nuevo Código Civil y Comercial de la Nación regula la Propiedad Horizontal en sus arts. 2037 a 2072.

La propiedad horizontal en Bolivia tiene una regulación multidisciplinar. En primer lugar, esta especial forma de propiedad ha sido objeto de reglamentación mediante la citada Ley Nº 130 de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949. Posteriormente ha sido regulada por el vigente Código Civil de 1975 en los artículos 184 a 200 de la Sección III (de la Propiedad Horizontal), Capítulo IV (de la Copropiedad), del Libro Segundo (de los Bienes, de la Propiedad y de los Derechos Reales sobre la cosa ajena). La LPH sigue vigente en todos aquellos aspectos en los que no contradiga al Código, como así se desprende de la disposición derogatoria del art. 1569 CC que establece que “Se abroga el Código Civil en vigencia actual y todas las leyes y disposiciones que sean contrarias al Código presente”.

Esta doble regulación de la propiedad horizontal también se observa en otros países como España, si bien la regulación en el Código Civil es meramente testimonial puesto que solamente se contempla en el art. 396 CC español, que se limita a describir los caracteres de este tipo de propiedad, y tras efectuar una larga enumeración de los elementos comunes, actúa como una norma de remisión al decir que aquella forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales.

Finalmente, en Bolivia también es de aplicación a la propiedad horizontal el Reglamento, modificación y actualización a la Ley de Inscripción de Derechos Reales, DS Nº 27957, 24 de diciembre de 2004 (Reglamento de Derechos Reales o RDR). Asimismo, la propiedad horizontal está afectada por diferentes normas de carácter administrativo de carácter municipal, a los que con carácter general se denomina Reglamentos Específicos de los Gobiernos Autónomos Municipales, puesto que en Bolivia las competencias urbanísticas son municipales. En alguna ciudad como Santa Cruz de la Sierra esta normativa administrativa ha sido regulada en forma de Código de Urbanismo y Obras (CUO) aprobado mediante Ley Autonómica municipal 28/2014.

La técnica utilizada por el legislador boliviano para derogar tácitamente la LPH no ofrece demasiados problemas respecto a que preceptos o partes de estos que continúan vigentes habida cuenta que la regulación de esta especial forma de comunidad en el Código Civil ha sido muy respetuosa con la LPH de la que apenas difiere. Así pues, en el comentario de cada precepto del Código Civil iremos poniendo de relieve las semejanzas y diferencias que cada uno de ellos presenta con relación a su equivalente en la LPH. Finalmente, es de reseñar que en los artículos del Código Civil relativos a la propiedad horizontal no existe la más mínima referencia a la LPH. Es decir que aparentemente se trata de una regulación que se ha efectuado de espaldas a la ley especial a pesar de que al contrastarse los preceptos de ambos cuerpos legales se evidencia que más bien el Código ha mantenido un absoluto respeto con el contenido de la ley especial.

3. Las partes o elementos privativos.

La denominada propiedad horizontal es una especial forma de propiedad que recae sobre edificios divididos por pisos o compartimentos pertenecientes a diversos propietarios. En el art. 184 CC, se hace referencia al primer requisito que ha de cumplir un edificio para ser sometido al régimen de la propiedad horizontal: que los diversos pisos y compartimentos de un edificio pertenezcan a diferentes propietarios.

En este precepto, a diferencia de su equivalente, el art. 1 LPH, se exige que el inmueble se haya hecho de cemento armado u otro material similar incombustible. Asimismo, el inciso final del art. 184 CC funciona como una norma de remisión a las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por ley especial. Como ya hemos adelantado, en Bolivia la regulación de la propiedad horizontal tiene carácter multidisciplinar, puesto que además de las normas civiles también está regulada por normas de carácter administrativo, de ahí que dentro de la expresión “ley especial” se está haciendo referencia a este tipo de normas: los Reglamentos Específicos de los Gobiernos Autónomos Municipales. Este tipo de normas, tal como se especifica en el art. 200 CC, con la denominación de “reglamento técnico” son de carácter administrativo municipal. Como iremos viendo a lo largo de estos comentarios en Bolivia, de modo similar a como sucede con la mayoría de países, no es posible destinar un edificio a propiedad horizontal si no se cuenta con la aprobación municipal del “proyecto técnico arquitectónico” que será la base sobre la que se podrá dividir o fraccionar la propiedad del inmueble. Esta resolución administrativa no es sino la conocida en la mayoría de países de nuestro entorno jurídico con el nombre de “licencia de obra”.

La expresión pisos que se utiliza en el art. 184 CC no ofrece ningún género de duda puesto que se refiere a las diferentes plantas en se divida el edificio. Dentro de la expresión compartimentos del art. 184 CC se comprende cualquier espacio arquitectónico que pueda usarse privativamente dentro de cada planta, tales como las viviendas u oficinas o cualquier tipo de locales comerciales, o también espacios físicos de reducidas dimensiones como las conocidas bauleras o trasteros, así como las plazas de garaje.

En algunos ordenamientos jurídicos como el español (art. 396 CC), se exige no sólo que los diferentes pisos -usado como equivalente a vivienda- o locales pertenezcan a varios dueños, sino que además puedan tener un aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquel (departamento que tiene salida a un pasillo) o a la vía pública (los locales de la planta baja con acceso directo a la calle). En el Código Civil y Comercial argentino también se exige que los pisos, departamentos, locales u otros espacios sean susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común (art. 2039 CCyC).

Estimamos que en una futura reforma del Código Civil boliviano sería conveniente hacer constar los requisitos de la independencia funcional y el del acceso a la vía pública o a un elemento común que a su vez tenga acceso a la vía pública como sucede con un pasillo o corredor.

La principal característica jurídica de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, como hemos venido repitiendo, es la coexistencia de dos tipos de propiedad: un dominio de carácter privativo sobre los pisos y compartimentos a los que se refieren los arts. 184 y 185 CC, así como una copropiedad o condominio sobre los elementos o partes comunes del edificio, como el suelo, cimientos, paredes, escaleras y todos aquellos otros a los que se refiere el art. 187 CC bajo el epígrafe de “partes comunes” mientras que en la LPH se utiliza la expresión “bienes comunes” o “bienes afectos al uso común”. Este doble tipo de propiedad exclusiva y en condominio también se contempla en los art. 1 a 3 de la LPH.

De acuerdo con lo expuesto, aquellos inmuebles que pertenecen a un solo dueño (persona moral o jurídica), aun a pesar de estar divididos en diferentes apartamentos y tener inscrita la propiedad horizontal todavía no se les aplica en toda su extensión el régimen de la propiedad horizontal. Así resulta del tenor literal del art. 184 CC que exige la existencia de “distintos propietarios”. En consecuencia, el edificio ha de pertenecer como mínimo a dos o más personas para que pueda recaer sobre el mismo la especial copropiedad o condominio en que consiste la propiedad horizontal. De modo que el edificio perteneciente a un único propietario, aun a pesar de tener ya inscrita la propiedad horizontal y en consecuencia tener fraccionada la propiedad, sin embargo, tendrá en carácter latente este régimen hasta que se tenga lugar la primera transmisión de la propiedad de un piso o compartimento. Así pues, una cosa es la constitución del régimen y otra el momento en que este puede entrar en funcionamiento.
En cuanto a las características físicas de los inmuebles que pueden someterse a este tipo de régimen jurídico es muy variada.

El edificio prototipo sería aquel de varias alturas en las que cada planta o plano “horizontal” está dividido en pisos o departamentos pertenecientes a diferentes propietarios exclusivos. En la doctrina ha llegado a proponerse -sin demasiado éxito- que a esta especial forma de propiedad se le denomine “propiedad vertical” puesto que los pisos se encuentran de manera superpuesta sobre el suelo común. No obstante, caben otras configuraciones arquitectónicas diferentes a la de los edificios por pisos, como es el de los edificios de una única planta baja divididos en varios locales o departamentos en los que el suelo y el vuelo son comunes. Asimismo, pueden someterse al régimen de propiedad horizontal los denominados chalets pareados o viviendas gemelas (semi detatched houses en inglés), cuyo terreno pertenece en común a los propietarios de este tipo de viviendas que también suelen compartir algunos elementos arquitectónicos como paredes y vigas medianeras.

Incluso, en algunos países -como sucede en España- se regulan como un supuesto de propiedad horizontal los denominados complejos inmobiliarios privados (art. 24.1 LPH española). Se trata terrenos pertenecientes a la comunidad (condominios cerrados) en la que se han levantado edificios individuales y en el que se cuenta con elementos comunes como las diferentes calles que comunican los edificios o las zonas comunes de jardines, zonas deportivas o piscinas de carácter comunitario entre otros. A este tipo de condominio también se le ha venido conociendo como “propiedad horizontal tumbada” para diferenciarla de la propiedad horizontal clásica que se configura en sentido “vertical”. En otros países, como sucede en Argentina, los allí denominados “conjuntos inmobiliarios” se regulan de modo separado de la propiedad horizontal (arts. 2114 a 2128 CCyC). En Bolivia el Reglamento de Derechos Reales si bien se refiere en preceptos separados a la inscripción de la propiedad horizontal (art. 20) y al de las urbanizaciones y condominios (art. 21), sin embargo, les aplica el mismo procedimiento de inscripción previsto en su art. 19.

En cualquier caso, en la propiedad horizontal lo determinante no es el modelo de edificio, sino si éste -por sus características físicas- admite una configuración que permita distinguir entre zonas privativas y zonas o elementos comunes. No podemos olvidar que con la denominación propiedad horizontal estamos haciendo referencia al régimen jurídico aplicable. Puesto que un edificio sujeto a este régimen podrá dejar de serlo cuando todo él vuelva a quedar en manos de un propietario único y este decida cambiar el régimen de propiedad que le afecta. También cabe la desafectación de este régimen en los casos de perecimiento total o parcial del edificio a los que se refiere el art. 193 CC. En el caso argentino la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal requiere ser instrumentada en escritura pública que se inscribirá en el registro inmobiliario (art. 2044 Código Civil y Comercial).