Código Civil Bolivia

Sección III - De la propiedad horizontal

Artículo 191°.- (Distribución de gastos)

  • Los gastos necesarios para la conservación y goce de las partes comunes y para el pago de los servicios en interés común deben ser cubiertos por los copropietarios en proporción al valor de cada propiedad salvo disposición contraria del título.
  • Si se trata de cosas destinadas a servir en medida diversa, los gastos se reparten en proporción al uso que cada copropietario pueda hacer de ellas.

Actualizado: 23 de mayo de 2023

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Comentario

En este precepto se reitera la previsión del art. 188 III.CC de la obligación de los propietarios a contribuir en los gastos de conservación. No obstante, ahora en el art. 191 CC se precisa el módulo para poder efectuar el cálculo de la contribución a los gastos. En el número I, de modo similar a como sucede con el art. 188.I CC se establece para el cálculo de los derechos sobre las partes comunes, ahora dice que los gastos necesarios para la conservación y uso de los bienes comunes y para el pago de los servicios en interés común deben ser cubiertos en proporción al valor de cada propiedad, salvo disposición contraria en el título.

Cabe entender, como ya se ha comentado con ocasión del art. 188.I CC que con la expresión “salvo disposición contraria del título” se está haciendo referencia a otros tipos de previsiones que se hubieran hecho en el título constitutivo, entendemos que vía reglamento.

Asimismo, en el número I del art. 188 CC se deja abierta la posibilidad de que algunos gastos puedan repartirse en proporción al uso que cada propietario pueda hacer de ellas. Este sería el caso bastante generalizado en el que en muchos reglamentos de propiedad horizontal se exonera de la contribución de los gastos de ascensor a los propietarios de los locales o viviendas de las plantas bajas que tienen acceso directo a la calle y que por lo tanto no hacen uso del ascensor comunitario. También tendría encaje en este supuesto una cláusula que estableciese que los gastos del elevador se pagarán en proporción a la distancia hasta la planta baja o en proporción al número de los miembros de la familia o de las personas empleadas en un negocio. Nuevamente hemos de mencionar el art. 4 LPH puesto que en el mismo se establece el valor proporcional del piso o departamento de su propiedad como medida para establecer la contribución de los propietarios a los gastos de los bienes comunes. En este precepto asimismo se deja abierta la posibilidad de otras fórmulas para el cálculo tanto para los derechos como para los gastos al usar la expresión “sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes”.

En el art. 2049 CCyC argentino además de prohibirse que los propietarios puedan liberarse del pago de los gastos comunes mediante la renuncia al uso de bienes o servicios comunes, también se reconoce expresamente la posibilidad de que en el reglamento de la propiedad horizontal se pueda eximir parcialmente de las contribuciones a los pisos o departamentos que no tengan acceso a determinados servicios. Como ya hemos señalado, este sería el caso de los locales de negocio que tienen acceso directo a la vía pública y que no tiene ninguna necesidad de utilizar algunos de los elementos comunes del edificio como es el caso de los ascensores. En el art. 9.1.e) LPH española se prevé un sistema dual para contribuir a los gastos comunes, bien de acuerdo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o bien a lo especialmente establecido. En este último supuesto cabe entender que se refiere a lo establecido en los estatutos, como se denomina en España al reglamento o en los particulares acuerdos que se vayan aprobando por la Asamblea respecto a la contribución en determinadas obras o instalación de nuevos servicios.

Las deudas por los gastos comunes constituyen unos de los quebraderos de cabeza más grandes para las comunidades de propietarios sometidas al régimen de la propiedad horizontal. En el art. 5 LPH se ha previsto configurar deber de pago de los gastos comunes como una obligación propter rem (por razón de la titularidad del derecho sobre el bien), de modo que ésta sigue siempre vinculada al dominio del piso o departamento. De modo que quien adquiere un piso de propiedad horizontal de segunda mano también está adquiriendo las deudas que el anterior propietario tenga pendientes con la comunidad de propietarios. Estas deudas se revisten por el art. 5 LPH de la condición de créditos privilegiados del art. 1454 CC. El que las deudas por los gastos comunes sean inherentes al piso o departamento no significa que el propietario deudor quede liberado de su obligación por el mero hecho de la venta de su propiedad privativa.

En el párrafo segundo del art. 5 LPH se prevé que la copropiedad continúa teniendo acción contra el anterior propietario que haya sido constituido en mora aun a pesar de que ya no posea el departamento. Al mismo tiempo, al nuevo propietario se le reconoce la acción de evicción contra el anterior dueño. En otros ordenamientos, como el español las deudas generadas por los gastos también están vinculadas a la propiedad del piso. En el caso español la doctrina se refiere a esta figura como un supuesto de afección real y está recogida en el art. 9.1.e) LPH española. La principal diferencia con el sistema boliviano es que el plazo de la afección real se limita a los gastos relativos a las tres anualidades anteriores a la transmisión, así como las correspondientes al año en curso. La responsabilidad por este tipo de deudas se estima que tiene carácter solidario entre el transmitente del piso y el nuevo adquirente.