La graduación de los derechos sobre las partes comunes.

En este precepto se regulan los derechos y también las obligaciones, si bien de manera implícita, de los propietarios respecto de las partes comunes. En el número I se establece que el derecho de los comuneros está en proporción al valor del piso o compartimiento que le pertenece. De modo similar en el art. 191 CC (distribución de gastos) se aplica idéntica fórmula de proporcionalidad para la distribución de los gastos.

En algunos ordenamientos, como el español, se utiliza una fórmula más práctica para el cálculo del derecho del copropietario sobre los elementos comunes, se trata del denominado coeficiente o cuota de participación (art. 3. II LPH española) que funciona activa y pasivamente, es decir no sólo para establecer la participación en los derechos y beneficios sobre los elementos comunes, sino también para determinar la participación en las cargas y gastos comunes. Para ello, de modo similar al número I del art. 188 CC boliviano, esta cuota se determina de acuerdo con el valor del piso y a cuanto él se considera unido. No obstante, también pueden tenerse en cuenta otros parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 3. II LPH española).

En el art. 188.I, in fine, CC al utilizarse la expresión “salvo disposición contraria del título” también se deja abierta la posibilidad de que en el título constitutivo se establezca cualquier otro parámetro para graduar los derechos de los copropietarios con independencia del valor del departamento. En el art. 4 LPH se sigue un sistema similar en el que el derecho de cada uno de los propietarios, así como su obligación a contribuir sobres los gastos de los elementos comunes están en proporción al valor de los pisos. Asimismo, al utilizarse la expresión “sin perjuicio de las estipulaciones de las partes”, también se deja abierta la posibilidad de cualquier otra fórmula de cálculo. De modo que tanto en el título constitutivo como el reglamento pueden establecerse otras reglas para el cálculo del derecho de cada propiedad sobre los bienes comunes que también se aplicará a la cuantía a satisfacer por cada piso para el pago de los gastos comunes.

No obstante, como se remarca en el número III del art. 188 CC, los copropietarios no pueden, ni aun renunciando al derecho sobre las cosas comunes, sustraerse a la obligación de contribuir en los gastos para la conservación de ellas. Sorprende la ubicación sistemática de este número III, puesto que entendemos que debería de haberse situado dentro del art. 191 CC (distribución de los gastos). En este número se está proponiendo una medida contraria a la prevista en el art. 162 CC para los gastos de conservación de la cosa común en sede de copropiedad, donde sí que se admite que el copropietario se libere de la obligación de contribuir a los gastos de conservación renunciando a su derecho sobre la cosa común. Fórmula que nuevamente se repite para la medianería en el art. 178.II CC. La razón de su prohibición podría encontrarse en que en los edificios en régimen de propiedad horizontal es prácticamente imposible impedir la utilización de algunos elementos comunes (escaleras, pasillos) a aquel que ha renunciado a sus derechos sobre los mismos. Así pues, una cosa es que en el título constitutivo o en el reglamento puedan establecerse fórmulas que permitan otros parámetros para el cálculo de los derechos o del deber de contribución a los gastos, o que incluso puedan exonerar a quienes no utilicen algunos servicios, como los ascensores, y otra cuestión es que unilateralmente se pueda renunciar a esos derechos y deberes.

En el número II del art. 188 CC se establece que cada copropietario puede usar las partes comunes conforme a su destino, pero sin perjudicar al derecho de los demás. En el número tercero del art. 8 LPH, tal como se ha dicho al comentar el art. 186 (uso del piso o compartimento), hay una breve referencia al uso de los elementos comunes al prohibirse ocupar gradas o corredores de uso común. La fórmula del art. 188.II CC es muy similar a la que se utiliza en sede de copropiedad por el art. 160 CC (uso de la cosa común) donde se dice que cada propietario tiene derecho a servirse de la cosa común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás participantes usarla según sus derechos.

Lo que no dice el art. 188 CC, a diferencia del art. 160 CC, es que el propietario pueda ceder a otro el goce de la cosa dentro de los límites de su cuota. No obstante, como el art. 172 CC permite que las reglas de aquella sección puedan aplicarse, cuando sean pertinentes, a la comunidad de otros derechos reales, estimamos que también es de aplicación a la propiedad horizontal. De modo que los inquilinos o arrendatarios tienen el mismo derecho a usar las partes comunes que tienen los arrendadores propietarios.