Código Civil Bolivia

Sección III - De la propiedad horizontal

Artículo 200°.- (Autorización municipal y reglamento técnico)

Ningún edificio bajo el régimen de propiedad horizontal podrá ser construido o destinado a esa finalidad sin previa autorización municipal, la cual se ajustará al reglamento técnico respectivo.

Actualizado: 23 de mayo de 2023

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El sistema boliviano de propiedad horizontal, como ya hemos mencionado en varias ocasiones, es multidisciplinar puesto que requiere de la intervención del Derecho administrativo en alguna de las fases de constitución de este particular régimen de propiedad.

Así resulta del art. 200 CC, donde se está haciendo referencia al primer estadio del iter procedimental para el nacimiento de la propiedad horizontal. De acuerdo con este precepto ningún edificio puede construirse o destinarse al régimen de propiedad horizontal sin contar con la previa autorización del Ayuntamiento para la aplicación del citado régimen. El hecho de que en el precepto también se utilice la expresión “destinado a esa finalidad” permite inferir que la autorización municipal también es preceptiva en el caso de un edificio ya construido bajo el régimen de propiedad ordinaria y al que se le quiera someter ex novo (de nuevo) al régimen de propiedad horizontal para venderlo por pisos o departamentos separados.

En el art. 25 LPH, tal como hemos referido al comentar el art. 199 CC, todavía tenemos un nivel más alto de exigencia respecto de la autorización municipal, por cuanto que se establece que sin ella los notarios no podrán autorizar la escritura pública que constituya o traspase la propiedad de un piso o departamento en propiedad horizontal. Además, la oficina de Registros Reales tampoco inscribirá los anteriores títulos si no se inserta en ellos copia auténtica de la correspondiente autorización municipal.

En el art. 200, in fine, CC se establece que la autorización municipal se ajustará al reglamento técnico respectivo, ahora denominados Reglamentos Específicos de los Gobiernos Autónomos Municipales. Pese al silencio de este precepto la autorización municipal, realmente consiste en el otorgamiento de licencia de obra o urbanística de división horizontal, que ha de recaer sobre una solicitud acompañada por un proyecto arquitectónico o constructivo en el que determine la división o fraccionamiento técnico-jurídica del edificio tal como se ha dicho en el comentario al art. 199 CC. A ese proyecto constructivo o arquitectónico es al que se hace referencia en el art. 19 RDR con la parca referencia de “proyecto”. Así pues, la resolución del Ayuntamiento autorizará o denegará la licencia de obras para la construcción un edificio de acuerdo con el proyecto arquitectónico de división horizontal, para ello se tendrá en cuenta si aquel se ajusta a la normativa municipal de carácter urbanístico que regula esta materia.

En el art. 184 CC ya encontramos la exigencia de que en la construcción de los pisos y compartimentos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se observen “las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por ley especial.” Esta ley especial a la que aquí se refiere no es otra que la normativa que en cada municipio regula el ámbito constructivo. En el art. 21 LPH, ya superado por la posterior normativa urbanística municipal, se estableció el procedimiento para la presentación y resolución por el Ayuntamiento de este tipo de proyecto. No obstante, reproduce a grandes rasgos el funcionamiento de los actuales procedimientos administrativos: en primer lugar, se exige a quienes quieran hacer edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que presenten una solicitud al Alcalde Municipal del distrito acompañada del proyecto arquitectónico que incluirá “plano general de la obra, planos parciales por pisos y departamentos numerados y pliegos de especificaciones”. El Alcalde otorgará el permiso solicitado, si concurre el previo informe favorable del arquitecto o ingeniero Municipal, así como el voto afirmativo del Consejo Deliberante y el de las Asambleas Municipales”.
El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento otorgado por el propietario único del edificio o por todos los copropietarios por unanimidad en el que manifiestan que quieren someter el edificio a la propiedad horizontal. Este documento en Bolivia lo proporciona un acto administrativo como es la “licencia de proyecto arquitectónico”.

Este proyecto es la base sobre la que descansa la división jurídica del inmueble. Así pues, una vez aprobada por el Ayuntamiento la licencia de obra del proyecto arquitectónico este se convierte en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Este título constitutivo para desplegar sus efectos necesita ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de Derechos Reales junto con todos los otros documentos que fueron indicados al comentar el art. 199 CC. Puesto que no hay que olvidar que según el art. 1538.I CC “ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código”.

En consecuencia, la declaración de propiedad horizontal, integrada por el proyecto constructivo, debe ser efectuada en escritura pública ante notario, y ser inscrita en el Registro de Derechos Reales. Porque aprobado el proyecto se transforma lo que era un documento privado entre constructor y propietario en un documento público a través del instrumento de licencia a construir. En el art. 201.II CC figura el derecho a construir como un derecho real. En el art. 201 se establece que “El propietario de un terreno puede conceder a una persona el derecho a construir sobre el suelo, adquiriendo así el concesionario, la propiedad de la construcción. El acto de concesión puede hacerse en testamento o en contrato oneroso o gratuito celebrado en forma escrita”.

No obstante, no es suficiente con que el proyecto está aprobado puesto que en derecho boliviano las transferencias de los inmuebles se perfeccionan, se consolidan con su inscripción en el Registro de Derechos reales. La propiedad horizontal no ha nacido hasta que el proyecto arquitectónico de división no ha finalizado el iter procedimental señalado por el Código Civil y el RDR. La división del terreno o de un edificio que se va a someter a la propiedad horizontal se tiene que realizar ante el municipio en que aquellos estén ubicados. Los requisitos para la división dependen de cada municipio. En todo caso el Ayuntamiento mediante una Resolución ejecutiva o Resolución técnico administrativa aprueba la división del terreno o edificio, para su posterior protocolización ante notario e inscripción en el Registro de Derechos Reales. A partir de ese momento se genera un folio real individualizado de cada unidad habitacional o comercial, así como de las dependencias anejas como garajes o bauleras.
En el citado AS 155/2020, de 20 de febrero, se establece que, entre otros documentos, para la inscripción de la propiedad horizontal, en la oficina de Derechos Reales deben acompañarse el Plano del proyecto de obra de propiedad horizontal debidamente aprobado por la Autoridad municipal.

En el AS 109/2015, de 13 de febrero, se reconoce la potestad de los municipios para regular cuando un inmueble puede ser sometido o no al régimen de propiedad horizontal. En el caso enjuiciado varios propietarios de un predio individual pretenden su división. El inmueble no se encuentra sujeto al régimen de propiedad horizontal porque la normativa urbana del Gobierno Autónomo Municipal de la ciudad de Cochabamba, misma que prohíbe subdividir inmuebles que no cuenten con la superficie necesaria, evita fraccionamiento de lotes inferiores a 330 m2. a objeto de su preservación, sólo acepta transferencias de la integridad de los mismos; en el caso particular, dado que el inmueble no permite cómoda división (fraccionamiento)”.

Posteriormente, en el AS 913/2019, de 16 de septiembre, se establece que “conforme al art. 200 del mismo cuerpo legal [CC], el Gobierno Municipal es la única entidad pública competente para otorgar la autorización de la construcción en el régimen de la propiedad horizontal […] la normativa municipal que es imprescindible para regularizar y establecer derecho propietario en viviendas o inmuebles de diferentes plantas […] el inmueble que compró, fue vendido sin reunir las características técnicas elaboradas por el municipio de Sucre, para ser transferido y registrado, no pueden pretender se cumpla judicialmente un registro de una forma de propiedad que no la tenían aprobada en consonancia con la normativa municipal”.