1. El carácter temporal del derecho de superficie.

El art. 204 CC prevé la naturaleza temporal del derecho de superficie, al igual que sucede en otros ordenamientos, como el español para la superficie urbana, y a diferencia del italiano, de cuyo art. 953 CC se deriva, interpretado a sensu contrario, que cabe constituir un derecho de superficie por tiempo indefinido.

La justificación de esta norma, de carácter imperativo, puede hallarse en la necesidad, por razones de interés público o social, de no vincular la propiedad inmobiliaria (en este caso, la superficiaria) o en la no perpetuación de una propiedad separada sobre el mismo bien inmueble (como sucede con los censos), que normalmente lo hará improductivo para el propietario del terreno o dominus soli (constituyente del derecho real de superficie). El derecho de superficie se extingue con el vencimiento del plazo, en cuyo caso se produce, como será tratado, la reversión total al dueño del suelo, atendiendo a la fuerza atractiva del derecho de propiedad.

Respecto de la duración del derecho rige el principio de autonomía privada, que deberá constar en el título constitutivo y, en su caso, en la inscripción en el Registro de Derechos Reales, pero siempre con el límite máximo de treinta años, como regla general. Por ello, cabrá la prórroga del derecho de superficie si la duración inicial prevista en el título constitutivo no alcanza la duración máxima, que no podrá ser rebasada en ningún caso, respetando las previsiones del art. 206 CC. Es posible también que la propia prórroga se haya previsto en el contrato, atribuyendo dicha posibilidad solo a una de las partes o hacerla depender de un acuerdo de ambas o de determinadas condiciones, por ejemplo.

Dado el carácter imperativo del plazo máximo es claro que si la prórroga pactada supera dicho plazo o si se prevé una “prórroga indefinida” dicha cláusula debe tenerse como no puesta en lo que exceda de los treinta años.

En el caso del denominado arriendo superficiario, el derecho de superficie como accesorio no podrá exceder de la duración del arrendamiento, de manera que extinguido este finalizará automáticamente el derecho de superficie.

De otra parte, como ya fue puesto de manifiesto, este plazo de duración del derecho de superficie no cabe confundirlo con el plazo para realizar la construcción de la edificación en el supuesto del derecho a construir ex art. 201 CC.

2. El carácter temporal de los gravámenes sobre el derecho de superficie.

El derecho de superficie es un derecho disponible; por tanto, es hipotecable, alienable y transmisible inter vivos (entre vivos) y mortis causa (por causa de muerte), a título oneroso o gratuito. Su titular goza de la facultad de disposición. No obstante, atendiendo a su carácter temporal, el poder de disposición del superficiario está sometido a limitaciones, esto es, la llegada del término o el vencimiento del plazo del derecho de superficie implicará la extinción de los derechos reales o gravámenes constituidos sobre el derecho de superficie y afectará a los sucesivos adquirentes del derecho real limitado.