1. Deber del usufructuario de cuidar la cosa.

El usufructuario debe cuidar las cosas objeto del usufructo con la diligencia de un buen padre de familia. En este sentido, el art. 221.III CC alude la necesidad de que el usufructuario goce de su derecho como buen padre de familia. Como indica el AS 1207/2019, de 26 de noviembre, “el usufructo genera obligaciones para el usufructuario, las cuales básicamente se enmarcan en la conservación de la cosa sin alteración, de manera que el usufructuario al tener la posesión física de la cosa debe encargarse de los gastos que comprenden el mantenimiento y las reparaciones que amerita la preservación de la cosa”.

Para poder mantener en buen estado de conservación los bienes usufructuados, es necesario realizar todas las reparaciones que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y funcionamiento de las cosas. Esto es algo que interesa tanto a usufructuario como a propietario, porque se mantiene la productividad de la cosa y se podrá devolver en buenas condiciones al finalizar el usufructo. Por eso el Código asigna las reparaciones ordinarias al usufructuario y las extraordinarias al propietario.
Junto con el mantenimiento ordinario de la cosa, también corresponde al usufructuario los gastos de custodia y de administración, en el caso de existir, lo que es lógica correspondencia al derecho a recibir los frutos.

2. Distinción entre reparaciones ordinarias y extraordinarias.

A la hora de distinguir lo que son reparaciones ordinarias de las extraordinarias, el Código Civil solo describe las reparaciones extraordinarias. Podemos utilizar a sensu contrario esta descripción para hacer una primera aproximación a la delimitación del carácter ordinario de una reparación, pero, además, la propia palabra ordinaria nos da a entender que estamos ante necesidades de reparación normales, habituales en el mantenimiento de ese tipo de cosas y que era previsible que se produjeran durante el tiempo del usufructo.

En general, suelen ser reparaciones poco costosas, que no exceden del importe de los frutos que genera la cosa. En este sentido, se ha apuntado, como uno de los elementos que se ha de tener en cuenta a la hora de calificar las reparaciones, la entidad del deterioro, entendiendo que el usufructuario estaría exento de reparar cuando el siniestro ocasiona tanto daño que resulta demasiado gravosa la reparación, porque se trataría de un daño que no sería proporcional al rendimiento que produce la cosa y porque estaría fuera de la normalidad, pudiendo entrar incluso en el ámbito de una reconstrucción.

En cualquier caso, la determinación de si una reparación es ordinaria o extraordinaria es una cuestión de hecho que tiene que ser examinada casos por caso. El no recoger una enumeración de lo que son reparaciones ordinarias deja en manos de la jurisprudencia el precisar qué reparaciones tienen este carácter, pues, aunque la enumeración de las reparaciones extraordinarias despeja la duda respecto a los casos enumerados, tampoco se puede considerar una enumeración exhaustiva que permita afirmar que todas las reparaciones no enumeradas son ordinarias.

La idea de reparación implica su necesidad para la conservación de la cosa, lo que dejaría fuera todas aquellas obras cuya omisión no vaya a afectar al estado de conservación de la cosa, sino que simplemente pueden ser convenientes para mejorar su utilidad o rendimiento, lo que las colocaría en la categoría de mejoras, que el usufructuario puede hacer, pero que no se le pueden imponer y respecto a las que el art. 223 regula la indemnización a la que tendría derecho en caso de realizarlas. Si su no realización puede dar lugar a un deterioro o incluso a la destrucción de la cosa estaremos ante reparaciones que el usufructuario debe realizar si reúnen la condición de ordinarias. También la necesidad permitiría distinguir estar reparaciones de otros gastos necesarios para la productividad de la cosa, pero no para su conservación.

El usufructuario tiene derecho a recibir la cosa en el estado en que se encuentre en el momento de constituir el usufructo, por lo que no puede exigir al nudo propietario que repare desperfectos que ya existían antes del usufructo. A pesar de ello, puede que al usufructuario le interese repararlos para aumentar la productividad de la cosa, pero en ese caso esos gastos tendrían la consideración de mejoras. Del mismo modo, todas las reparaciones ordinarias que debieron hacerse durante el usufructo (o las extraordinarias derivadas de un inadecuado mantenimiento) corresponden al usufructuario, por lo que, si finalmente son realizadas tras la finalización del usufructo, podrá reclamárselas el propietario.

3. Consecuencias del incumplimiento de la obligación de reparación por el usufructuario.

Todas las cosas, en mayor o menor medida, van envejeciendo y deteriorándose, pero eso no significa que todos estos deterioros normales por el paso del tiempo deban ser reparados; no se puede pretender que la cosa se mantenga inalterada o como nueva durante todo el tiempo que dure el usufructo.

Por tanto, para valorar si es necesario repararla habría que analizar si el no hacerlo pone en peligro la conservación de la cosa o acelera su deterioro normal y cuál es el grado de mantenimiento que es usual realizar en ese tipo de bienes para mantenerlos en buen estado. En consecuencia, para determinar si estamos ante reparaciones ordinarias hay que utilizar al mismo tiempo los criterios de necesidad y normalidad, ya que, si no son necesarias para la conservación de la cosa o exceden de lo usual, estaremos ante reparaciones extraordinarias o ante gastos de otro tipo como mejoras, que tendrían un régimen diferente y no serían obligatorios para el usufructuario.

Si el usufructuario no realiza las reparaciones ordinarias para la conservación de la cosa, el propietario está legitimado para requerirle que las haga e incluso debe admitirse que el propio propietario pueda hacerlas él personalmente o encargarlas a un tercero cuando ese requerimiento no sea efectivo, al menos en aquellos casos en los que la falta de las reparaciones ponga en peligro la integridad de la cosa. Es cierto que el Código guarda silencio al respecto, a diferencia de lo que sucede con las reparaciones extraordinarias, respecto de las que el art. 236 CC sí concede legitimación al usufructuario para hacerlas si no las hace el nudo propietario.

Y es preciso reconocer que hay una diferencia significativa en uno y otro caso, pues mientras el art. 236 CC da legitimación para reparar a quien es el poseedor de la cosa, dar legitimación al nudo propietario para intervenir en el mantenimiento ordinario de la cosa podría ocasionar intromisiones injustificadas en la posesión del usufructuario con la excusa de reparaciones innecesarias. Esto es lo que puede justificar que lo único que prevé el art. 235 CC en el caso de que el usufructuario no haga las reparaciones ordinarias es que si, como consecuencia de ello, fuese necesario realizar reparaciones extraordinarias, estas deberán ser realizadas por el usufructuario. Pero eso no puede significar que si la omisión en el mantenimiento ordinario de la cosa pone en riesgo la integridad de la misma, lo que puede ser irreversible y no poder solucionarse luego con reparaciones extraordinarias o ser esta una solución mucho más gravosa, no deba concederse legitimación al nudo propietario para, con carácter preventivo, exigir un adecuado mantenimiento o intervenir incluso en el mismo si esa omisión pusiera en riesgo la cosa, aunque ello suponga una perturbación en la posesión del usufructuario. No obstante, creo que, ante el silencio del Código, esta posibilidad requiere que el nudo propietario pueda justificar los riesgos de perjuicios irreversibles por la falta de un mantenimiento adecuado y no la simple omisión de esas reparaciones, pues la consecuencia en principio prevista en este caso es que el usufructuario va a tener que hacer frente a los mayores costes que la falta de un buen mantenimiento ordinario pueda implicar en cuanto provoque la necesidad de reparaciones extraordinarias.

Puede ser que el usufructuario no esté en poder de la cosa por no haber cumplido con sus obligaciones iniciales y haber tenido que ponerla en administración. En este caso, no va a estar en condiciones de saber si la cosa necesita reparaciones o no. Por ello, no se le puede hacer responsable de no haber hecho unas reparaciones cuya necesidad puede desconocer. Ahora bien, eso no significa que no siga teniendo la obligación de satisfacer los gastos necesarios para las reparaciones ordinarias; no hay que olvidar que sigue teniendo derecho a los frutos desde el inicio del usufructo y eso es independiente de que se le haya retenido la cosa por incumplimiento de sus obligaciones iniciales o no. Por eso, el nudo propietario o el administrador, en su caso, podrán requerir el usufructuario para que sufrague los gastos necesarios para esas reparaciones o, si no los ha pagado, retraerlos de los frutos a entregar.

Se ha discutido sobre si el usufructuario puede liberarse de su obligación de reparación renunciando al usufructo. Como argumento a favor se alega que la obligación de reparar está conectada con el disfrute del usufructuario y que, por tanto, es suficiente con restituir los frutos percibidos desde el inicio o desde el momento en que la necesidad de las reparaciones se haya manifestado. En contra se indica que el contenido de la prestación no puede cambiarse sin el consentimiento del acreedor. Parece, en cualquier caso, que los efectos del abandono solo podrían darse a partir del momento en que se produce, por lo que el usufructuario podría liberarse de las obligaciones futuras renunciando al usufructo, pero no de las ya hubieran surgido antes o de las consecuencias derivadas de su omisión de hacer reparaciones anteriores a la renuncia, como si ello hubiese provocado la necesidad de reparaciones extraordinarias.

Miguel Navarro Castro