1. Régimen de las mejoras en el usufructo.

Atribuyéndose al usufructuario la facultad de administrar los bienes dados en usufructo, podrá realizar aquellos actos que vayan destinados a la obtención de una mayor rentabilidad, aunque como señala el art. 221.I CC al final “debe respetar el destino económico de ella”, y siempre que en el título constitutivo no se establezca otra cosa (art. 220 CC). No obstante, entre la doctrina española se ha señalado que el régimen estricto de las mejoras, en su juego con el principio de respetar el destino económico del bien o de los bienes, puede implicar que éste no produzca todo lo que podría, es más, que no se pueda alterar su destino económico cuando otro tendría consecuencias más ventajosas, ha dado lugar a que se cuestione una interpretación estricta. Se afirma así que la función social de la propiedad podría llevar a que no se atendiera exclusivamente al criterio subjetivo del destino económico impuesto por el constituyente o nudo propietario, acaso muy poco rentable y en cierta forma contrario a los intereses sociales actuales, de forma que se pueda estar también al criterio objetivo del papel que desempeña el bien en la economía según una apreciación social corriente, y con arreglo al cual el usufructuario podrá, sin afectar el valor y esencia del bien, variar su destino económico introduciendo en ella mejoras que la hagan apta para otro empleo más productivo. Una interpretación estricta de la inmodificabilidad del destino económico, reduciría la introducción de mejoras útiles, y aún más cuando no pudiendo ser retiradas, el usufructuario no es indemnizado por el aumento de valor, sino que se limita, como el mismo precepto indica, a la cuantía menor entre el importe del gasto y el aumento en el valor de la cosa. Todo ello unido lleva a que el régimen del usufructo pueda considerarse obsoleto en este aspecto, impidiendo, en una economía como la actual, poner en valor bienes que con un adecuado destino económico generarían una mayor riqueza.

Como se ha afirmado las impensas útiles no son solo “los gastos de producción de las fincas o cualesquiera otras explotaciones”, sino también “cuantos gastos que, sin ser necesarios, sirven para aumentar la capacidad de rendimiento de la cosa y consiguientemente su valor (como nuevas construcciones o plantaciones u obras o labores para intensificar el cultivo, por ejemplo). Es evidente, por tanto, que la realización de mejoras útiles (pero también las de puro recreo) que permite el precepto en su número II, se incluyen en la facultad de administrar, si bien el resultado de su ejercicio (los beneficios o utilidades implementados por las mejoras), es contenido de la facultad de obtención de frutos.

La realización de gastos destinados a aumentar el nivel productivo del bien, su valor o simplemente para que le reporte beneficios puramente estéticos o de comodidad, no constituyen mantenimiento o conservación del bien, dado que en este caso nos encontramos ante una reparación ordinaria que corresponde al usufructuario conforme al art. 235 CC. Tampoco se trata de una reparación extraordinaria, pues en tal caso el art. 236 CC establece que corre a cargo del nudo propietario, salvo que éstas obedezcan al incumplimiento de la obligación que le impone el art. 235.I CC, de forma que como señala este mismo precepto en el número II, “Queda también obligado a efectuar las reparaciones extraordinarias sobrevinientes por no cumplir la obligación de mantenimiento ordinario”.

Comprendiéndose en la facultad de administrar, el nudo propietario debe abstenerse de cualquier acto obstativo que impida al usufructuario realizarlas. Esto es, el usufructuario por su propia cuenta podrá, si así¬ lo estima oportuno, llevar a cabo mejoras en el bien usufructuado que le reporten algún tipo de ventaja (aunque dependiendo siempre de lo que se establezca en el título constitutivo, el cual puede variar lo previsto en el precepto comentado).

El art. 223 CC sigue solo en parte lo establecido de forma general para cualquier poseedor de buena fe (art. 97 CC), de modo que los gastos de puro lujo o mero recreo (impensas voluptuarias) no son abonables, y puede el propietario quedarse con las mejoras abonando al poseedor el importe de lo gastado, mientras que para las útiles (también para las necesarias), el art. 97.I CC señala que “Si es de buena fe, la indemnización se hace en la cuantía que haya aumentado el valor de la cosa; y si es de mala fe, en la cuantía menor entre la suma del importe y el gasto, por una parte, y el aumento del valor, por otra”. Por tanto, si conforme a lo ordenado en el art. 223.I CC, la indemnización que debe abonar el propietario será en la cuantía menor entre el importe del gasto y el aumento en el valor de la cosa, se está tratando al usufructuario como un poseedor de mala fe, cuando es evidente que no lo es. Esta diferencia de trato entre el poseedor de buena fe y el usufructuario no parece adecuada, pues como ya antes se advirtió, sobre desincentivar la incorporación de mejoras útiles que podrían aumentar el rendimiento del bien, lo equipara a un poseedor de mala fe entrando en contradicción con la propia esencia del derecho al goce que ostenta el usufructuario, y en el que la posesión es por definición de buena fe.

No ostenta el usufructuario derecho de retención sobre los bienes usufructuados en razón de estas cantidades que debe el nudo propietario conforme al art. 241 CC. Este último precepto lo limita a las cantidades anticipadas por el usufructuario en los supuestos de los arts. 263, 239 y 240 CC. Sin embargo, si consideramos que el usufructuario es un poseedor de buena fe, y esto creo no puede discutirse, el art. 98 CC dispone que “El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta que se le abonen las indemnizaciones y se le reembolsen los gastos mencionados en los artículos anteriores”, en los que como antes se ha mencionado se enumeran los gastos por mejoras útiles y necesarias (art. 97.I CC), pero igualmente las suntuarias, siempre que el nudo propietario haya optado por no retirarlas y abonar sus gastos (art. 97.II CC). Cabe pensar, no obstante, que el régimen específico del usufructo se impone al general del poseedor, de forma que, con este sentido, el derecho de retención quedaría excluido.

Con todo, el régimen de las mejoras (la posibilidad de indemnización) es dispositivo, de manera que entre nudo propietario y usufructuario puede pactarse un régimen distinto al previsto en el Código Civil, o puede el constituyente del usufructo establecer reglas diferentes que vayan a regir el derecho del usufructuario. Solo a falta de reglas específicas en todos estos aspectos, será aplicable lo dispuesto en el artículo comentado. Con este sentido, cualquiera que fuese la opción: indemnizar obligando al nudo propietario a quedarse con unas mejoras que acaso no hubiese realizado, o no indemnizar permitiendo que aquel se enriquezca con el aumento de valor que experimente el bien gracias a las mejoras, puede resultar injusta.

Es cierto que las mejoras las introduce el usufructuario en su propio interés (nadie le obliga a ellas), para disfrutarlas u obtener rendimientos mientras dura el usufructo, de forma que, si se previese que está el nudo propietario obligado a indemnizar siempre y en todo caso, el usufructuario no tendría límites sabiendo que finalmente le serían abonadas. En definitiva, por esta vía se impondría al nudo propietario que cualquier actuación del usufructuario en su propio interés tendría que ser sufragado por él, razones que se estiman suficientes para limitar el derecho del usufructuario a ser indemnizado (argumento que se emplea en el art. 724 CC en sede de arrendamiento de cosas productivas, al establecer que “el arrendatario puede tomar medidas conducentes al aumento en la productividad de la cosa arrendada y siempre que ellas sean conformes al interés de la producción y no ocasionen perjuicios ni importen obligaciones para el arrendador”, y que en relación con el art. 706 CC, si existe acuerdo entre arrendador y arrendatario en la realización de mejoras, pero no en el importe que deba abonar el primero, éste está obligado a está a pagar como indemnización la suma menor entre el importe de los gastos y el aumento en el valor de la cosa).

2. Ampliaciones.

Finalmente, el número III alude a las denominadas “ampliaciones”, “adiciones”, en la expresión empleada en el art. 986 CC italiano, y aunque no definidas en ninguno de los dos Códigos, entre la doctrina italiana es general admitir que las mejoras constituyen modificaciones a la estructura original del bien que aumentan su valor, mientras que las adiciones o ampliaciones serían las uniones que realiza en este caso el usufructuario al bien original y que son fácilmente distinguibles. Estas últimas, por tanto, no implican necesariamente aumento del valor del bien usufructuado, y cuando puedan ser separadas del bien principal el usufructuario puede hacerlo, salvo que el propietario decidiese quedárselas indemnizando a aquél con el mismo régimen que para las mejoras. En todo caso, es posible que las denominadas adiciones puedan ser calificadas como mejoras si responden a los presupuestos de éstas, y dependiendo de si son útiles o suntuarias, habrá que estar al régimen ya comentado que contiene el precepto.

Carmen Leonor García Pérez