El Código Civil atribuye la obligación de hacer las reparaciones extraordinarias al propietario. Al igual que sucede con las reparaciones ordinarias, el art. 236 CC no da una definición general de lo que son las reparaciones extraordinarias, pero sí que recoge en este caso una enumeración de supuestos que tienen esta naturaleza.

No se trata de una enumeración exhaustiva ni, por supuesto, que pueda considerarse numerus clausus, pues, además de dejar fuera a los bienes muebles, cabe imaginar otros supuestos no mencionados, pero que puedan tener la consideración de reparaciones extraordinarias. Nos encontramos ante casos en los que sigue existiendo la nota de necesidad, que es común a las reparaciones ordinarias y extraordinarias.

La diferencia estaría en la normalidad o no de esas necesidades de reparación, si puede entenderse previsible que fuese necesario realizarlas o, por el contrario, no pueden considerarse como habituales con un uso normal de la cosa.

El usufructuario, por tanto, no tiene la obligación de realizar este tipo de reparaciones, pero se puede encontrar con el problema de que el propietario no las haga. Esto puede perjudicar al usufructuario en la medida en que puede poner en riesgo a la cosa o disminuir su productividad. Ante esta situación, el art. 236.III CC le otorga al usufructuario la posibilidad de hacerlas él y que, cuando termine el usufructo, pueda exigir al propietario el reembolso de los gastos. De esta manera, aunque el Código Civil establezca que las reparaciones extraordinarias le corresponden al propietario, no parece estar otorgando al usufructuario el derecho a exigir a dicho propietario que las haga cuando se presente su necesidad, sino solo a hacerlas él, en su caso. Si ni propietario ni usufructuario quieren hacerlas, ninguno se las podrá exigir al otro, aunque, lógicamente, en este caso el usufructuario no sería responsable de los mayores deterioros que pudiera sufrir la cosa, como sí sucede en el caso de las reparaciones ordinarias.

Si finalmente el usufructuario opta por hacerlas él, no podrá exigir nada al propietario en ese momento. A lo que tiene derecho es al reembolso de los gastos cuando termine el usufructo. Por eso, la motivación del usufructuario para adelantar su importe dependerá del tiempo que reste para la finalización del usufructo y de la repercusión que las reparaciones puedan tener en el rendimiento de la cosa. Hay que tener en cuenta, además, que el importe que puede reclamar es el de las reparaciones que haya efectuado, pero estimadas a la fecha del reembolso, es decir, actualizando su valor al momento en que son reclamadas al finalizar el usufructo. Esta regla es coincidente con lo que el art. 96 CC dispone respecto a la restitución de la cosa por un poseedor, sea de buena o mala fe.

El Código no se refiere a que el usufructuario tenga la obligación de comunicar al propietario la necesidad de las reparaciones extraordinarias, como sí hacen otros Códigos Civiles, como el español. Sin embargo, el hecho de que el usufructuario es el único, en cuanto que es el poseedor de la cosa, para conocer las necesidades de reparación, implica que, por exigencias de la buena fe, tenga el deber de comunicar la necesidad de esas reparaciones, al menos, en la medida en que pongan en riesgo la integridad de la cosa. Al respecto, conviene recordar que, en el caso de los arrendamientos de inmuebles, en el que se dan circunstancias similares, el art. 690 CC sí que establece explícitamente la necesidad de que el arrendatario comunique al arrendador de la necesidad de reparaciones con el fin de que la cosa continúe sirviendo al uso o goce para el que fue arrendada.
Puede ser complicado determinar si los gastos que ha realizado el usufructo durante el usufructo son reparaciones extraordinarias o mejoras. Y es importante distinguirlos porque la indemnización que el usufructuario va a poder exigir en uno y otro caso es diferente.

El criterio que va a permitir distinguir uno u otro tipo de gastos es el de la necesidad: si las obras son necesarias para mantener en buen estado la cosa o su productividad, serán reparaciones; si, por el contrario, no eran necesarias, serán mejoras. El art. 223 CC otorga al usufructuario el derecho a hacer mejoras en la cosa, pero mientras respecto a las reparaciones el art. 236 CC establece el derecho de reembolso de los gastos al finalizar el usufructo, en el caso de las mejoras solo concede el derecho a ser indemnizado por el aumento de valor y únicamente si se trata de mejoras útiles. Se trata, por tanto, de un derecho que solo se tiene si se produce un aumento del valor de la cosa y cuya cuantía puede no alcanzar al importe total de las obras, conforme a lo previsto en el art. 236 CC.
Como ya se ha indicado en el comentario al artículo anterior, puede ser que el motivo por el que haya surgido la necesidad de reparaciones extraordinarias sea el previo incumplimiento del usufructuario de su obligación de hacer las reparaciones ordinarias, lo que puede haber ocasionado un deterioro que podía haberse evitado de haber mantenido adecuadamente los bienes y cuya reparación, como consecuencia de ello, exceda los criterios de normalidad de las reparaciones ordinarias.

En ese caso, las reparaciones corresponderían al usufructuario y el régimen para exigirlas sería el de las reparaciones ordinarias, pues en realidad la reclamación estaría basada, no en su carácter de reparación extraordinaria, sino en que se trata de daños y perjuicios ocasionados por el usufructuario por el incumplimiento de su obligación de cuidar la cosa adecuadamente y realizar las reparaciones ordinarias necesarias.

Como garantía de que el usufructuario va a poder recuperar los gastos extraordinarios que haya realizado durante el tiempo del usufructo, el artículo 241 CC le reconoce un derecho de retención de los bienes objeto del usufructo.

Miguel Navarro Castro