1. La destrucción de edificios objeto de usufructo.

El presente artículo contempla dos supuestos diferentes. Su primer apartado trata la pérdida de un edificio que no ocupa toda la finca sobre la que recae el usufructo. En este caso, el edificio puede ser un elemento integrante del usufructo o un elemento accesorio respecto de la finca. El segundo apartado versa sobre el supuesto en el que el usufructo únicamente recae sobre un edificio, que es la cosa principal, y este se destruye.

Diversas cuestiones controvertidas plantea este precepto, la más reseñable se centra en la potencial reconstrucción del edificio perecido. En el primer apartado ni si quiera se hace referencia expresamente, únicamente centrándose en el “derecho a gozar del suelo y de los materiales”. En lo que respecta al segundo apartado, sí que se señala de manera explícita, pero únicamente respecto a la potencial reconstrucción del propietario.

Ambos números parecen diferir en las razones por las que los edificios perecieron. El primero de los números expresa que el edificio “llega a destruirse por vetustez o accidente”, mientras que el art. 248.II CC no hace ninguna concreción respecto a los motivos del perecimiento del edificio. Sin embargo, si acudimos a los Códigos que han servido de inspiración a este precepto (art. 1018 CC italiano, art. 1479 CC portugués, o art. 517 CC español) todos hacen referencia a la destrucción “de cualquier modo” o “por cualquier causa”, por lo que cabría plantear que, más allá de la concreción del número I, este artículo regulará los casos de destrucción del edificio independientemente de cual haya sido su causa, como parece confirmar el segundo apartado del mismo artículo.

En este sentido, la destrucción puede deberse a un caso fortuito o a fuerza mayor, pero también a comportamientos tanto del usufructuario, del propietario, como de algún tercero. En el concreto caso de que el edificio se destruya como consecuencia de una actuación dolosa o culpa del usufructuario, el nudo propietario tendrá derecho a exigirle una indemnización.

Por otro lado, si la conducta dolosa o culposa la lleva a cabo el nudo propietario será el usufructuario quien pueda exigir la indemnización, basada en las reglas contractuales, por los perjuicios que se causen. Por último, puede ocurrir que el perecimiento del edificio se deba a un comportamiento doloso o culposo de un tercero, por lo que éste podría responder extracontractualmente (vid. art. 245 CC)

2. Diferentes soluciones.

El art. 248.I CC contiene un supuesto evidente de mutatio rei (cambio de cosa): la cosa usufructuada ha dejado de ser la que era en su origen, pero han quedado sus residuos, sobre los que puede continuar el usufructo. Es un supuesto de transformación o conversión de una cosa (en este caso, un edificio) en otra de distinta naturaleza (materiales de construcción) y en el que el usufructo continuará sobre los materiales, en tanto le sigan siendo útiles al usufructuario.

Cabe plantearse que, si los materiales resultantes de la destrucción del edificio no ofrecen utilidad, el usufructo se extinga, o recaiga únicamente en el suelo. Se trata de un claro caso de destrucción parcial, por lo que, en realidad, este art. 248.I CC no es necesario una vez que ya existe el art. 247 CC. Los materiales restantes y el suelo se encuentran incluidos en “el resto” al que hace referencia el artículo anterior, y sobre el que sigue recayendo el usufructo.

El art. 248.I CC señala que “el usufructuario tiene derecho a gozar del suelo y de los materiales”, podemos cuestionarnos si en esta expresión cabe también la posible reconstrucción del edificio, o de la parte destruida. No parece que pueda incluirse, ya que de la expresión resulta clara la subsistencia del usufructo respecto al suelo y respecto a los materiales y, en ningún caso, se hace referencia a la reconstrucción. Si, aún así, el usufructuario reconstruyese el edificio en contra o sin el consentimiento del nudo propietario resultará aplicable el art. 223 CC.

Mas dudas plantea el hecho de que el nudo propietario reconstruya motu proprio (por propia iniciativa) el edificio, y que reconstruido este, el usufructuario siga disfrutando de su derecho de usufructo. Si no fuese posible, no tiene sentido que el apartado segundo niegue expresamente esta posibilidad. Ahora bien, puede resultar lógica si la reconstrucción sirve para conseguir un edificio idéntico al que se destruyó, más dudas me crea la posibilidad de que el propietario pueda construir otro edificio nuevo y distinto, pues en este caso ya estaríamos hablando de un nuevo usufructo.

En el segundo apartado del art. 248 CC, el usufructo se encuentra “establecido solamente sobre un edificio”, por lo que no hay suelo más allá del construido y sobre el que se cimienta el edificio. En este caso, el usufructuario no tiene derecho ni al suelo ni a los materiales, ni al edificio que el propietario reconstruya a su costa, en otras palabras, parece que el usufructo se extingue. Cabe pensar que, si esto es lo que deseaba el legislador, en realidad, este precepto no era necesario, pues bastaba con cumplir el art. 244.5 CC. Parece que esta “reiteración” se debió al deseo del legislador de diferenciar los efectos de este segundo apartado con los del primero.

En el conflicto de intereses entre nudo propietario y usufructuario, el legislador favorece claramente al primero, pues, como podemos comprobar, sí le concede al nudo propietario la facultad de reconstruir el edificio.

Andrés Marín Salmerón