1. Demolición con o sin renuncia a la medianería.

En este precepto se contemplan dos posibilidades de actuación para el propietario de un edificio sostenido por un muro medianero que pretenda derribarlo. Esta doble posibilidad se deriva de la utilización de la expresión “puede renunciar a la copropiedad” que hace que la renuncia tenga carácter facultativo. En consecuencia, el precepto deja a la libre elección de quien va a efectuar la demolición que esta vaya acompañada o no de la renuncia a la medianería. La nota común a ambos supuestos se encuentra que en ambos casos hay que realizar las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que pueda causar la demolición al propietario del fundo vecino.

Entre las dos posibilidades de demolición, está el caso en el que el propietario de un edificio que se apoya en un muro medianero pretende su demolición, pero no tiene ninguna intención de renunciar a la medianería. El hecho de no renunciar a la medianería le deja expedita la vía para construir un nuevo edificio que, de modo similar a como sucedía con el derribado, también se apoye en el muro divisorio. También puede obedecer a que quiera dejar libre de edificaciones la zona limítrofe de su fundo, porque por ejemplo quiera destinarla a patio o a jardín. En este caso al no renunciar a la medianería mantiene intacta la posibilidad de realizar cualquier uso del medianero, como podría ser el apoyo en el mismo de una pequeña casa de herramientas para el proyectado jardín y de la posibilidad de introducir las vigas del techo en el elemento medianero.

La segunda posibilidad de actuación, consiste en que el propietario del edificio apoyado sobre la pared medianera edificio que va a proceder a su derribo renuncie a la medianería. En este caso la renuncia a la medianería puede obedecer a distintos motivos, bien porque se quiera construir un nuevo edificio que sustituya al que se va a derruir, bien porque se pretenda la liberación de la obligación a contribuir de las reparaciones del muro medianero que no es posible cuando un edificio se apoya sobre el mismo (art. 178. II CC).

El primer motivo de renuncia a la medianería que se ha señalado puede obedecer al hecho de que el propietario del edificio que se proyecta demoler tiene intención de construir un nuevo inmueble en el lugar que ocupaba el anterior. En este caso pueden existir cuestiones de tipo técnico que aconsejan que el nuevo edificio se apoye sobre una pared propia adosada al muro medianero.

Piénsese en el caso de un muro medianero con muchos años de antigüedad y que además utilice otra técnica constructiva. Para construir el nuevo edificio pegado a la pared medianera se hace necesario que la nueva pared exclusiva se retranquee, o retire, sobre el solar exclusivo que ocupaba el edificio demolido puesto que la indivisibilidad de la medianería impide que se pueda recortar el muro medianero hasta su eje central. En ocasiones, al dueño del solar colindante le compensa levantar su nuevo edificio sin apoyarlo en el muro medianero, especialmente cuando está sujeto a constantes reparaciones o sufre humedades, aun a costa de perder el suelo sobre el que se apoya la pared medianera.

En otras ocasiones, la demolición y renuncia a la medianería viene provocada porque el medianero quiere librarse del pago de la reparaciones y reconstrucciones del muro medianero, especialmente cuando aquel ya está en una situación de grave deterioro. Mediante la demolición del edificio apoyado en el muro medianero se pretende salvar el obstáculo del art. 178.II CC para alcanzar la renuncia liberatoria de la medianería. Como ya se ha comentado, en ese precepto se permite que el copropietario del muro medianero se libere de la obligación de contribuir a los gastos de la reparaciones y reconstrucciones del elemento común a cambio de la renuncia a la medianería. Sin embargo, en el número II de ese precepto se impide el ejercicio de esa renuncia cuando el condómino tiene un muro de su propiedad apoyado sobre el muro medianero. Así pues, el art. 179 CC al permitir la demolición del edificio apoyado en muro medianero con renuncia a la copropiedad sobre el muro deja expedita la vía para que se pueda lograr la renuncia liberatoria a los gastos de reconstrucción previstos en el art. 178 CC. Así pues, esta posibilidad no es sino una excepción a la previsión del número II del art. 178 CC en el que se prevé la irrenunciabilidad de la medianería cuando sobre el elemento medianero se apoya un edificio.

2. Demolición total o parcial del edificio.

El art. 179 CC no se refiere a si la demolición del edificio que se apoya sobre el muro medianero tiene que ser total o parcial. Entiendo, que de modo similar a como la renuncia puede ser parcial que ahora la demolición también pueda serlo, siempre que técnicamente sea posible el derribo solamente de la parte del edificio que se apoye sobre el muro.

3. Conveniencia de la comunicación de la renuncia o del mantenimiento de la medianería.

La renuncia a la medianería del art. 179 CC tiene carácter potestativo. En consecuencia, del mero hecho del derribo del edificio que se apoya en el muro medianero no puede extraerse ninguna conclusión respecto a si lleva o no aparejada la renuncia a la medianería. Sólo en el caso de que se construyera un nuevo edificio pegado, y no apoyado, sobre el muro divisorio cabe inferir una renuncia a la medianería.

No obstante, hay que tener en cuenta que en ocasiones puede pasar mucho tiempo entre el derribo del edificio y la construcción del de nueva planta que se quiere apoyar también en el muro medianero. Así pues, como quiera que el derribo del edificio no supone que automáticamente se renuncie a la medianería, es conveniente que el medianero que va a realizar la demolición del edificio le comunique al otro copropietario del muro si renuncia o no a la medianería. Se hace referencia a la conveniencia de la comunicación puesto que el art. 179 CC no exige en ningún momento que se tenga que comunicar al otro copropietario ni que se va a producir la demolición del edificio ni el mantenimiento o la renuncia de la medianería.

4. Naturaleza jurídica de la renuncia a la medianería por demolición.

La renuncia a la medianería ex art. 179 CC por derribo de edificio propio apoyado en pared medianera se trata de una renuncia extintiva puesto que se trata de una abdicación pura y simple (salvo que se quiera sortear la prohibición del art. 178.II CC) puesto que el copropietario quiere renunciar a una medianería que ya no le es útil. Ninguna utilidad le reporta al medianero que va a derribar el edificio que se apoya sobre la pared medianera y que proyecta edificar otro nuevo sin apoyarse en aquel muro. Carece de todo sentido conservar la cotitularidad sobre una pared medianera que está pegada a la pared del nuevo edificio y tener que contribuir a su mantenimiento.
A la renuncia ex art. 179 CC no se le puede calificar como liberatoria como la del supuesto contemplado por el art. 178 CC, puesto que en aquel caso la renuncia sustituye a la prestación específica de una obligación impuesta por la ley. El art. 178 CC permite al medianero que no puede o no quiere atender al pago de las reparaciones y reconstrucciones eximirse de esa obligación.

La renuncia liberatoria no es sino un subrogado del pago que permite la extinción del pago por tener encaje en las “otras causas determinadas por ley” previstas en el número octavo del el art. 351 CC (modos de extinción de las obligaciones). Por el contrario, la renuncia extintiva del art. 179 CC permite que el copropietario pueda poner fin a la situación de la medianería por el hecho de la demolición y con el solo requisito de realizar las obras necesarias para no causar daños a su vecino. Una vez extinguida la situación de copropiedad al antiguo copropietario ya no se le aplica el régimen jurídico de la misma.

No obstante, en ocasiones la demolición del edificio apoyado en muro medianero si que tiene la condición de renuncia liberatoria, puesto que se busca sortear el obstáculo del art. 178 II CC que impide eximirse del pago de las reparaciones y reconstrucciones del muro por renuncia de la medianería si el muro sostiene un edificio de su propiedad.

5. Obras necesarias para evitar los daños al vecino.

En todos los casos en que proyecte la demolición del edificio apoyado en un muro medianero, con independencia de que se renuncie o no a la medianería, el art. 179 CC exige que se realicen las obras necesarias para evitar daños al vecino. La realización de estas obras preventivas constituye un límite para la renuncia a la medianería, siendo estas necesarias, mientras no se lleven a cabo la renuncia no será válida.

Dentro de los daños a los que se hace referencia en el art. 179 CC, y que precisamente hay que evitar realizando obras en el muro medianero, se tienen que incluir no solo los que se pueden causar en este elemento constructivo, sino todos los que se puedan causar en la propiedad contigua y que sean consecuencia directa de las obras de demolición. En consecuencia, serán a cargo del propietario que efectúa el derribo todas las reparaciones y obras que la demolición exija. Entre este tipo de obras se encuentran aquellas que pueden tener carácter provisional, como el apuntalamiento del muro, o definitivas como las obras de reforzamiento o reconstrucción del muro que va a perder consistencia al desaparecer el edificio que en cierto modo le dotaba de solidez. Asimismo, en ocasiones se suele recubrir el muro medianero de materiales aislantes puesto que ahora queda sujeto a las inclemencias del tiempo.
En ocasiones, aun a pesar de la realización de esas obras preventivas se producen daños.

No solo serán indemnizables los daños que se originen en el momento de efectuar la demolición sino también aquellos que se originen posteriormente y que tengan relación directa o indirecta con las obras de derribo. En cuanto a la legitimación pasiva por los daños causados por las obras de demolición la tienen todas aquellas personas que los sufran. No obstante, lo que variará será el fundamento legal del derecho a la indemnización. La acción de reclamación de daños y perjuicios que puede ejercitar el copropietario que sufre los daños de las obras de demolición del edificio que se apoya en el muro medianero, se funda en el propio art. 178 CC por lo que plazo de prescripción es el de cinco años que con carácter general se prevé en el art. 1507 CC. En el caso de otros terceros, la responsabilidad tendrá su origen en el art. 997 CC y su plazo de prescripción será el más breve de tres años que se establece en el art. 1508 CC para el resarcimiento del daño derivado de un hecho ilícito.

6. Otras causas de extinción de la medianería.

La renuncia de la medianería es la única causa de extinción que contempla el Código Civil en los arts. 173 a 183. No obstante, como quiera que la medianería es una copropiedad especial, es posible aplicar a la misma algunas de las causas de extinción de la comunidad ordinaria como la confusión de titulares, cuando una misma persona adquiere todas las cuotas sobre la pared medianera por haberse convertido en propietario de los fundos que comparten el elemento divisorio. También desaparece la medianería cuando por cualquier motivo desaparece o se destruye el elemento divisorio. También cabe que un medianero le transmita al otro a título oneroso su participación en la medianería, convirtiéndose el segundo en titular exclusivo del elemento divisorio con la consiguiente extinción de la medianería. Asimismo, cabe la adquisición de la propiedad exclusiva por usucapión dejando de configurarse la medianería como una copropiedad.

No obstante, no cabe la extinción de la medianería por el ejercicio de la acción de división de la cosa común, precisamente porque la indivisibilidad de la medianería es una de sus características y por así establecerse expresamente en el art. 183 CC (indivisión forzosa).