Régimen jurídico aplicable.

Como vimos supra (art. 203 CC), la naturaleza jurídica del derecho de superficie ha sido una cuestión controvertida doctrinalmente, en tanto que para algunos autores constituye un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, en particular, se hallaría entre los derechos de goce o disfrute, junto con el usufructo, los derechos uso y habitación o las servidumbres, mientras que para otro sector doctrinal estaríamos ante una modalidad de propiedad.

Tanto la ubicación sistemática de la regulación de este derecho —en el Título III “De la propiedad” del Libro Segundo del CC— como la propia rúbrica del Capítulo V —“De la propiedad del sobresuelo y de la propiedad separada del subsuelo”— refuerzan la tesis de que el Código civil lo configura como una modalidad del derecho de propiedad, caracterizado por su temporalidad, lo que, de una parte, lo hace un instrumento idóneo para fomentar el acceso a una vivienda digna, en mejores condiciones que en propiedad plena u “ordinaria” y, de otra, presenta una utilidad práctica para el superficiario que tendrá la urgencia de explotar de la manera más eficiente la construcción que realice sobre el inmueble.

El art. 208 CC refuerza esta conclusión al remitirse a las normas de la propiedad inmobiliaria, y no del resto de derechos reales limitativos del dominio, para completar el régimen jurídico del derecho de superficie, “a menos que la ley disponga otra cosa”. Por tanto, habrá que acudir a las disposiciones específicas de la propiedad inmobiliaria previstas en el Capítulo II del Título III del Libro Segundo (arts. 111 a 138 CC) para integrar las lagunas de la regulación del derecho de superficie, siéndole de aplicación, por ejemplo, las normas relativas a las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad o medianería.

Al respecto, cabe destacar el art. 127 CC que prevé que “todas las construcciones, plantaciones u obras hechas sobre o bajo el suelo pertenecen al propietario de éste, salvas las modificaciones que establecen los artículos siguientes o a menos que resulte otra cosa del título o de una disposición de ley”. Las disposiciones de los arts. 203 a 207 cc constituirían una excepción a la regla establecida en la parte inicial del art. 127 CC, lo que permite la salvedad contenida en la última parte de este precepto.