1. La propiedad separada del subsuelo.

Junto con el derecho a construir (arts. 201 y 202 CC) y el derecho de superficie (arts. 203 a 208 CC) cierra el Capítulo V del Título III del Libro Segundo del Código civil la concisa regulación de la denominada “propiedad separada del subsuelo”, optando el legislador boliviano, como ya hemos reiterado, por configurar estos derechos como auténticas modalidades del derecho de propiedad.

Como vimos, a diferencia de otros ordenamientos, como el español, que regulan el derecho de superficie como el derecho que faculta a construir o edificar no solo en la rasante y en vuelo, sino también en el subsuelo de una finca ajena, el art. 209 CC, al igual que el art. 955 CC italiano, prevé que las disposiciones del derecho de superficie se aplican en el caso de que se conceda el derecho a hacer y mantener construcciones bajo el suelo ajeno, dando lugar a una propiedad separada del subsuelo, como un derecho autónomo respecto del derecho de superficie.

En virtud del art. 111 CC la propiedad del suelo se extiende al subsuelo y al vuelo o sobresuelo, prolongados desde el área limitada por el perímetro superficial hasta donde tenga interés el propietario para el ejercicio de su derecho.

Hoy en día es unánime la doctrina que entiende que el alcance vertical del dominio sobre una finca no es absoluto, sino que se extiende únicamente —tanto en cuanto a su vuelo como al subsuelo— hasta donde alcance el interés actual del propietario, al que se añade el aprovechamiento económico y la utilización de la cosa. No obstante, el propietario, a quien corresponde el goce y disposición del suelo, subsuelo y sobresuelo delimitado por dicho interés efectivo, puede desgajar parte de su derecho pleno, constituyendo un derecho de propiedad del subsuelo a favor de quien resulte titular.

La concesión de este derecho, que determina la división de la propiedad, no podrá afectar al derecho de superficie que se extiende, en virtud de lo previsto en el art. 205 CC, también al subsuelo en que se apoya la construcción. Con este derecho se permite la cesión del subsuelo para la realización de edificaciones subterráneas que no se encuentren en la línea inmediatamente inferior al suelo, formando un todo con el edificio (cfr. art. 205 CC) y que le corresponderá al dueño del suelo o al superficiario, sino que ocupen un espacio volumétrico independiente, o incluso cuando no exista edificación superior.

Es, por tanto, compatible el derecho de superficie con la cesión de la propiedad del subsuelo, pudiendo concurrir en la misma persona la titularidad de ambos derechos.

2. Régimen jurídico de la propiedad separada del subsuelo.

El número II del precepto remite a las normas del derecho de superficie (arts. 203 a 208 CC) la regulación de este derecho de propiedad separada. Por tanto, al igual que aquel, estamos ante un derecho esencialmente temporal, nunca perpetuo, que se extinguirá al vencimiento del plazo —que no puede ir más allá de treinta años— o por la concurrencia de causas de extinción del derecho de propiedad compatibles con la naturaleza del derecho.

Sobre la inscripción en el Registro de Derechos Reales de este derecho de propiedad separada del subsuelo, aun cuando el art. 1540.2 CC no lo prevea expresamente al referirse literalmente a que están sujetos a inscripción los títulos por los que se constituye, transfieren, modifican o extinguen “los derechos a construir y de superficie” cabe entender que, por la remisión que hace este art. 209 CC, es posible inscribir el derecho de propiedad separada del subsuelo, en los mismos términos y condiciones en que se inscribe el derecho de superficie. Así se contempla en el Reglamento, modificación y actualización a la Ley de Inscripción de Derechos Reales, cuyo art. 38 establece que “toda inscripción de los derechos reales de superficie, del derecho a construir o de la propiedad del subsuelo, referente a inmuebles urbanos o rurales, expresará con toda claridad esta circunstancia, al hacer mención de las cargas que pesan sobre el derecho que se inscribe, en sujeción a los artículos 201 a 209 del Código Civil”.

Por tanto, cabe reproducir en este punto las consideraciones que hicieron al tratar la inscripción del derecho de superficie en el comentario del art. 203 CC (vid. supra). Se abrirá para el derecho de propiedad del subsuelo folio independiente en el Registro, debiendo constar en el folio abierto para la finca de procedencia (de la que se ha desgajado el subsuelo) la configuración independiente del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz.