1. Visión general y carga probatoria.

La usucapión decenal es un modo originario de adquirir (AS 567/2014 de 9 de octubre), entrelazado con el modelo visto anteriormente. Así se establece que “el Código Civil regula dos tipos de usucapión sobre bienes inmuebles: la usucapión ordinaria o quinquenal y la extraordinaria o decenal; establecidos estos institutos en los arts. 134 y 138 de la norma sustantiva, procedente la primera” (AS 560/2014, de 3 de octubre). Por ello, los elementos que proceden son esencialmente los mismos en el caso anterior, salvo la ausencia de buena fe, y el plazo, más amplio en este caso, fijado en 10 años (AS 157/2017, de 20 de febrero).

Asimismo, para la extraordinaria se requiere la posesión además del animus (AS 152/2012, de 9 de agosto), debiéndose denegar por ser el dependiente o representante de la asociación propietaria del inmueble (AS 157/2017, de 20 de febrero). También en este caso la carga de la prueba grabará sobre quien alega la pretensión. De esta manera, por ejemplo, en caso de reivindicación del bien “no es necesario que el propietario demuestre en qué momento ha perdido la posesión respecto al bien inmueble que reclama, sino que, por el contrario, el propietario, por el solo hecho de ser propietario, cuenta con los elementos del corpus y el animus para poder plantear el instituto de la reivindicación” (AS 212/2020, de 19 de marzo).

A nivel probatorio, el reconocimiento de que la contraparte sea la efectiva propietaria juega en contra de la pretensión del poseedor, aunque se haya realizado en otro proceso, en concreto, en un proceso voluntario de división y partición. De modo que dicho reconocimiento hace privar al sujeto del animus (AS 1087/2016, de 19 de septiembre). Sin embargo, la interacción entre varios procesos es relativa, dado que “los argumentos que fueron sustento de la defensa en el proceso de usucapión no constituyen hechos que respalden la acción de fraude procesal, ya que los mismos fueron de conocimiento del juez del proceso de usucapión” (AS 245/2020, de 20 de marzo).

2. Identificación del demandado.

Ahora bien, es relevante que la jurisprudencia exige que debe presentarse la demanda contra el verdadero dueño del inmueble, de lo contrario, de no identificarse la demanda, debe ser desestimada (AS 322/2018, de 2 de mayo, también AS 656/2014, de 18 de diciembre). En este sentido, esto se debe a la interacción que se produce entre la normativa civil y la procesal, puesto que en el acto de presentación de la demanda se exige la identificación de la contraparte (art. 110 n. 4 CPC). Por ello, se ha establecido que “necesariamente a tiempo de iniciar una demanda de usucapión respecto a un inmueble, éste debe contar con registro de propiedad a los fines de dirigir la demanda contra quien fuere último propietario” (AS. 297/2014, de 13 de junio). En este sentido, por lo tanto, la demanda no podría ser dirigida contra presuntos interesados (AS 461/2017, de 8 de mayo).

Sin embargo, la posición no es unívoca, dado que – siempre que se demuestre haber agotado los medios de información y no pudiéndose encontrar los datos del propietario – se admite la demanda contra los presuntos interesados o propietarios por edictos precisando la identificación del inmueble (AS 3/2016, de 11 de enero, supuesto de usucapión extraordinaria). En este caso, la publicación edictal podría encontrar aplicación en caso de admisibilidad de presentación de la demanda hacia personas desconocidas.

3. Interversión del título.

La usucapión extraordinaria no procede para actos de tolerancia, como puede ser una posesión precaria, por haber autorizado el ingreso al inmueble hasta que se entregue el inmueble que se les fue comprometido (AS 518/2016 de 16 de mayo), o por no demostrar la inversión del título de detentador a poseedor (art. 89 CC). En este sentido, no es suficiente que el padre ingrese al inmueble como gesto de humanidad por parte de su hijo (AS 727/2016, de 28 de junio).

Efectivamente, la necesidad de demostrar del animus conlleva en estos casos frecuentemente la dificultad de probar la interversión del título, así, no es suficiente la simple alegación de haber cumplido la mayoría de edad para elevar el estado de tolerando al estado de usucapiente o poseedor (AS 137/2020, de 21 de febrero). La interversión, por lo tanto, podría producirse solamente mediante la realización de mejoras con carácter de utilidad al ser oponibles, cognoscibles y excluyentes, teniendo como fin principal el incremento en el valor impositivo de la cosa (AS 348/2020, de 7 de marzo), es decir, mediante actos “inequívocos en la voluntad del detentador de una posesión exclusiva frente a la posesión del propietario” (AS 854/2019, de 28 de agosto). En ese sentido, la interversión no opera por el simple deceso de la propietaria, dado que esto no modifica el título con el cual se ingresó al inmueble por el principio de la inmutabilidad de la causa de la posesión del art. 89 CC (AS 308/2017, de 27 de marzo).

En relación con el fallecimiento, también debe recordarse que el legislador establece expresamente que los derechos relativos al presunto fallecido encuentran el límite de la usucapión (art. 45.III CC).

4. Posesión compartida.

Se ha establecido que “para computar la posesión esta debe ser independiente, no puede coexistir una posesión compartida entre los que alegan posesión natural y la del poseedor que ejerce su derecho de propiedad, ante tal eventualidad la calificación de los primeros pasa a ser considerada como detentación y no posesión propiamente dicha” (AS 45/2017, de 24 de enero).

Sin embargo, el Tribunal no ofrece una solución tan categórica al considerar que la improcedencia de la usucapión con respecto a la copropiedad o de bienes indivisos no debe entenderse como una postura absoluta (AS 759/2014, de 30 de diciembre: aquí, al realizar el análisis del caso concreto se considera que técnicamente no existía ninguna copropiedad)

5. Continuación de la posesión del causante por parte del heredero.

Puesto que a tenor del art. 1007 CC “los herederos, sean de cualquier clase, continúan la posesión de su causante desde que se abre la sucesión”, se debe valorar su aplicabilidad en el caso de la usucapión. De esta forma, es posible que, a pesar de que el causante estuviere poseyendo el bien en buena fe, no ocurra lo mismo con su heredero.

La interpretación del cúmulo a efectos de posesión no produce mayores inconvenientes si ambos están de buena o mala fe, dado que podrán agregar los plazos quinquenales o decenales, respectivamente (art. 92 CC). Sin embargo, si el heredero está de mala fe, el plazo de posesión de su causante se sumará solo a efectos de la posesión extraordinaria, en este sentido, el heredero puede usucapir agregando sus tres años al periodo de posesión anterior ejercido por su madre fallecida (AS 171/2016, de 3 de marzo).

Cuanto se ha afirmado sería válido con toda certeza en el caso en el que hubiera un único heredero, dado que debe recordarse que, si el coheredero realiza una posesión compartida y no exclusiva sobre el bien hereditario, en este caso, le falta el animus para poder adquirir por usucapión extraordinaria (AS 1074/2015, de 17 de noviembre).

De todos modos, esto no significa que no pueda proceder usucapión entre coherederos o comunes, sino que “para que opere esa prescripción por posesión exclusiva está condicionada a intervertir su situación de coposeedor a único poseedor, surgiendo la necesidad de precisar cuándo realmente los restantes comuneros o coherederos han sido excluidos, como para considerar que el único que quedó en posesión del bien, puede llegar a adquirir por usucapión la integridad de la cosa poseída” (AS 567/2014, de 9 de octubre).

Esto puede darse a fortiori, dado que el actual Código no reproduce el art. 1528 Código Civil Santa Cruz por el cual se prohibía expresamente la adquisición por usucapión por los coherederos, ni por los consorcios (art. 1528 CC Santa Cruz: “la herencia indivisa y los bienes puestos en sociedad, no pueden prescribirse por los coherederos, ni por los consorcios. Esto puede deducirse a contrario en cuanto el art. 1234 CC – debiéndose tenerse presente también lo dispuesto por el art. 49 CC – permite adquirir por usucapión en caso de coherederos, al poderse pedir la división del bien solo si este no ha sido adquirido en tal modo” (AS 567/2014, de 9 de octubre). Además, debe recordarse que incluso la acción de petición de herencia encuentra el límite de los efectos de la usucapión respecto a los bienes singulares (art. 1456 CC).

6. Finca y bien inmueble construido.

Ahora bien, para demostrar el animus, puede aportarse no sólo la existencia de realización de construcciones dentro el inmueble, sino también actos externos como puede ser el sembradío en el terreno, a condición de que sea ininterrumpido, público y pacífico. La existencia de estos factores permite adquirir por usucapión extraordinaria una finca con relativa propiedad inmueble demostrando que esta actividad se ha realizado durante el plazo de 10 años en la finca, aunque la casa construida en ella tenga una antigüedad de 6-8 años (AS 109/2016, de 4 de febrero. En el caso concreto, la casa poseía un letrero que indicaba que el bien se encontraba en proceso de usucapión).

Igualmente, debe recordarse que el Tribunal Supremo ha considerado en el pasado que la posesión física del inmueble puede realizarse también gracias a esta tipología de actos como son: “sembrar, realizar alguna construcción, criar animales, poner bardas o cercas, delimitar la propiedad con muros perimetrales” (AS 482/2015 – L de 26 de junio).

7. Régimen agrario y civil del bien.

La esfera agraria y civil del bien da lugar a dos regímenes legales y jurisdicciones distintas, por ello, el cómputo del plazo debe tener en consideración si el inmueble ha tenido o no en el pasado el mismo estado de destinación, urbano o agrario que sea. En este sentido, no pueden acumularse los plazos de posesión sobre el mismo inmueble al haber mutado del régimen agrario al civil (AS 236/2015, de 13 de abril: aquí se deniega la demanda, dado que se presentó la pretensión de haberse convertido en bien civil solo tras 6 años, aunque la posesión era mayor).

En este caso, es importante valorar la posible excepción de incompetencia (art. 128 CPC), dado que, si el terreno es agrario, el juez competente será el juez agrario correspondiente y no el juzgado púbico civil y comercial. Claramente siempre deben cumplirse los diez años correspondientes, de lo contrario, la demanda se deberá rechazar por falta del fundamento fáctico.

8. Renuncia por hecho incompatible con la voluntad de hacer valer la usucapión.

La aplicación del art. 136 CC se extiende también a la usucapión ordinaria, en concreto al art. 1496.II CC. El Tribunal Supremo ha considerado que puede tenerse en cuenta una renuncia a tenor de dicha disposición, como puede ser el caso de aquella declaración contendida en una carta por la cual se realice una proposición de pago para el bien que se pretende adquirir. Por ello, si esta fue formulada incluso en un periodo considerablemente anterior del necesario para adquirir por usucapión (15 años antes), dicha declaración resulta incompatible con la voluntad de adquirir por usucapión, aún más habiendo seguido ulteriores negociaciones (AS 146/2012, de 6 de junio).

Asimismo, es interesante observar que es posible renunciar a los efectos que pudiera producir el documento para la adquisición del derecho propietario, para someterse a las reglas impuestas por otro modo de adquirir la propiedad de la usucapión extraordinaria (AS 281/2016, de 31 de marzo) y que el derecho propietario diferente del que se demanda no es óbice para la interposición de la demanda de usucapión (AS 259/2017, de 9 de marzo).

9. Bien de dominio público.

El art. 131 de la antigua Ley de municipalidades (Ley 2028) afirmaba expresamente que no procederá la usucapión de bienes de propiedad municipal o del Estado (sobre el punto AS 258/2013, de 23 de mayo, también AS 625/2013, de 4 de diciembre). La Ley de Gobiernos Autónomos Municipales, de 9 de enero de 2014 (Ley 482) la sustituye sin prever expresamente dicha disposición.

En la actualidad, no se pueden usucapir las cosas excluidas de comercio, al no ser posible su posesión (art. 91 CC). Sin embargo, esto no impide lograr usucapir un bien de dominio público en determinadas condiciones. Se podrá lograrlo cuando una ley especial transforme el bien enajenable mediante desafectación, en este caso, al calificarse como en comercio, la posesión sobre dicho predio genera los efectos para la prescripción adquisitiva extraordinaria (AS 472/2016, de 12 de mayo). Ahora bien, en caso de una duplicidad de títulos en el registro del inmueble entre un privado y el gobierno municipal, no puede otorgarse la usucapión, ya que hacerlo podría conducir a la adquisición de un derecho a la propiedad privada sobre un bien de dominio público (AS 1230/2016, de 28 de octubre).

Debe recordarse que la Ley Forestal (art. 14.II Ley 1700) impide expresamente adquirir por usucapión las tierras de protección del dominio fiscal o privado ocupada de hecho y que la acción interdicta para recuperar la posesión de dichas tierras es imprescriptible

10. Constitucionalidad del código civil.

El art. 138 CC ha sido objeto de recurso de constitucionalidad para indicar que el Código Civil no podría tener la conformación de Decreto Ley (v.gr. SC 16 de marzo de 2004, exp. 2003-07691-15-RII), comportando que el Decreto Ley N. 12760 de 06 agosto de 1975, con el cual se aprobó el Código Civil, se elevará a rango de Ley en 2018 (Ley 1071).