1. Aplicación de la disciplina de los bienes a los derechos.

Los derechos reales inmobiliarios y mobiliarios.

En principio y con carácter general, conviene tener en cuenta que el derecho real mobiliario es aquél derecho que relaciona a una persona con una cosa mueble, en suma, un derecho real que recae sobre un mueble y otros derechos tendentes a hacer entrar un bien mueble en el patrimonio (en este sentido cabría atender a la clasificación de los bienes muebles por su naturaleza o por disposición de la Ley; así, son muebles por naturaleza los cuerpos que pueden transportarse de un lugar a otro bien se muevan por sí mismos, como los animales, bien que no puedan cambiar de sitio sino por efecto de fuerza exterior, como las cosas inanimadas; en tanto que los muebles por disposición de la Ley o muebles incorporales son los derechos reales que recaen sobre los muebles (usufructo y propiedad de muebles), como el derecho de autor, los fondos de comercios, crédito, títulos de rentas y acciones de sociedades, entre otros). Por su parte, el derecho real inmobiliario es el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble (del latín inmobilis, que significa inmóvil o lo que no se puede movilizar), en definitiva, el bien material constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios (desde esta perspectiva, debe atenderse a la catalogación de los inmuebles por naturaleza, por destino y por el objeto a que se aplican; así, los inmuebles por naturaleza, como aquellos que en razón de su naturaleza no pueden desplazarse, como el suelo y lo que está incorporado a él, tales como las heredades, los edificios, las cosechas pendientes y los frutos aun no cogidos de los árboles; los inmuebles por destino, como los bienes muebles que, sin perder su individualidad, son anexados por el propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el cual el legislador los reputa inmuebles, resultando en este sentido que la accesión puede ser material -muebles unidos al fundo a perpetuidad-, o inmaterial -muebles afectados a la explotación de un inmueble por naturaleza, como los animales para el cultivo; y los inmuebles por el objeto al que se aplican, como los derechos que recaen sobre un bien inmueble corporal, además del de propiedad).

El art. 81 CC, inspirado en el art. 813 CC italiano, refiere la aplicación de la disciplina de los bienes -muebles e inmuebles- a los derechos. Y es que, si bien en la realidad los derechos no son bienes muebles ni inmuebles, toda vez que no ocupan espacio alguno y el problema de movilidad o inmovilidad les es ajeno, no obstante, como se ha avanzado, se denominan derechos inmobiliarios a aquéllos que tienen por objeto una cosa inmueble o un derecho sobre una cosa inmueble, y derechos mobiliarios a los que tienen por objeto una cosa mueble o un derecho sobre una cosa mueble. Partiendo de la anterior consideración, el CC aplica a los derechos la diferenciación propia de los bienes corporales, atendiendo no a la naturaleza propia del derecho sino, más bien, a la naturaleza del objeto del derecho. Y se habla de derechos reales corporales, con referencia a los muebles propiamente dichos, esto es, los que se pueden mover, tocar, palpar, porque tienen forma objetiva, y que están dedicados al servicio o aprovechamiento de un inmueble por naturaleza, aunque no se mantienen materialmente incorporados a él; en suma, las cosas materiales susceptibles de apropiación. En tanto que los derechos reales incorporales son los que entran en él campo de lo abstracto, siendo más conceptuales que materiales, toda vez que lucen sin cuerpo, vgr.: el derecho de autor, la hipoteca o cualquier derecho sobre un bien inmaterial. Están clasificados como derechos reales, cuando recaen sobre cosas y como personales, si recaen sobre las personas.

Ciertamente, la aplicación de la categoría a los derechos reales no presenta ninguna dificultad, pues los mismos son inmuebles cuando recaen sobre inmuebles por naturaleza o por destino; así, vgr., el usufructo podrá ser mueble o inmueble, según la naturaleza del bien que mediante el derecho se encuentra gravado. Los derechos reales que en todo caso son inmuebles, porque sólo pueden establecerse sobre inmuebles, son las servidumbres, los derechos especiales de uso y habitación y la anticresis. En el régimen anterior a la previsión ahora comentada podía incluirse la hipoteca; pero, la reglamentación de los bienes muebles sujetos a registro, con anterioridad a la vigencia del CC, actualmente determina su exclusión del grupo. Por su parte, las obligaciones son muebles o inmuebles según sean de dar y de hacer o de no hacer. En las de dar, serán muebles o inmuebles, según el objeto de la prestación. Las de hacer o de no hacer siempre son muebles.

Y por cuanto se refiere a las acciones judiciales, se señalan como tipos específicos:

1. La reivindicación del propietario y
2. La acción en pago del acreedor (según el principio establecido por Pothier): “actio ad mobili est mobilis, actio ad inmobili est inmobilis” (la acción mobiliaria es un mueble, la acción inmobiliaria es un inmueble).

Sin embargo, hay acciones que no persiguen ni la reivindicación ni un derecho de crédito (nulidad, rescisión, revocación, entre alguna otra) y son de distinta naturaleza porque persiguen la extinción de una situación jurídica. Las principales acciones inmuebles de este tipo que se localizan en el CC son las siguientes:

1. La acción resolutoria por falta de pago del inmueble vendido (art. 639);
2. La acción rescisoria por lesión (art. 561);
3. La acción de nulidad de venta hecha por un incapaz (art. 554-2);
4. La acción de nulidad fundada en vicio del consentimiento (art. 554, 1);
5. La acción de retroventa (art. 641);
6. La acción de revocación de donación por inejecución de cargas o condiciones (art. 675);
7. La acción de reducción de donación que rebasa la cuota disponible (art. 1068-II); y
8. La acción de nulidad de un legado (art. 1188).

La segunda parte del precepto comentado se refiere a los bienes incorpóreos, en cuyo ámbito, tratándose de los derechos, la regla general es el carácter mobiliario, en tanto que el derecho considerado como inmueble es la excepción.

Conviene reparar en que los objetos que por sí mismos carecen de existencia material y no la tienen sino en cuanto van unidos, se refieren o hacen relación a bienes muebles naturalmente, son los que, según la previsión de la norma participan también de la consideración de bienes muebles. Así, a modo de ejemplo, pueden citarse los siguientes: (i) las rentas o pensiones, que pueden ser perpetuas o vitalicias, tener o no origen hereditario o estar constituidas a título oneroso o gratuito y siempre que no graviten sobre un bien raíz, caso en el cual devienen inmuebles; (ii) el derecho de monopolio temporal de explotación que otorga la propiedad literaria, artística o industrial (para autores o inventores); (iii) el fondo de comercio que comprende el crédito o fama de un establecimiento mercantil y que es propio del Código de la materia; (iv) los créditos de sumas exigibles, referidas a la prestación principal del capital, por oposición a las rentas o intereses; (v) todas las obligaciones de hacer o de no hacer, en las cuales aunque fuesen relativas a un inmueble el objeto de ellas constituye el hecho del hombre, más que la cosa misma; y (vi) las acciones, intereses y dividendos en las sociedades.

2. Consideración especial del Derecho Inmobiliario.

El Derecho inmobiliario es el conjunto de normas y leyes que regula todas las operaciones que pueden realizarse sobre los bienes que la ley define como raíces -aquellos que por sus características físicas no pueden desplazarse del lugar en que se encuentran-, tanto entre ciudadanos como entre un particular y la administración pública. Es decir, se encarga de regular todas las transacciones inmobiliarias: la forma en que se crean, transmiten, modifican, adquieren o extinguen los derechos que una persona física o jurídica tiene sobre una propiedad inmueble o parte de ella, así como de los impuestos y gravámenes que debe hacer frente por cada una de estas operaciones. También abarca los aspectos referentes a la gestión de estos inmuebles, es decir, licencias urbanas, de obras o las normas que regulan las comunidades de vecinos.

Como ocurre con otras ramas jurídicas, el Derecho inmobiliario constituye una materia transversal y su regulación se realiza a través de varias leyes que corresponden a distintas ramas del Derecho. Así, vgr., en Derecho español, partiendo de la CE 1978 como marco jurídico, encontraremos que los derechos y deberes que afectan a las personas con derechos de cualquier tipo sobre un bien inmueble están regulados en distintos cuerpos legales: desde el CC al Código Mercantil cuando sea de aplicación, además de leyes específicas como la Ley Hipotecaria o leyes tributarias que determinen los impuestos o gravámenes que recaen sobre un inmueble (IBI, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, entre otros).

El ámbito de aplicación del Derecho inmobiliario, por tanto, será la regulación de todos aquellos actos y contratos que afecten a un bien inmueble. Así, en general, el Derecho inmobiliario aborda de manera esencial los ámbitos siguientes:

(i) La regulación de los derechos reales sobre un bien inmueble.

Se dividen, básicamente, en derecho de propiedad y derechos limitativos del dominio. El Derecho inmobiliario regula qué es la propiedad y los derechos que otorga, cómo se adquiere, se comparte o se transmite. En cuanto a los derechos limitativos, regula situaciones como el usufructo, la habitación o la servidumbre de un bien.

(ii) La compraventa de inmuebles u operaciones inmobiliarias.

Este proceso requiere cumplir trámites previos para garantizar la validez de la operación: será necesario comprobar la situación urbanística, registral y administrativa de una finca antes de su compraventa, preparar contratos previos -como el de arras o el de opción de compra-, o liquidar los impuestos que devenguen antes y después de la compraventa.

(iii) La constitución y administración de una comunidad de propietarios.

En el caso de un edificio en el que la propiedad de los pisos y locales corresponde a distintas personas, será necesario constituir una comunidad para tomar las decisiones pertinentes y cumplir las obligaciones legales.

(iv) La división y agrupación de fincas.

La división o segregación y la agrupación de fincas es otra situación propia del ámbito del Derecho inmobiliario. Se produce, por ejemplo, al dividir una porción de terreno dando lugar a fincas independientes y correspondiendo derechos distintos a distintos propietarios o beneficiarios.

(v) El Registro de la Propiedad.

Esta institución pública tiene como finalidad proteger el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, estableciendo unos mecanismos de registro y publicidad de la situación jurídica de los mismos. Es decir, guarda un registro de los propietarios, transmisiones y derechos que pesan sobre un inmueble. El Derecho inmobiliario se encarga de establecer las formas válidas de cumplir con esta obligación de registro y así garantizar que la transmisión de bienes o derechos sea correcta.

En suma, el Derecho inmobiliario es la rama del Derecho de bienes, de contenido especial, que regula todo lo relacionado con los bienes inmuebles. Esta regulación especial, se caracteriza por el hecho de que los actos y contratos, que tienen por objeto dichos bienes, son solemnes. Además, los bienes inmuebles están sujetos a un sistema registral. El Derecho inmobiliario tiene como objeto de estudio los diversos aspectos legales que competen a los bienes que la legislación civil considera como inmuebles. Dichos aspectos abarcan el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre este tipo de bienes inmuebles.

Como última precisión, señalar que a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso (en estado de indivisión) y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en: urbanos, rústicos y de características especiales. Así:

(i) Bienes inmuebles urbanos y rústicos.

El carácter urbano o rústico de un inmueble dependerá, única y exclusivamente, de la naturaleza de su suelo. Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano; los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle. Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales. Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a lo señalado anteriormente, ni que esté integrado en un bien inmueble de características especiales.

(ii) Bienes inmuebles especiales.

Los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble. Se consideran bienes inmuebles de características especiales los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares; las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso (excepto las destinadas exclusivamente al riego); las autopistas, carreteras y túneles de peaje; y, por último, los aeropuertos y puertos comerciales.