1. Remisión genérica a la regulación del usufructo.

A la vista de lo dispuesto en este precepto, el régimen jurídico de los derechos de uso y de habitación sería el resultante del siguiente orden: en primer lugar, lo dispuesto por el constituyente o los contratantes en el título de constitución de estos derechos (testamento, contrato o cualquier otro convenio); en su defecto, la regulación legal contenida en el Capítulo II de este Título IV; por último, las disposiciones establecidas para el usufructo en el capítulo anterior del mismo Título. No hubiera estado de más, una especificación de las disposiciones del usufructo aplicables a estos derechos o, al menos, las principales de aquéllas. En su defecto, y siguiendo los precedentes de otras legislaciones, examinaremos aquellos aspectos de la regulación del usufructo en el Código Civil que pueden ser de aplicación a los derechos de uso y habitación, en defecto de la regulación que los propios interesados hayan dispuesto en el título constitutivo.

En esta línea, corresponde a los titulares del derecho de uso y de habitación, antes de entrar en la posesión de las cosas, formar inventario de las mismas, con su descripción, habiendo citado previamente al propietario; y prestar previamente garantía suficiente (art. 233 CC). El deber de prestar garantía no es aplicable al vendedor o donante que se hubiera reservado el derecho de uso o de habitación sobre los bienes vendidos o donados (art. 233.II CC in fine). Finalmente, el usuario o el habitador pueden ser dispensados de los deberes de hacer inventario o prestar garantía cuando ello resulte del título de constitución (art. 233.II CC).

Por otro lado, el usuario y el habitador deberán cuidar las cosas objeto de su derecho como un buen padre de familia (art. 221.III CC). En este sentido, los arts. 626 y 627 CC francés expresamente señalan estos deberes en el propio capítulo dedicado a la regulación de los derechos de uso y habitación (sin necesidad de remisión).

Respecto de la obligación que el art. 242 CC impone al usufructuario de denunciar cualquier acto de un tercero de que tenga noticia, que pueda lesionar el derecho del propietario, la extensión de este precepto al uso y la habitación requiere una matización, en el sentido de que si el título constitutivo de estos derechos no excluye la posesión del propietario, no puede predicarse para el usuario o habitador tal responsabilidad por los hechos de tercero de que pueda tener constancia el propietario con la misma diligencia.

Si entendemos que el título constitutivo puede autorizar al titular de los derechos de uso o habitación su cesión, en caso de que esto ocurra, será también de aplicación para nuestros derechos lo dispuesto en el art. 219.II CC sobre la responsabilidad solidaria del usufructuario que cede su derecho por cierto tiempo o por todo el de su duración en los casos en que las cosas sufran menoscabo por culpa o negligencia del cesionario.

Asimismo será de aplicación lo dispuesto en el art. 241 CC en virtud del cual terminado el uso o la habitación, corresponde a los titulares de estos derechos entregar la cosa objeto de su derecho al propietario, pero les corresponde el derecho de retención hasta que el propietario reintegre a los titulares o sus herederos, los desembolsos que éstos hubieran realizado.

Por último, la remisión genérica a la regulación del usufructo es particularmente importante en materia de constitución y extinción de los derechos de uso y de habitación, pues será la regulación del usufructo la que habremos de aplicar en defecto de lo dispuesto en el respectivo título constitutivo.

2. Constitución de los derechos de uso y de habitación.

Respecto de la regulación de las fuentes de los derechos de uso y de habitación, se echa en falta unos preceptos específicos que señalen los diversos modos de constitución de los mismos, como para el usufructo establece el art. 216 CC. A la vista de esta carencia, y valiéndonos de la remisión genérica del art. 254 CC, podemos considerar que son de aplicación para el uso y la habitación los modos de constitución previstos para el usufructo, a saber: “El usufructo se constituye por un acto de voluntad. Puede adquirirse por usucapión en las condiciones determinadas para el derecho de propiedad” (art. 216 CC).

Es decir, se puede constituir el derecho real de uso y el de habitación mediante negocio jurídico, ya sea unilateral o bilateral, inter vivos (entre vivos) o mortis causa (por causa de muerte) a título gratuito o bien a título oneroso (y esta última diferencia es significativa y trasciende al régimen jurídico en cuanto a las facultades del usuario o habitacionista en muchas legislaciones civiles ampliando las facultades del usuario o habitador si el derecho se había constituido a título oneroso). Asimismo, podrá constituirse estos derechos a favor de una o de varias personas, simultánea o sucesivamente (Reverte Navarro) y en todo caso, desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición.

En relación con la constitución de los derechos de uso y de habitación por medio de un acto inter vivos (entre vivos), sea a título oneroso o sea a título gratuito, hay que señalar que el supuesto más normal será aquél en que el disponente enajena el inmueble y se reserva el derecho de uso o habitación, normalmente con carácter vitalicio, sobre el mismo. No obstante, el supuesto más frecuente de constitución de estos derechos de uso o de habitación, tradicional ya desde sus orígenes romanos, es la constitución en actos de última voluntad, como disposición a título particular a favor de un legatario y gravando algunos de los bienes recibidos por otros herederos.

Finalmente, no existe, conceptualmente, obstáculo alguno para admitir la posibilidad de adquirir mediante prescripción los derechos de uso o habitación, si bien es necesario reconocer que en la práctica es poco frecuente esta modalidad de constitución. Lo que sucede en los supuestos de adquisición del derecho mediante su usucapión es que se discute si en efecto se trata de una posesión ad usucapionem (apta para la usucapión) o si, por el contrario, estamos en presencia de una posesión tolerada o en precario que no permite la adquisición del derecho.

La jurisprudencia ha tenido ocasión de poner de manifiesto que “la cesión del uso y disfrute de una vivienda a un familiar muy allegado, sin señalamiento y exigencia de renta o merced, se entiende siempre que es constitutiva de un simple precario, que es lo menos gravoso para el concedente” y no de un derecho de uso o habitación (STS español de 30 de noviembre de 1964). Por consiguiente, tal posesión tolerada no serviría para fundar una posterior adquisición por medio de la usucapión.

3. Extinción de los derechos de uso y de habitación.

En virtud de la remisión genérica del art. 254 CC, hay que entender que los derechos reales de uso y habitación se extinguen por las causas contempladas en el art. 244 CC para la extinción del usufructo.

Pero, además, los interesados pueden haber previsto en el título constitutivo nuevas causas de extinción no contempladas en aquel artículo. Por ejemplo, cabe la extinción del derecho de uso o habitación constituido con finalidad alimenticia, cuando el titular venga a mejor fortuna de modo que ya no necesite el derecho de habitación para tener vivienda o las utilidades que le reporta el derecho de uso para satisfacer sus necesidades básicas. Pero la extinción sólo podrá operar cuando expresamente se haya constituido el derecho de uso o el de habitación con tal carácter alimenticio o se pueda deducir con claridad que quedó constituido con esa finalidad.

En esta línea de admitir la intervención de la autonomía privada en la regulación de las causas de extinción de los derechos de uso y de habitación, otra posibilidad es que los interesados puedan excluir algunas de las causas de extinción del usufructo contempladas en el art. 244 CC y aplicables por remisión a los derechos de uso y de habitación. Pero debemos advertir que este margen de libertad de las partes no parece que pueda excluir, válidamente, en el título alguna de las causas legales de extinción de los derechos de uso y habitación, pues la naturaleza de estos derechos no admite la supresión de algunas causas, como la necesaria temporalidad de los derechos de uso y de habitación y, por tanto, su natural extinción al fallecer el titular o al transcurrir el plazo de tiempo determinado. En otros supuestos acaso se pueda admitir ciertas matizaciones, por ejemplo, que los interesados puedan haber convenido en el título constitutivo que a la muerte del titular originario el derecho de uso o de habitación se transmita a sus sucesores hasta un cierto plazo; o que, en caso de renuncia del titular originario, el derecho no se extinga, sino que sea ofrecido a una persona determinada, designada previamente como sustituto.

Hechas estas consideraciones, podemos afirmar que las causas contempladas en el art. 244 CC para la extinción del usufructo (1º, Por el cumplimiento de los términos máximos que prevé el art. 217 CC o de otro menor establecido en el título constitutivo. 2º, Por prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años. 3º, Por consolidación en la persona del usufructuario. 4º, Por renuncia del usufructuario. 5º, Por destrucción o pérdida total de la cosa. 6º, Por abuso que el usufructuario haga de su derecho enajenando o deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta de reparaciones ordinarias. En este caso el juez declara la extinción), no plantean muchos problemas para su aplicación a los derechos de uso y de habitación. Con todo, señalemos algunas particularidades.

En relación con la muerte del titular como causa de extinción del derecho (art. 217.1), significa configurar estos derechos con carácter vitalicio. Pero, de nuevo ¿es un precepto imperativo, necesario; o, por el contrario, es dispositivo y cede ante lo dispuesto en el título constitutivo? No lo establece expresamente el Código Civil por lo que, a nuestro juicio, los interesados podrán, en el título constitutivo, pactar expresamente su transmisión mortis causa (por causa de muerte) a los sucesores del titular originario (con los límites que se hubieran convenido). Sin pacto expreso, los derechos se extinguirán a la muerte del titular originario.

El TS español (sentencia 4 de febrero de 1983) también se ha pronunciado con rotundidad sobre el carácter temporal de la limitación o gravamen al dominio que significan los derechos de uso y habitación y al respecto afirma que “la temporalidad del derecho de uso, esencial al mismo igual que al usufructo”. Pero, a nuestro juicio, esta temporalidad no comporta necesariamente que los derechos de uso o habitación deban ser constituidos con carácter vitalicio, pudiendo establecerse para los mismos otra duración: más breve (diez o quince años, por ejemplo) o, por el contrario, un plazo superior (cuarenta, sesenta años) lo cual permitiría, a la muerte del titular originario, su transmisión mortis causa a sus sucesores hasta el vencimiento del plazo de duración señalado, o en tanto no concurra alguna otra causa de extinción del derecho.

Y aún cabe plantearse otra cuestión respecto de esta primera causa de extinción: ¿la muerte del titular determina la extinción del derecho, o éste se mantiene hasta la muerte o, al menos, mayoría de edad de sus hijos considerando que estos derechos también satisfacen sus necesidades? En nuestra opinión, el hecho de que la familia del usuario o habitacionista sea el parámetro o la medida del alcance del contenido del derecho, no significa que determine también la duración del mismo, salvo que así se haya consignado expresamente en el título constitutivo señalando un término de duración en relación con la vida de los familiares del usuario o habitador originario.

Respecto a la extinción por prescripción de los derechos de uso y de habitación, en contra de alguna doctrina, no encontramos ni imposible ni inconcebible que el usuario o habitacionista no hagan ejercicio de su derecho, porque si bien es cierto que las necesidades del titular y su familia señalan la extensión del derecho, esto no comporta que dichas necesidades no puedan ser satisfechas con otros medios, ni que sea imposible constituir estos derechos con otro alcance; o, finalmente, que a pesar de su necesidad, por alguna razón el titular no haga uso de su derecho durante el tiempo fijado en la ley para su prescripción (como si se le concede a un nieto mediante legado, el uso de una villa de recreo en la montaña para que la use durante sus vacaciones de cada año, y el nieto prefiere, no obstante, disfrutar su descanso viajando al extranjero, y no aprovecha nunca el derecho concedido por su abuelo en el testamento).

En cualquier caso, en el supuesto de no ejercicio del derecho, estaremos ante un supuesto de prescripción extintiva (o, en su caso, de extinción por no uso), pero no creemos que se pueda entender como un abandono o renuncia del derecho, porque dicha renuncia habrá de ser expresa.

Juan Antonio Fernández Campos