El art. 287 CC contiene una enumeración no exhaustiva de causas de extinción de la servidumbre. Más allá de estas causas, existen otras, bien generales de toda servidumbre como a las que se refieren los artículos siguientes-, bien propias de algún tipo de servidumbre concreto -como la extinción por cesación del art. 265 CC, que ya hemos referido-.

1. Extinción por consolidación.

La primera de las causas de extinción a las que se refiere el art. 287 CC tiene su origen en el principio romano nemine res sua servit (nadie puede tener una servidumbre sobre un fundo de su propiedad), en virtud del cual, si el propietario del fundo dominante pasa a ser también propietario del fundo sirviente, la utilización que haga de la utilidad que prestaba este último lo hará en concepto de propietario y no de titular del derecho real de servidumbre. Tal consolidación también operaría en el caso de que sea una tercera persona la que adquiera a un mismo tiempo el fundo dominante y el sirviente.

Lo que justifica la constitución de la servidumbre es que el titular de esta pueda obtener, en interés y beneficio propio, una utilidad de un predio que pertenece a persona distinta. En el momento, pues, en que ambas fincas pertenecen al mismo dueño, la utilidad en que consistía la servidumbre la puede obtener en su condición de propietario, siendo, así, innecesaria la servidumbre como gravamen sobre el fundo sirviente. Solo en determinados supuestos –excepcionales- subsistirá la servidumbre.

Aun no estableciendo nada más el primer apartado del art. 287 CC, siguiendo lo defendido por la doctrina, para que tenga lugar la extinción de la servidumbre por consolidación han de cumplirse los siguientes requisitos:

A) Adquisición definitiva e irrevocable.

La consolidación como causa de extinción de la servidumbre no operará en aquellos supuestos en los que la adquisición de una finca por el propietario de la otra esté sometida a condición, reversión o término, o bien sea posible el ejercicio de un pacto de retro.

Tampoco se produciría la extinción del derecho de servidumbre en aquellos casos en los que se produjese la pérdida del dominio por vicisitudes posteriores que pudieran afectar al negocio constitutivo que originó la coincidencia entre ambas titularidades. En estos casos, no se trata tanto de que se produzca una reviviscencia de la servidumbre, sino de aplicar los efectos retroactivos de la ineficacia, salvo que la servidumbre se hubiese extinguido por otra causa distinta.

Salvo alguna excepción, una vez producida la consolidación, la servidumbre se extingue definitivamente, de forma tal que la enajenación de las fincas posterior a la consolidación no conlleva la reviviscencia de la servidumbre. Otra cosa es que en la escritura de venta del predio sirviente se reconozca la presencia de servidumbre, pero se tratará, en cualquier caso, de la constitución de una servidumbre nueva.

B) Identidad subjetiva.

Ha de existir una total coincidencia entre el titular del predio dominante y sirviente, que ha de serlo, además, en concepto de propietario.

Es posible que, siendo titular de una de las fincas, lo que se adquiera no sea la totalidad del fundo sirviente o dominante, sino que el fundo se adquiera en régimen de comunidad, convirtiéndose, así, en titular únicamente de una cuota sobre la finca. En tales casos, no existirá una identidad subjetiva absoluta y, por tanto, no se entenderá cumplido este requisito. Así:

En primer lugar, si lo que se adquiere en régimen de comunidad es la finca dominante, de forma tal que en una cuota de la misma coincide con el dueño del predio sirviente, es obvio que la extinción de la servidumbre perjudicaría al resto de propietarios del fundo dominante, en tanto que tales comuneros no podrían hacer uso de la servidumbre.

En segundo lugar, si, por el contrario, lo que se adquiere es una cuota del predio sirviente por parte del titular exclusivo del predio dominante, también se produciría perjuicio si se admitiera la extinción de la servidumbre. Es cierto que los cotitulares del predio sirviente no se verían afectados negativamente en tanto que se librarían del gravamen, pero sí se vería perjudicado el dueño del fundo dominante -y de una cuota del sirviente-, que sufriría un quebranto económico al verse la finca dominante privada de la relación de funcionalidad que existía hasta entonces. Es más, si admitiésemos la extinción de la servidumbre, por más que el propietario del fundo dominante sea copropietario del fundo sirviente, la obtención de beneficio de este último dependería también de la voluntad del resto de comuneros, lo que repercute negativamente en la explotación de la finca dominante y conlleva una pérdida de valor económico.

Tampoco se producirá la extinción por consolidación en aquellos supuestos en los que la reunión se produzca para el titular de otro derecho (v.gr. el usufructuario). Aunque el propietario, en estos casos (nudo propietario) no tenga la posesión inmediata ni, por tanto, obtenga utilidad alguna mediante el uso de la servidumbre, la extinción de esta última perjudicaría su derecho. Asimismo, si el propietario de uno de los fundos lo que adquiere no es la propiedad, sino otro derecho limitado, tampoco se produce la confusión en tanto que ello perjudicaría al nudo propietario. Cuestión distinta sería que el titular de ese otro derecho real limitado hubiese constituido una servidumbre, pues, en tales casos, si el titular de ese derecho real limitado (v.gr. usufructuario) adquiere la finca dominante, sí que quedaría extinguida la servidumbre por consolidación.

C) Identidad objetiva.

Los predios afectados deben ser exacta y precisamente el dominante y el sirviente.

Si el dueño del predio sirviente adquiere parte del fundo dominante, se mantiene la servidumbre sobre la parte no adquirida, en virtud de la indivisibilidad de aquella.

Si el dueño del predio dominante adquiere solo la parte del predio sirviente afectado por la servidumbre, sí sería posible que operase la extinción por consolidación, para lo cual habría que analizar el contenido y función de cada servidumbre en concreto y su concreción o no en una parte del fundo. En tanto que la servidumbre ya no proporciona ninguna utilidad, no está justificada la permanencia de la misma. Si se tratase, por el contrario, de una servidumbre por la que se viese afectado la totalidad de la finca sirviente, no tendría cabida la extinción. La dificultad sería, pues, determinar cuándo el ejercicio de la servidumbre se limita a un lugar concreto dentro del fundo sirviente, que no siempre estará limitado en el título constitutivo.

D) Inexistencia de perjuicio a tercero.

La consolidación no puede tener lugar en perjuicio de los derechos que puedan tener terceras personas en relación con el uso de la servidumbre (v.gr. arrendatarios, usufructuarios…) o de la posible disminución de valor de la finca (v.gr. acreedor hipotecario). En estos casos, el propietario no tiene un derecho de pleno dominio, sino gravado con un derecho real -en el caso del usufructo- y la servidumbre aún tiene una utilidad. Si la servidumbre era utilizada por el usufructuario como parte de su derecho, la consolidación quedará en suspenso hasta que se extinga el referido derecho real limitado. Será en este último momento cuando el propietario recupere el pleno dominio y se produzca en su persona la consolidación de forma automática.

También, de existir un derecho de arrendamiento, la extinción de la servidumbre podría afectar al arrendatario de la finca dominante que hace uso de la servidumbre sobre la finca sirviente, conllevándole, pues, un perjuicio, una pérdida de utilidad. De extinguirse la servidumbre, y variarse, por tanto, la forma de la cosa arrendada, podría dirigirse contra el arrendador, quien debería mantener el servicio hasta que finalice el contrato de arrendamiento.

Si, más allá de los supuestos que hemos referido, la extinción de la servidumbre no conllevase perjuicio para los intereses de esos terceros, se producirá efectivamente la reiterada consolidación.

E) Inexistencia de patrimonios separados.

A fin de que tenga lugar la consolidación y, con ella, la extinción de la servidumbre, las dos titularidades -la del fundo dominante y la del sirviente- han de coincidir en un mismo patrimonio. En este sentido, se ha de recordar la posibilidad de que un único titular lo sea de más de un patrimonio, lo cual puede conllevar que no opere la consolidación y subsista, así, el derecho de servidumbre.

Una excepción a cuanto venimos refiriendo respecto a la consolidación se contempla en el art. 278 CC, que se refiere a la constitución de servidumbre por destino del propietario: “Cuando el propietario de dos fundos entre los cuales aparece un signo aparente de servidumbre, enajena uno de ellos sin ninguna disposición relativa a la servidumbre, esta se entiende establecida activa o pasivamente en favor o en contra del fundo enajenado”. En estos casos, la reunión en un único propietario de ambas fincas no conlleva la extinción definitiva de la servidumbre. Es cierto que, mientras que las fincas se mantienen bajo un mismo titular, queda extinguido el gravamen, pero en el momento en el que una de las fincas se enajene, independientemente del tiempo que hubiera transcurrido, se reconocería la servidumbre sin necesidad de acudir a una nueva constitución formal; es, realmente, una forma especial de constitución que queda, además, sometida a la voluntad del dueño, que podría evitarlo expresándose contrario a la subsistencia de la servidumbre en el título de enajenación.

2. Extinción por renuncia.

A) Caracteres de la renuncia.

La renuncia, a la que se refiere el art. 287.2 CC, no deja de ser un negocio jurídico cuyo fin es dejar de ser el titular de la servidumbre, sin más, sin perseguir un efecto traslativo de la misma. Consiste en una declaración de voluntad que debe estar perfectamente formada y, por tanto, carecer de vicios, perfeccionándose en el momento de la emisión, sin que tenga que dirigirse a nadie que haya de aceptar; es más, ni tan siquiera es necesario que la renuncia sea conocida por el dueño del fundo sirviente. Es, asimismo, indiferente, la causa que le lleve a efectuar la renuncia. Hay, no obstante, un sector de la doctrina italiana que sí exige la aceptación por parte del dueño del fundo sirviente, por lo que tratan la renuncia como un negocio bilateral.

El renunciante ha de tener capacidad de enajenación a título gratuito y plena disposición del derecho. Como negocio unilateral no recepticio, es irrevocable, produciéndose los efectos de la renuncia inmediatamente desde el mismo momento en que se realiza la declaración de voluntad. Si el renunciante quisiese, tiempo después, volver a obtener del predio sirviente la utilidad que se le prestaba, deberá volver a constituir el derecho de servidumbre.

Se trata, normalmente, de un negocio gratuito, en tanto que no suele mediar contraprestación, lo cual no obsta para que sea posible una renuncia onerosa en la que el renunciante perciba una cantidad por su renuncia, sin que por ello deje de ser un negocio unilateral. No obstante esto último, dependiendo de las circunstancias de la renuncia, podría tratarse de un negocio más complejo.
En el negocio de renuncia existe libertad de forma. Sería, incluso, admisible, la renuncia tácita, que habrá de ser clara, terminante e inequívoca, aunque podría plantear problemas la eficacia e interpretación de determinados actos. Ahora bien, no será suficiente, para considerar la existencia de una renuncia, si solo existe una ausencia de ejercicio de la servidumbre, sin que ello vaya acompañado de otros actos que evidencien la voluntad de renuncia al derecho. Tampoco se puede considerar la existencia de renuncia tácita cuando, al transmitir el predio dominante, no se mencione en la escritura la existencia de la servidumbre. Siempre que existan dudas, la interpretación ha de ser restrictiva y, por tanto, rechazarse la existencia de renuncia.

Si la no utilización de la servidumbre se debe a un acto obstativo del propietario del fundo sirviente, no podrá entenderse que existe voluntad de renuncia del titular de la servidumbre por el mero hecho de que no emprenda las acciones correspondientes. Si, por otro lado, lo que ocurre es que el titular de la servidumbre realiza obras o modificaciones en su finca que impiden el ejercicio de la servidumbre, tampoco ha de entenderse necesariamente que exista tal voluntad de renuncia, pues podría volver a reponer las cosas al estado original. Y, en el caso, por último, de que el titular de la servidumbre autorice comportamientos contrarios u opuestos a la existencia de la servidumbre, sí que podría considerarse extinguida la servidumbre, pues la intención es más clara que en los supuestos anteriores.

Nada parece obstar, en principio, para que quepa la renuncia, no solo de las servidumbres voluntarias, sino también de las legales o forzosas. Lo que sí podría ser inadmisible es que se renunciase sin justificación alguna a una servidumbre voluntaria y se solicitase a continuación el establecimiento de una forzosa en las mismas condiciones, pues ello podría llegar a ser considerado contrario a la irrevocabilidad de la renuncia e incluso constitutivo de un abuso de derecho.

B) Sujetos de la renuncia.

Se ha de destacar, en primer lugar, cierta imprecisión en el art. 287.2 CC, pues, aunque se refiere únicamente al propietario del fundo dominante como el legitimado para la renuncia, se ha de tener en cuenta que el titular de la servidumbre no siempre es él, sino que puede serlo otra persona con diferentes derechos sobre la finca. En el caso de que la servidumbre se hubiese constituido a favor de varios fundos dominantes, habría tantas servidumbres independientes como fundos, por lo que la renuncia realizada por uno de ellos no afecta a los demás.

Si la finca dominante pertenece a varios titulares en comunidad, se exigirá la unanimidad de los partícipes para llevar a efecto la renuncia. Si solo renuncia uno, ello no conllevará efecto alguno respecto a la servidumbre, que se caracteriza precisamente por su indivisibilidad. El efecto que pueda tener la renuncia para el comunero que la realiza, sí es algo debatido por parte de la doctrina: hay quienes simplemente niegan consecuencia alguna, otros entienden que tendría valor extintivo si se le adjudicase la finca a ese comunero en una división, y otros defienden que le conllevaría al renunciante la asunción de una obligación de no hacer.

En el caso de que en el fundo dominante existiese un usufructuario, si la servidumbre no afecta al contenido del usufructo, podrá el nudo propietario renunciar libremente a la misma. Si, en cambio, la servidumbre afectase al uso y disfrute del usufructuario, no podrá llevarse a cabo la renuncia, pues se estaría menoscabando el contenido del derecho del usufructuario, perjudicando sus intereses. Nada obsta, obviamente, a que se realice una renuncia conjunta entre el nudo propietario y el usufructuario. El usufructuario, por su parte, no podrá renunciar por sí mismo al derecho de servidumbre si este hubiera sido establecido por el nudo propietario. En el caso de que la servidumbre hubiera sido establecida por el propio usufructuario, podrá renunciar a la misma si el nudo propietario se hubiera opuesto a su constitución, pues, en tal caso, la servidumbre, aunque constituida, tendrá la misma duración que el derecho de usufructo y en nada perjudicaría su renuncia al nudo propietario.

C) Efectos de la renuncia.

El efecto principal de la renuncia es la pérdida del derecho que hasta ese momento tenía el titular, lo que conlleva que ya no pueda utilizar el fundo sirviente en la medida que le permitía la servidumbre.
En el caso de que existiese un único titular de la servidumbre, una vez producida la renuncia, las facultades que atribuía el referido derecho serán absorbidas de forma automática por el propietario del fundo sirviente, sin que sea necesaria una declaración o trámite alguno. Es decir, una vez llevada a cabo la renuncia, el dominio vuelve a ser libre ipso iure (por ministerio de la ley) y el propietario del fundo sirviente volverá a tener el pleno dominio sobre el mismo.

Cuestión distinta es que el derecho de servidumbre se tuviese en régimen de comunidad. Si es el fundo dominante lo que pertenece en comunidad a varios titulares, la renuncia de uno de los comuneros al dominio llevaría consigo la de la servidumbre, por ser un derecho inherente, acreciéndose la cuota de comunidad del resto de comuneros y, con ella, la correspondiente en la servidumbre. Ahora bien, si el condómino quiere renunciar a la servidumbre, pero no a su derecho de propiedad sobre el fundo, la servidumbre seguirá recayendo en su plenitud sobre el fundo sirviente, solo que se producirá un acrecimiento de la parte renunciada en el resto de comuneros.
Si, por último, la servidumbre se hubiese constituido a favor de varios fundos dominantes, la renuncia de uno de ellos conllevaría una reducción del gravamen, recuperando esas facultades el propietario del fundo sirviente.

3. Extinción por prescripción.

A) El no ejercicio de la servidumbre.

La prescripción, a la que se refiere el art. 287.3 CC, ha de identificarse con la prescripción extintiva de derechos que regula con carácter general el propio Código Civil en los arts. 1492 y ss. Mientras que el art. 1492.I CC establece que “Los derechos se extinguen por la prescripción cuando su titular no los ejerce durante el tiempo que la ley establece”, el art. 287.3 CC dispone que las servidumbres se extinguen “Por la prescripción, cuando la servidumbre no se ejerce durante cinco años”. El plazo de cinco años coincide, pues, con el general establecido en el art. 1507 CC.

A fin de que se produzca la prescripción será necesaria la inactividad del titular del derecho durante los plazos que marca la ley; la abstención, en definitiva, en el ejercicio de la servidumbre. Esa inactividad exige que el titular del derecho no obtenga las utilidades propias del mismo y que no ejercite las facultades que comporta el derecho. Además, tal y como dispone el art. 290 CC, si la servidumbre se ejerce en tiempo diverso al determinado por el título o por la posesión, ello no impide que opere la extinción por prescripción.

Es necesario, además, que no exista demanda judicial o cualquier otro acto que sirva para constituir en mora al deudor, pues ello conllevaría la interrupción de la prescripción ex art. 1503 CC.

La falta de ejercicio de la servidumbre ha de ser total, no siendo suficiente para la extinción que el titular de la servidumbre no use algunas de las facultades inherentes a su derecho. En tal sentido, el art. 289 CC es claro al establecer que, a pesar de que se ejerza la servidumbre en forma tal que se obtenga de ella una utilidad menor a la indicada por el título, la misma se conserva íntegra.

Tampoco un cambio de forma en el disfrute de la servidumbre conlleva la extinción por la causa a la que nos venimos refiriendo. Eso sí, si el uso o ejercicio de la servidumbre se limitase al ejercicio de una facultad accesoria, faltando la actuación esencial de la servidumbre, no podría entenderse que existe un ejercicio de la misma, pues son facultades subsidiarias, que no tienen existencia propia y separada de la servidumbre.

En el supuesto, por su parte, de que se trate de una servidumbre negativa, esa falta de ejercicio se producirá cuando el predio dominante tolera que el sirviente haga lo que la servidumbre le prohíbe -actos contrarios al deber de abstención-, sin que el titular del fundo dominante haga valer su derecho.

Quien no ha de ejercitar la servidumbre es el titular de la misma. La duda podría suscitarse cuando existan varios titulares. En tales casos, no será posible extinguir la servidumbre únicamente del titular del derecho que no la ha usado durante los cinco años. La servidumbre se constituye en beneficio de todos, razón que ha llevado, por ejemplo, a la jurisprudencia española, a mantener que ello impide considerar su extinción solo para una parte, conclusión para la que parte del carácter de la servidumbre, indivisible e inseparable del fundo al que pertenece.

Esa falta de ejercicio a la que nos venimos refiriendo es un dato objetivo, por lo que no tiene relevancia alguna el motivo que haya llevado al titular a dejar de usar su derecho. Lo que no será siempre fácil es probar la falta de ejercicio durante cinco años, pues cualquier utilidad que hubiera podido obtener el titular del derecho de servidumbre interrumpiría el referido plazo; se trata, al fin y al cabo, de probar un hecho negativo. Consideramos que no sería necesario, en cambio, además del transcurso del tiempo, el animus (intención) de los interesados en cuanto al abandono de sus derechos −la intención de renunciar−, pues ello nos acercaría en mayor medida a la renuncia contemplada como causa de extinción en el art. 287.2 CC.

Esta causa de extinción fue la acogida por el AS 213/2016, de 11 de marzo: “del informe pericial cursante de fs. 142 a 150, ampliado de fs. 180 a 191 y vta., así como de la prueba testifical de cargo y la inspección judicial que se realizó en el inmueble de la parte actora, se infiere que los recurrentes, dejaron de hacer uso de la servidumbre de paso por más de cinco años, pues el muro al cual hacen referencia los recurrentes, tendría una antigüedad aproximada de 7 a 10 años, conllevando como consecuencia la extinción de dicho derecho por efecto de la prescripción.

Asimismo, al margen de lo ya expuesto corresponde señalar que el derecho de libre transitabilidad al cual hacen referencia los recurrentes, no se encuentra coartado, pues si bien estos ya no tienen acceso a la servidumbre de paso que conectaba con la puerta de ingreso a la calle Agustín López Nº 0842, empero se advirtió que los mismos cuentan con una salida propia a dicha calle, y toda vez que la naturaleza de la servidumbre de paso es justamente procurar la salida del inmueble enclavado, se constató que dicho aspecto no concurre en el caso de autos, pues la fracción del inmueble que adquirieron los recurrentes no se encuentra enclavado y tampoco carece de una salida a la calle. De esta manera al haberse convertido la servidumbre de paso en innecesaria, así como haber sido inutilizada por más de cinco años, la misma conforme a lo dispuesto en el art. 287 núm. 3. del sustantivo Civil fue correctamente extinguida, pues durante dicho tiempo, la parte actora fue la única que ejerció derecho sobre dicho paso servidumbral”.

B) Interrupción de la prescripción.

En virtud de lo referido, a la prescripción contemplada en el art. 287.3 CC habrán de aplicársele las reglas que con carácter general se contemplan para la prescripción extintiva, entre ellas, las relativas a la suspensión o interrupción de la misma, respecto a lo cual, el propio art. 287.3 CC, in fine, establece que “Los actos que suspenden o interrumpen la prescripción en beneficio de un copropietario favorecen a los otros”.

En este sentido, es posible que el no ejercicio de la servidumbre se deba a que el derecho no permita a su titular obtener utilidad -satisfacer su interés-, en cuyo caso una reclamación judicial puede poner de manifiesto que el derecho de servidumbre, que no le reportaba utilidad a su titular, empieza a ser útil, razón por la cual se considera como una causa de interrupción ex art. 1503.I CC, en virtud del cual “La prescripción se interrumpe por una demanda judicial, un decreto o un acto de embargo notificados a quien se quiere impedir que prescriba, aunque el juez sea incompetente”. Es decir, si el titular de la servidumbre realiza una reclamación judicial o extrajudicial de su derecho al titular del predio sirviente es porque pretende volver a usar ese derecho que, por las razones que fuesen, no venía pudiendo usar. O, dicho de otra manera, si el fundamento de esta causa de extinción es que no puede subsistir un derecho que no reporta utilidad a su titular, el hecho de que este último realice una reclamación implica que le reporta utilidad, razón por lo que se interrumpe el plazo de prescripción.

Más complicado es admitir la interrupción de la prescripción del art. 287.3 CC “por el reconocimiento expreso o tácito del derecho que haga aquel contra quien el derecho puede hacerse valer”, ex art. 1505 CC, es decir, por el reconocimiento que haga el propietario del fundo sirviente: siendo el fundamento de esta causa de extinción que el derecho no es útil para su titular en tanto que no se ejerce, no prueba lo contrario el mero hecho de que el titular del predio sirviente reconozca el referido derecho. Esta causa de interrupción tendría sentido cuando tal reconocimiento fuese para permitir al titular del derecho un ejercicio que anteriormente no podía realizarse.
Como establece el art. 1506 CC, por efecto de la interrupción se inicia un nuevo período de la prescripción quedando sin efecto el transcurrido anteriormente.

C) Cómputo del plazo.

A efectos del cómputo del plazo, se distingue entre servidumbres continuas y discontinuas. En el caso de estas últimas, el cómputo se inicia cuando la misma se interrumpe, es decir, desde el día en que, pudiendo usarse, no se ha hecho. En el caso de que la servidumbre no se hubiera ejercitado nunca, el plazo se iniciaría en el día a partir del cual pudo ejercitarse.

Si la servidumbre fuese continua el cómputo se inicia el día en que se ejecuta un acto contrario. Ese acto contrario a la servidumbre ha sido elevado en muchos casos por parte de la jurisprudencia a requisito para la extinción por prescripción. De esta forma, entenderíamos que el simple no ejercicio material de la servidumbre no extingue el derecho, sino que sería necesaria la existencia de un acto obstáculo o de oposición a su ejercicio. Acto, este último, que no tendría que ser necesariamente voluntario, pudiendo ser también un hecho fortuito.

Asimismo, el art. 1494 CC establece que la prescripción se cuenta por días enteros y no por horas, cumpliéndose al expirar el último instante del día final, es decir, que el último día ha de cumplirse en su totalidad. En virtud de lo dispuesto por el art. 92 CC, el no uso del titular actual deberá computarse uniéndolo al de su causante o causantes.

4. Extinción por falta de utilidad e imposibilidad de uso.

En la prueba de la falta de ejercicio de la servidumbre, a fin de defender la extinción por prescripción -según lo ya referido-, puede ser de interés la pérdida de utilidad de la misma. Sin embargo, tal falta de utilidad no es requisito como tal para considerar extinguida la servidumbre en base a lo dispuesto en el art. 287.3 CC: falta de ejercicio y utilidad son cosas distintas, pues, siendo útil una servidumbre, puede dejar de ejercerse por su titular.

La falta de utilidad, así como la imposibilidad de uso, al cabo de cinco años, son también contempladas como causas de extinción de la servidumbre en el art. 288 CC. En principio, podría identificarse con una extinción del derecho por pérdida de la cosa, pero no ha de ser necesariamente así: que la servidumbre se haga inútil o se vuelva imposible de hecho no tiene que ir imperiosamente unido a una pérdida de la cosa.

La razón de ser de esta causa de extinción la encontramos en el fundamento mismo de la servidumbre. En virtud de este derecho real, ex art. 255 CC, el propietario de un fundo puede, para utilidad o beneficio propios, realizar actos de uso en fundo ajeno. Es por ello que, en el momento en el que no reporte utilidad para el predominante, o bien sea imposible su ejercicio, no tiene sentido que continúe existiendo el referido gravamen sobre el fundo sirviente.

La imposibilidad de hecho de la servidumbre se deberá, a buen seguro, al estado al que hayan llegado los predios, por diversas causas, y que constituyen un obstáculo insalvable para el ejercicio de la servidumbre. Será indiferente que tal situación venga propiciada por un caso fortuito, por fuerza mayor, por intervención de un tercero o por una actuación administrativa (v.gr. el derribo de la finca).

Otra cuestión es que la imposibilidad proviniese de la propia actuación del dueño del predio sirviente, pues, en tal caso, atendiendo a lo dispuesto en el art. 284 CC, según el cual el propietario del fundo sirviente no puede realizar cosa alguna que tienda a disminuir o hacer más incómodo el ejercicio de la servidumbre, podría considerarse que este queda obligado a restablecer al titular del derecho en la correspondiente utilización de la finca gravada.

Surge el debate entre la doctrina en torno a qué sucede si la imposibilidad afecta solo al lugar determinado y concreto del fundo sirviente por el que se viene ejerciendo la servidumbre. Si el lugar por el que se ejercitaba determinaba el contenido propio del derecho, la servidumbre quedará extinguida. En otro caso, podría quedar parcialmente reducida. En el supuesto, por otra parte, de que en el título no estuviese determinado el lugar de la servidumbre, se plantea la cuestión de si sería posible una modificación de esta última a fin de que pudiera llegar a prestarse el servicio por otro lugar del fundo sirviente. A tales efectos, habríamos de acudir a lo que ya referimos en relación con el art. 285 CC, referido al traslado de la servidumbre a otro lugar. Este precepto contemplaba la posibilidad de que se traslade la servidumbre, no solo a instancia del dueño del fundo sirviente, sino también del dueño del fundo dominante -del titular de la servidumbre- “si le resulta más ventajoso y no ocasiona daño al dueño del fundo sirviente”.

Cabe destacar, por último, que, a diferencia de otros ordenamientos como el español, el art. 288 CC, como ya hemos advertido anteriormente, incluye también como causa de extinción que la servidumbre no proporcione ya utilidad a su titular. Téngase en cuenta que la utilidad se conecta con el predio y no con la persona, lo que puede conllevar que siendo útil una servidumbre al constituirse, deje de serlo posteriormente para otro propietario, aunque siga siendo posible su ejercicio.

No será, en cambio, causa de extinción, en base a lo dispuesto en este art. 288 CC, que los predios se mantengan en una situación tal que se constate una disminución de la utilidad prestada o un ejercicio menos cómodo de la servidumbre.

A la aplicación de este art. 288 CC se refiere el AS 52/2013, de 22 de febrero, al afirmar: “Si bien es cierto que por mandato de art. 257 del mismo cuerpo legal, la servidumbre se considera perpetua, su mantenimiento se encuentra condicionado al uso del propietario beneficiario y a su naturaleza, que es la utilidad a las partes, que cuando se realiza el fin, la servidumbre carece de razón de ser, que en el caso de Autos como la propia parte beneficiaria manifestó textualmente a fs. 311 y 312 de obrados «si bien es cierto que de acuerdo a la nueva construcción que data de 5 años atrás, existen gradas que permiten el ingreso a los niveles superiores del inmueble de la demandada, por lo que no es necesario utilizar dichas gradas antiguas»; en efecto si la propia parte consideró la innecesidad de dicha servidumbre en su recurso de apelación, correspondía se opere la extinción de servidumbre por carecer la misma de utilidad, conforme lo establecido por el art. 288 del Código Civil, que tiene íntima relación con el art. 1279 del Código Civil, que establece que los derechos deben ser ejercidos de acuerdo al destino económico y social, en consecuencia se ha comprobado la innecesidad de la servidumbre, toda vez que los demandados tendrían acceso propio por la calle Junín de esta ciudad a toda su propiedad, y el zaguán que conducía al segundo piso, ahora no tendría utilidad”.

Manuel García Mayo