1. Las distintas fases de las obligaciones condicionales. El precepto ahora comentado establece los efectos que, en el marco de la obligación sometida a condición suspensiva, se reconocen en atención a los actos y derechos de las partes contractuales, en tanto no se constante el cumplimiento de la condición. Es la denominada fase de pendencia lo que el artículo regula; aquella que transcurre entre el nacimiento de la obligación y la constancia del cumplimiento o incumplimiento de la condición. La fase de pendencia antecede, por tanto, a las fases de cumplimiento o fallo de la condición, reguladas en los artículos 497–498 y 499 CC, respectivamente.
La duración de cada una de estas fases dependerá del tiempo que se haya establecido para verificar el cumplimiento o incumplimiento de la condición, sin perjuicio de que, en atención a su naturaleza, sea posible constatar, de manera cierta e indudable, que la condición no sucederá.
Así, si las partes vinculan el cumplimiento de la condición al efecto suspensivo o resolutorio de la eficacia obligacional, la concurrencia de la condición en el tiempo establecido conllevará la eficacia o ineficacia de la obligación, respectivamente. Mientras que, si en el tiempo prefijado se llegase a confirmar que la condición no puede cumplirse, las consecuencias serán las contrarias; esto es, la obligación no habrá existido nunca (condición suspensiva) o, por contra, se consolidará, con carácter definitivo, su eficacia (condición resolutoria).
Como se verá a lo largo de los comentarios relativos a los artículos que regulan los efectos de una y otra condición en el marco de las distintas fases aludidas, es conveniente adelantar que todos ellos, pese a concurrir durante un periodo distinto, están relacionados entre sí y tienen por finalidad salvaguardar la eficacia o ineficacia de la relación. Aun siendo la condición suspensiva, hay que recordar que estamos ante una relación que existe, que produce efectos, pese a que la exigibilidad de las prestaciones principales esté condicionada a que ocurra o no un suceso.
Los actos de conservación del titular del derecho de crédito expectante; lo actos y conductas del deudor con respecto al objeto de la obligación expectante; los frutos, las mejoras, las pérdidas… en las obligaciones de dar o el riesgo personal del deudor en las obligaciones personalísimas de hacer… todos estos aspectos son los que comienzan por regularse en la fase de pendencia, y se proyectan sobre las demás fases [condicio existit, condicio déficit (cumplimiento, incumplimiento de la condición]), consolidando o perdiendo su eficacia, según el caso.
Para el análisis del contenido del artículo que ahora se comenta, es igualmente necesario tener en cuenta lo previsto en el art. 498 CC, apartados primero y segundo, según el cual “el cumplimiento de la condición suspensiva no perjudica la validez de los actos de administración realizados en el periodo en que dicha condición estaba pendiente. Los frutos percibidos se deben sólo desde el cumplimiento de la condición, salvo pacto en contrario o disposición diversa de la ley”. El precepto transcrito determina las excepciones a la regla de retroactividad, propias de las obligaciones condicionadas. No obstante, su contenido es igualmente esencial para determinar los actos y derechos que corresponden al deudor durante la fase de pendencia. En lo que ahora interesa, ambos preceptos regulan los efectos de la denominada fase de pendencia y su incidencia en el destino de la obligación.
Los artículos no distinguen entre los distintos tipos de prestación en los que puede consistir la obligación sujeta a condición (dar, hacer o no hacer); sin embargo, como se podrá comprobar, el legislador toma como obligaciones de referencia a las de dar y, por ende, los negocios de disposición de bienes en los que estas se insertan. Lo cual no obsta para que estas mismas normas deban ser adaptadas a las obligaciones de hacer y no hacer.
Las reglas que regulan la fase de pendencia contienen referencias a los derechos y actos que pueden realizar tanto el acreedor como el deudor, en atención a los derechos adquiridos o que se conservan, respectivamente. No obstante, no hay que perder de vista que la consolidación o ineficacia de unos y otros dependerá del cumplimiento o incumplimiento de la condición, como consecuencia de la eficacia retroactiva prevista por el legislador, salvas las excepciones contenidas en la propia norma (arts. 497 y 498 CC).
El art. 495 CC no define la fase de pendencia, sino que se limita a establecer cuáles son sus efectos. Doctrina y jurisprudencia, en mayor o menor medida, coinciden en establecer que la fase de pendencia transcurre entre el perfeccionamiento del contrato y la constancia de que la condición se ha realizado, en cualquiera de sus formas posibles (arts. 496 y 499 CC), o de que, por el contrario, no ha tenido lugar. La condición, por tanto, no afecta a la perfección del contrato; el negocio existe y las partes están obligadas para con el mismo, aunque la prestación (o algunas de ellas) estén sometidas a condición. Durante esta fase la obligación ha nacido, pero no produce sus efectos plenamente. Es por esto que el acreedor no podrá pretender jurídicamente el cumplimiento de la prestación sometida a condición, pero podrá asegurar o garantizar su derecho, evitando el perjuicio a sus intereses.
La regulación de la fase de pendencia contiene normas que se centran en la protección del crédito del acreedor, estableciendo los mecanismos de defensa del mismo (actos de conservación). Pero también atienden a la posición del deudor, mayoritariamente cuando de obligaciones de dar se trata; así, preservando el dominio de la cosa y de los frutos a su favor, validando los actos de administración llevados a cabo por él y, en general, concediéndole derecho a repetir cuando realice la prestación antes de que la condición se cumpla.
2. Posición del acreedor durante la fase de pendencia. En lo que hace al acreedor, ninguno de los artículos define su posición sustantiva; el legislador no califica la naturaleza y el alcance de su derecho durante la fase de pendencia. Esto ha dado lugar a numerosas propuestas dogmáticas que se centran en definir el derecho del acreedor, según se trate de negocios de disposición de bienes o de negocios puramente obligacionales. Así, en los primeros, la posición del acreedor se identifica con la del titular de un derecho real o cuasi-real; mientras que, en los obligacionales, se dice que es titular de un derecho de crédito expectante. No obstante, teorizar sobre la categoría jurídica de este derecho no es lo realmente importante; lo que aquí interesa es conocer el marco legal de la protección al acreedor. Es decir, conocer cuándo el acreedor puede actuar en defensa de su derecho de crédito, y qué consecuencias se derivan de dicha actuación.
Conforme a los previsto en el art. 495.1 y 4 CC, el acreedor puede realizar actos de conservación de su crédito, y transferir mortis causa (por causa de muerte) sus derechos:
A) Actos de conservación del acreedor. En esta facultad se concentran los mecanismos que el legislador otorga al acreedor para la protección de su crédito. Dichos actos, en ningún caso podrán ir dirigidos, mientras no se confirme la realización de la condición, a procurar el cumplimiento de la prestación sometida a ella; lo cual no obsta para que el acreedor pueda solicitar el cumplimiento de cualquier otra prestación, incluidas las que, instrumentalmente, hagan posible la verificación de la condición y, por consiguiente, la exigibilidad de la obligación condicionada. Recordemos cómo, en la fase de pendencia, el deudor está obligado a favorecer con su conducta el cumplimiento de la condición y a no realizar ningún acto que, en su caso, pueda imposibilitarlo (deber implícito en el art. 496.3 CC o en el art. 1119 CC español. Y, de manera expresa, en el art. 1304-5 CC francés: “avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits” (antes de que se cumpla la condición suspensiva, el acreedor debe abstenerse de todo acto que pueda impedir la correcta ejecución de la obligación; el acreedor puede llevar a cabo cualquier acto de conservación e impugnar los actos del deudor ejecutados en fraude de sus derechos), y art. 1358 CC italiano: “colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte” (aquél que se ha obligado o que ha enajenado un derecho bajo condición suspensiva, o bien lo ha adquirido bajo condición resolutoria, debe, durante la fase de pendencia de la condición, comportarse de buena fe para conservar integras las pretensiones de la otra parte). En consonancia con lo anterior, el acreedor podrá exigir al deudor que actúe conforme al principio de buena fe y diligencia debida, solicitando la ejecución de cuantas prestaciones o medidas considere oportunas.
Ahora bien, la actuación del acreedor en el marco de las actividades de protección y conservación en ningún caso podrá dar lugar a una situación irreversible. Hay que recordar que la condición está por verificarse, de manera que ni las actuaciones de aquel ni las del deudor son consecuencia del ejercicio de un derecho consolidado.
En concreto, teniendo en cuenta estas particularidades, el acreedor podrá realizar los siguientes actos de conservación:
a) Activar cualquiera de los instrumentos frente al incumplimiento que el ordenamiento reconoce al acreedor ordinario. Entre otros: pedir la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida (art. 568 CC); plantear cualquier excepción que no esté directamente vinculada con el cumplimiento de la prestación; pedir el saneamiento por evicción o vicios ocultos (art. 307.II CC) o, en fin, solicitar la indemnización por daños y perjuicios, cuando menos, por el interés negativo (arts. 339 y 344 CC).
b) Si es poseedor del bien, podrá ejercitar las acciones encaminadas a proteger su situación.
c) Podrá oponer su crédito frente a terceros. Esto es posible en tanto se entienda que la oposición no es un medio de ejecución, equiparable al cobro del crédito, anterior al cumplimiento de la condición. El éxito de la oposición (defensa de su crédito) frente a tercero dependerá, de un lado, de la aplicación de las reglas relativas a la adquisición de los derechos reales y su oponibilidad frente a terceros (arts. 100–104, 110, 134, 138, 152, 521, 618 y 1545 CC; arts. 1, 14 y 15 LDDRR; y art. 29 del Reglamento de modificación y actualización a la Ley de Inscripción de los Derechos Reales, DS nº 27957); de otro, del régimen relativo al orden y preferencia de los derechos de crédito (art. 1436 CC).
d) Podrá realizar todos los actos que estén encaminados a conservar la solvencia del deudor, siempre y cuando, como se ha dicho, no presupongan el ejercicio de acciones insertas en el marco de la exigibilidad de la obligación condicionada. Así, tal y como prevé el art. 1444 CC, todo acreedor, incluido el que tenga su crédito sometido a condición o término, puede, entre otras cosas, interrumpir la prescripción; inventariar los bienes y papeles de su deudor; intervenir en la partición a que fuere llamado su deudor; oponerse a que la partición se realice sin su presencia o intervenir en el juicio promovido por o contra el deudor.
B) Transmisión del derecho del acreedor. Podrá transmitir su crédito mediante actos inter vivos (entre vivos) o mortis causa (por causa de muerte) En concreto, el art. 495.4 CC se refiere, únicamente, a la transmisión que se produce mortis causa (por causa de muerte) (“el acreedor o el deudor que mueren transmiten a sus herederos sus derechos o sus deudas, respectivamente”); no obstante, nada impide que el acreedor ceda su crédito mediante un contrato, oneroso o gratuito, pendiente la condición o una vez cumplida ésta. Lo importante es tener en cuenta que, en el primer caso, lo que el acreedor transmite es un derecho condicionado; o sea, un derecho de crédito expectante.
3. Posición del deudor durante la fase de pendencia. El deudor, por su parte, durante la fase de pendencia, conserva la propiedad de la cosa (art. 495.3 CC); transmite mortis causa (por causa de muerte) a sus herederos su deuda condicionada (art. 495.4 CC); puede realizar los actos de administración que considere necesarios (art. 498. I CC) y, como propietario, le corresponden los frutos e intereses percibidos (art. 498.II CC). Analicemos, como mayor detalle, algunos de estos derechos:
A) El derecho de repetición del deudor que ha pagado. Lo que regula el precepto es, en realidad, un supuesto de condictio indebiti (pago de lo indebido). El deudor paga por error, porque desconoce que la obligación está sujeta a condición o porque erradamente la da por cumplida. Es verdad que el artículo no dice nada sobre la concurrencia del error a la hora de pagar anticipadamente lo que, con posterioridad y antes de que se cumpla la condición, se pretende repetir.
No obstante, qué sentido puede tener dotar al deudor de un derecho a repetir lo pagado, cuando dicho pago ha sido realizado de manera consciente y voluntaria; esto es, a sabiendas de que la obligación está sometida a condición, que todavía no se ha cumplido. Cuando así ocurra, la procedencia del pago podrá basarse en alguno de los siguientes argumentos: se puede entender que el deudor renuncia a la condición [art. 1304-4 CC francés: “une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli” (una parte es libre de renunciar a la condición estipulada en su exclusivo interés, en tanto que no se haya cumplido)]; que la obligación está sometida a una condición resolutoria o que el pago es una garantía de cumplimiento futuro condicional.
En cualquier caso, como se ha dicho, para que el deudor pueda repetir, el pago deberá haberse hecho antes de que se verifique el cumplimiento (o no cumplimiento) de la condición. Si después del pago, y antes de que se ejercite la repetición, la condición se realiza, el deudor, a semejanza de lo que ocurre en las obligaciones sometidas a plazo, no podrá repetir lo pagado, pero podrá reclamar al acreedor el enriquecimiento que le haya supuesto el pago por adelantado (art. 314 CC) –tales como, por ejemplo, los frutos o intereses-.
Para la determinación del contenido y del alcance del derecho de repetición que corresponde al deudor condicional, se aplicarán los arts. 963 a 972 CC, sobre el pago de lo indebido. Así, la restitución de la prestación, los frutos e intereses se regirán por lo dispuesto en el art. 967 CC; el deterioro y la pérdida de la cosa debida por el art. 968 CC; la enajenación a un tercero por los arts. 969 y 970 CC, y el reembolso de los gastos y mejoras por los arts. 95 y 97 CC, sobre liquidación del estado posesorio (art. 972 CC).
B) La propiedad del deudor pendiente la condición. El art. 495.3 CC contiene una regla de suma importancia, en la medida que exceptúa el sistema de transmisión consensual establecido, como regla general, en el art. 521 CC.
El precepto ahora comentado se refiere, claro está, a las obligaciones que tienen por objeto la transferencia de un bien, y a través de su formulación se establecen dos excepciones de suma importancia: la primera está relacionada con la transmisión contractual de la propiedad y los demás derechos reales. Según el art. 521 CC, la transferencia vía contractual acaece desde el momento de la prestación del consentimiento contractual; cosa que no va a ocurrir si el contrato está sometido a una condición suspensiva (art. 495.3 CC). La segunda es consecuencia de la anterior, pues, pese al carácter retroactivo de los efectos de las obligaciones condicionadas (art. 497 CC), la propiedad únicamente puede entenderse transferida una vez se constate el cumplimiento de la condición. En consonancia con la primera excepción, la transmisión de la propiedad no puede retrotraerse al momento en el que se presta el consentimiento contractual, sino que se produce a partir de que se cumpla la condición.
Los sistemas de transmisión derivativa regulados por los codificadores del siglo XIX se basan en los tres elementos -voluntad, entrega y causa- que se exigían para la emptio-venditio del Derecho Romano clásico como fórmula de transmisión de dominio. Todos estos sistemas se apoyan en la voluntad del ser humano y se diferencian según para la transmisión se prescinda del acto de la entrega (traditio) y se considere suficiente el simple acuerdo de las partes (Francia e Italia) o, por el contrario, se prescinda de la causa o acto negocial antecedente, de manera que resulte posible diferenciar el negocio obligacional, de un lado, y el traslativo del derecho real, de otro -la voluntad de transferir debe acompañar a la obligación de entrega-; así, las vicisitudes del negocio obligacional no afectan a la transmisión del dominio (Alemania, Austria y Suiza). Mas también existen otros sistemas, como el del ordenamiento español, en los que no se prescinde de ninguno de estos elementos, ya que tanto la causa como la entrega son necesarias para la adquisición de los derechos reales por contrato; sistema que se conoce como la teoría del título y el modo.
Junto con lo anterior, habrán de tenerse en cuenta los principios hipotecarios que informan el Derecho Inmobiliario Registral, en lo referente a la forma de inscripción y, sobre todo, a los efectos sustantivos que se derivan de la misma. Habrá de tenerse en cuenta si el Registro Público de Propiedad es de actos o de documentos; de inscripción o transcripción o, en fin, si su inscripción es constitutiva o declarativa.
En este último caso, cuando la controversia gira en torno a la adquisición y oponibilidad frente a terceros de la propiedad o demás derechos reales sobre un bien inmueble, son particularmente importantes las reglas que resultan de la aplicación de los principios de prioridad y legitimación registral. La inoponibilidad de lo no inscrito, junto con la protección que a los terceros otorga la denominada fe pública registral, son imprescindibles cuando se trata de determinar la protección de la propiedad o del derecho real adquirido. Si, en cambio, la discutida adquisición recae sobre un bien mueble, igualmente, habrá que combinar las reglas de adquisición de los derechos reales junto con las dirigidas a tutelar el tráfico jurídico y la confianza en el comercio, basadas en la publicidad que se proyecta mediante la posesión de un determinado bien.
En el sistema español, por ejemplo, todo lo anterior puede resumirse de forma muy general en atención a las siguientes reglas: siguiendo lo establecido por el art. 609 CC español, en el que se recoge la aludida teoría del título y el modo, para la adquisición por contrato de un derecho real, absoluto o limitado, sobre cosa mueble o inmueble, se precisan dos requisitos. De un lado, la celebración de un contrato de transmisión, que sea válido y eficaz (título). De otro, la entrega del bien, en cualquiera de las formas admitidas (traditio física o material; instrumental o simbólica, por lo general).
Para los supuestos de doble venta en los que la teoría del título y el modo no es suficiente para establecer la adquisición de la titularidad, el art. 1473 CC español establece los criterios a seguir, según se trate de bien mueble (primera posesión de buena fe) o inmueble (primera inscripción registral o, en su defecto, y de manera igualmente excluyente, la primera posesión de buena fe o el título más antiguo, siempre que haya buena fe).
Si, en cambio, se trata de una adquisición a non domino (de quien no es propietario), pese a la existencia de un título válido y eficaz y la entrega del bien, la perseguida adquisición del derecho real no podrá tener lugar, pues nadie transmite lo que no tiene (nemo dat quod non habet). No obstante, en el sistema español, la adquisición del derecho real puede consolidarse en atención a las siguientes reglas, según se trate de un bien inmueble o mueble. En este último caso, según el art. 464 CC español –con el fin de tutelar el tráfico jurídico y la confianza en el comercio, y con base, por tanto, en la apariencia de derecho creada en el tráfico mediante la posesión-, el poseedor de un bien mueble, adquirido de buena fe, consolida su título; siempre y cuando no se trate de cosas perdidas o robadas, que no hayan sido adquiridas en un establecimiento mercantil abierto al público. El verdadero propietario, sin embargo, podrá reivindicar con éxito la cosa vendida por su no dueño, frente al adquiriente de mala fe, en los siguientes casos: cuando la venta de cosas perdidas o robadas se realice en forma pública, en cuyo caso, para recuperar el bien, deberá abonar el precio dado por ella, o si se trata de cosas empeñadas, previo reembolso de la cantidad del empeño y los intereses.
Para los bienes inmuebles, la apariencia de titularidad y protección del tercer adquiriente se canaliza a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad y el juego de los principios hipotecarios de prioridad, exactitud y legitimación registral; en concreto: inoponibilidad de lo no inscrito y protección del tercer adquiriente, siempre y cuando la transmisión se realice a título oneroso, por parte del titular registral, el tercero sea de buena fe y, además, solicite la inscripción de su título. La protección que al denominado tercer hipotecario se otorga bajo estas circunstancias, es igualmente trasladable a los supuestos en los que el título de adquisición del titular registral que transmite al tercero es declarado ineficaz (por invalidez, resolución, rescisión, o revocación: arts. 32 y 34 Ley Hipotecaria).
Conforme a las particularidades propias del sistema español, para determinar en qué momento debe entenderse transferida la titularidad del bien objeto de la venta condicionada, habrá de atenderse al momento en el que se transmite al comprador la cosa vendida (traditio), con causa en el contrato válido y eficaz. Es de suponer que, tratándose de una condición suspensiva, el momento de la entrega se haga coincidir con el del cumplimiento de la condición; de manera que, durante la fase de pendencia, el vendedor mantiene la titularidad, ahora ya, de manera condicionada. Si, como veremos con posterioridad, el vendedor llegase a realizar una nueva venta (doble venta, en realidad), la discusión sobre la adquisición del bien se resolverá por aplicación de los criterios establecidos en el art. 1473 CC español, según el cual, el comprador condicionado adquirirá la titularidad del bien si es el primero en poseer, la condición consta en el Registro o es el primero en inscribir su derecho. De lo contrario, cumplida la condición, podrá reclamar al deudor las consecuencias del incumplimiento de la obligación, pero no su cumplimiento in natura (tal y como fue pactada por las partes).
Otra cosa, como se ha explicado, son las adquisiciones a non domino (de quien no es dueño) Si al momento de la venta el vendedor no es titular del objeto vendido bajo condición, la espera que transcurre entre el perfeccionamiento del contrato condicionado y la verificación de esta, puede servir como plazo adicional para la adquisición de la titularidad y, por consiguiente, hacer posible la transmisión real con la entrega de la cosa vendida. De lo contrario, la adquisición por parte del comprador condicionado, cumplida o no la condición, no podrá consolidarse más que por aplicación de los arts. 464 CC o 34 LH. La buena fe del adquiriente, tanto en bienes muebles como inmuebles, deberá “conservarse” al momento de la entrega del bien. En este sentido, el efecto retroactivo que, como regla general, se deriva de las obligaciones condicionadas, no podrá servir para “subsanar” este imprescindible requisito; alegando, al efecto, que la buena fe se poseía al momento de la perfección contractual, único relevante, una vez verificado el cumplimiento de la condición. Si la entrega del bien ha sido pospuesta hasta la realización de la condición, y durante la fase de pendencia el verdadero dominus (titular) reclamase la restitución del bien, de nada servirá que el comprador condicionado alegue su buena fe al momento de la perfección contractual. Otra cosa es que, pese a la condición, la entrega del bien se lleve a cabo con anterioridad; por ejemplo, al momento de perfeccionarse el contrato. Entonces, las reglas contenidas en los arts. 464 CC y 34 LH, sí desplegarán su eficacia, siempre y cuando se trate de un contratante de buena fe.
El sistema de transmisión derivativa del ordenamiento boliviano se basa en el consentimiento contractual prestado (arts. 110 y 521 CC), de manera que la transmisión se producirá al momento de perfeccionarse el contrato. Si la obligación es condicional, en cambio, la transmisión del dominio no se producirá hasta la realización de la condición; conservando el deudor el dominio durante la fase de pendencia, aun cuando el objeto de la venta haya sido entregado con anterioridad a la verificación de aquella. En este último caso, aunque el comprador sea un poseedor de buena fe, la propiedad no se adquiere hasta el cumplimiento de la condición (arts. 100 y 495.3 CC). Lo mismo ocurre con la venta a plazos de un bien con reserva de propiedad (art. 585 CC)
Para las transmisiones a non domino (del no propietario) de cosas muebles, los arts. 101 y 102 CC, a semejanza de lo previsto por el art. 464 CC español, establecen que la posesión de buena fe equivale a título, a excepción de si se trata de cosas perdidas o robadas, en cuyo caso el propietario podrá reivindicarlas en el plazo de un año, debiendo abonar el precio cuando el poseedor actual de la cosa robada o perdida la hubiese comprado de una feria, venta pública o a un comerciante. No obstante, como hemos avanzado, si la obligación es condicional, la fase de pendencia actuará, también aquí, como tiempo del que dispone el vendedor para adquirir la propiedad. Si esto no ocurriese y el verdadero propietario reclamara la restitución del bien con anterioridad a la verificación de la condición, el comprador podrá demandar al vendedor por incumplimiento contractual.
Hay que tener en cuenta que, en consonancia con lo anterior, el Código boliviano no regula la usucapión ordinaria de bienes muebles. Cuando hay título y posesión de buena fe, se adquiere la propiedad, con las particularidades previstas para las adquisiciones a non domino (de quien no es dueño) y, como se ha dicho, a excepción de las obligaciones condicionales (arts. 100–103 y 495.3 CC). Para la usucapión extraordinaria, prevista para los casos de mala fe por el art. 149 CC, se precisan 10 años de posesión ininterrumpida (arts. 136 y 137 CC). Del mismo modo, si el título no es válido o pierde su eficacia o el adquiriente conoce la falta de titularidad del transmitente (esto es, concurre en él mala fe, aunque el título sea válido), únicamente podrá hacerse con la titularidad si transcurre el tiempo establecido para la usucapión extraordinaria. Pero, en estos casos, la adquisición de la propiedad no traerá causa del contrato condicionado, sino de la posesión continuada en que se basa la usucapión.
Tratándose de una doble venta, se aplicará lo dispuesto en el art. 103 CC (“si se enajena sucesivamente una cosa mueble corporal a varias personas, la primera que entra en posesión corporal de ella es preferida y adquiere la propiedad siempre que sea de buena fe, aunque su título tenga fecha posterior”). De manera que, en las ventas sucesivas (e incompatibles) de un mismo bien, se prefiere la posesión a la transmisión consensual que, como regla general, establece el art. 521 CC; esta es, por tanto, otra excepción a tener en cuenta. Si la obligación es condicional y tenemos en consideración el supuesto recogido por el art. 103, estaríamos ante un caso de doble venta, cuando el vendedor transmite el mismo bien a un tercero durante la fase de pendencia. La propiedad corresponderá a quien primero posea el bien, de suerte que la entrega de la cosa se convierte en requisito decisivo para la transmisión. Si, en cambio, la obligación no fuese condicional, en realidad, no estaríamos propiamente ante un supuesto de doble venta, ya que, a tenor de lo dispuesto en el art. 521 CC, el consentimiento prestado a la primera venta serviría para transmitir la propiedad. En tal caso, la segunda enajenación sería un supuesto de transmisión a non domino (del no dueño), en el que, como se ha dicho, también se prioriza la posesión (art. 102 CC).
Cuando se trata de la transmisión de bienes inmuebles o bienes muebles sujetos a inscripción registral, habrán de conjugarse los efectos de la transmisión de la propiedad con los principios hipotecarios; en concreto: el principio de legitimidad y el de fe pública registral. Así, en primer lugar, hay que tener en cuenta que, si como establece el art. 495.3 CC, la propiedad pertenece al deudor mientras no se cumpla la condición, el eventual acreedor, pendiente la condición, no podrá solicitar la inscripción del título a su favor y, por consiguiente, la adquisición sólo tendrá eficacia plena una vez se trasfiera la propiedad y se solicite la inscripción (arts. 1 y 14 LDDRR). Todo ello sin perjuicio de que lo que el acreedor solicite sea la propia anotación de la condición.
La regulación de las transmisiones a non domino (del no dueño) y la doble venta de bienes inmuebles, se contiene en el art. 1545 CC, según el cual, “si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero su título”. Los argumentos empleados para la transmisión de los bienes muebles se reproducen ahora cuando de inmuebles se trata, con la particularidad de que la posesión es sustituida por el requisito de la inscripción. Si el consentimiento contractual es suficiente para transmitir la propiedad, la segunda transmisión de un bien inmueble a favor de otra persona debe ser calificada como un supuesto de adquisición a non domino (del no dueño), salvo que la obligación esté sometida a condición suspensiva y la segunda venta se realice durante la fase de pendencia. En tal caso, nos encontraríamos ante un supuesto de doble venta. En ambos supuestos, la regla para determinar la adquisición de la propiedad sigue el mismo criterio: quien primero haya inscrito su derecho será declarado propietario del bien. De manera que también en este caso se exceptúa la transmisión derivativa vía consensual, favoreciéndose la confianza y seguridad del tráfico jurídico creado mediante la inscripción y su publicidad. En el caso de que la obligación esté sometida a condición suspensiva, conviene recordar que el acreedor condicionado no podrá acceder a la inscripción registral de su título hasta que no se cumpla la condición.
Esta solución es similar a la que ofrece el ordenamiento español con respecto al denominado tercer hipotecario (art. 34 LH). No obstante, a diferencia de éste, en el ordenamiento boliviano no se requiere, expresamente, que el adquiriente sea de buena fe; sin embargo, se trata de un requisito que, sin duda, hay que considerar exigible.
Por último, hay que tener en cuenta que también es posible adquirir la propiedad de bienes muebles e inmuebles a través de la usucapión ordinaria o extraordinaria. Para la usucapión de bienes inmuebles, el art. 134 CC establece que “quien en virtud de un título idóneo para transferir la propiedad adquiere de buena fe un inmueble de alguien que no es su dueño, cumple la usucapión a su favor poseyéndolo durante 5 años contados desde la fecha en que el título fue inscrito”. Si aunamos el contenido de este precepto, con lo previsto en el art. 1545 CC, parece claro que la usucapión ordinaria de bienes inmuebles está prevista para los supuestos en los que el título de adquisición deviene ineficaz con posterioridad a la inscripción (invalidez o resolución). Para la usucapión extraordinaria, en cambio, no se precisa título, y la posesión debe mantenerse durante 10 años (art. 138 CC).
C) Frutos percibidos por el deudor pendiente la condición. Tal y como está previsto en el art. 498.II CC, “los frutos percibidos se deben sólo desde el cumplimiento de la condición, salvo pacto en contrario o disposición diversa de la ley”. El deudor, durante la fase de pendencia y mientras no se cumpla la condición, sigue siendo titular de la cosa, por lo que a él corresponden los frutos naturales y civiles; salvo que las partes o la ley dispongan otra cosa (arts. 83 y 84 CC). La restitución de los frutos que nazcan o se produzcan a partir del cumplimiento de la condición, se regirán por lo dispuesto en los arts. 94 y 95 CC, sobre liquidación del estado posesorio. Si la condición no se cumple por una causa imputable al deudor, y tampoco es posible darla por cumplida (art. 496.1 y 3 CC), el acreedor podrá, en concepto de indemnización, exigir el pago de los frutos que, de haberse cumplido la condición, hubiera recibido (arts. 339 y 344 CC).
Por el contrario, el Código boliviano no aborda, ni la liquidación de los gastos de conservación y mejoras, ni la de los daños sufridos en la cosa durante la fase de pendencia, ni, en fin, las consecuencias de la imposibilidad sobrevenida de la obligación (que no de la condición). Lo cierto es que el Código únicamente exceptúa del efecto de la retroactividad propio de las obligaciones sometidas a condición suspensiva (art. 498 CC) los actos de administración llevados a cabo por el deudor y los frutos por él percibidos durante la fase de pendencia (arts. 497 y 498 CC). Siendo congruentes con la literalidad de la norma general y sus excepciones, deberíamos presuponer que, para estas otras consecuencias, la retroactividad sí está operativa; de manera que, una vez constatado el cumplimiento de la condición, el régimen aplicable es el mismo que si la obligación hubiese sido desde el principio una obligación pura, y que, por consiguiente, cumplida la condición, la cosa pertenece al acreedor desde la perfección y, por tanto, también en el momento de producirse la pérdida o el menoscabo de la cosa. No obstante, como ya hemos visto, la retroactividad no alcanza a todos los efectos de la obligación, ni siquiera alcanza a la transmisión de la propiedad. El deudor es dueño de la cosa hasta el cumplimiento de la condición y, en este ámbito, la ficción que se pretende crear con la regla de la retroactividad, no tiene cabida [art. 1304-6 CC francés: “toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour de contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition” (sin embargo, las partes pueden prever que el cumplimiento de la obligación se retrotraiga al día del contrato. La cosa objeto de la obligación queda a riesgo del deudor, que conserva la administración de la misma y tiene derecho a sus frutos hasta el cumplimiento de la condición)].
En consonancia con lo anterior, en los casos de imposibilidad sobrevenida de la prestación, el riesgo correrá a cargo del deudor, que pierde la cosa como dueño que es, liberándose de su obligación por imposibilidad sobrevenida no imputable. En estos casos se suele decir que, en realidad, el verdadero riesgo recae sobre el acreedor, en el sentido de que no recibirá lo que esperaba. Si la obligación es sinalagmática, el deudor quedará liberado del cumplimiento de la obligación, pero no podrá exigir el cumplimiento de la contraprestación; es decir, el acreedor podrá a su vez “librarse” de cumplir con su obligación solicitando la resolución del contrato.
Si la cosa se deteriora por una causa no imputable, será el acreedor quien deba asumir el menoscabo, en el caso de que la obligación sea unilateral. Si la obligación es recíproca, el acreedor podrá exigir la resolución, siempre que quede probado que el daño sufrido alcanza el interés contractual y es equiparable a la pérdida total. Cuando la pérdida o el deterioro sea imputable al deudor, estaremos ante un incumplimiento de la obligación, que dará lugar a la consiguiente indemnización de daños y perjuicios; esto es, al cumplimiento de la obligación por equivalente económico. Cuando la obligación sea recíproca, además, el acreedor podrá optar por la resolución y el abono de daños y perjuicios. Cuando la pérdida o el daño sea imputable a un tercero, el acreedor podrá sustituir al deudor en todos los derechos emergentes de la imposibilidad (art. 383 CC). Las mismas reglas y criterios han de aplicarse mutatis mutandis (cambiando lo que se deba cambiar) a las obligaciones de hacer o no hacer que devengan imposibles.
En el caso de los gastos y las mejoras que han sido llevados por el deudor durante la fase de pendencia (como propietario y poseedor que es), una vez cumplida la condición y debiéndose entregar la cosa debida, se debe efectuar la liquidación de los mismos. Las reglas aplicables en este tipo de operaciones son las que resultan de la liquidación del estado posesorio, al igual que ocurre con los frutos. No creo, en cambio, que resulte de aplicación la disciplina en materia de usufructo. En los ordenamientos en los que, como el español, la situación del deudor condicional se asemeja a la del usufructuario, las reglas de liquidación de los gastos y mejoras habidos durante la fase de pendencia, se resolverán por el régimen de este derecho real de disfrute (art. 1122.6.ª CC español). No obstante, esta solución no es extensible al ordenamiento boliviano, que no prevé tal equiparación y que, además, establece la misma regla de liquidación (art. 223 CC) a excepción de la indemnización por los gastos y mejoras necesarias y útiles.
Según el art. 96 CC, deberán reembolsarse a todo poseedor las reparaciones extraordinarias. Tratándose de mejoras, conforme a lo previsto por el art. 97, si son útiles y necesarias, tanto el poseedor de buena como el de mala fe tendrán derecho a indemnización, con la diferencia de que el primero podrá exigir el aumento de valor y el segundo, en cambio, solo podrá reclamar la cuantía menor de entre la suma del importe y el gasto, de un lado, y el aumento de valor, de otro. En estos casos, habrá que decidir a qué situación se asemeja la del deudor: si a la de un poseedor de buena fe o, por el contrario, a la de uno de mala fe. Si las mejoras han sido realizadas por el deudor para mantener el valor e integridad de la cosa, en atención a la obligación de entrega que tiene frente al acreedor, y pensando en el interés de éste, lo lógico es entender que su situación se asemeja a la del poseedor de buena fe. Lo mismo ocurrirá si se llegara a probar que el deudor realizó las mejoras en su propio interés, creyendo que la condición no se cumpliría.
Si, en cambio, se trata de mejoras de mero recreo o suntuarias, no hay derecho a reclamar indemnización, salvo que el acreedor esté interesado en su mantenimiento, en cuyo caso deberá abonar los gastos realizados. Si las mejoras han sido llevadas a cabo por un tercero, y es éste quien reclama su pago, una vez se cumpla la condición, podrá dirigirse contractualmente frente al deudor, pero también, extracontractualmente, contra el acreedor, siempre y cuando las reglas sobre liquidación y enriquecimiento ilegítimo lo permitan (arts. 96, 97, 961 y 962 CC).
Irantzu Beriain Flores